分歧与共识：2026年楼市能否触底？

专家们很不愿意用”危机“这种富于刺激性的词语描述楼市，但谈来谈去，谈的都是何时触底，老外会比较直白，2024年时拜登就是用这样的词语描述中国的，而关税战中，美国财长贝森特也持有同样的说法，并推断中国在关税谈判中会让步，没想到中国打出一张稀土牌，惊掉了下巴，但楼市的确是中国经济的一个沉重的压力，政策的表述是必须稳住。

正因为政策的确定性，专家与业界分成了两派，一派认为2026年不但会触底，而且一、两年内就会出现一波大幅上涨，如北大国发院的徐高；另一派则认为会继续下降，王石就是这个观点，他在亚布力论坛上做了一个温和的表述：房地产不会硬着陆，而是慢慢地、渐进一降，调整至少3-5年。

王石所说的渐进式下降，其实就是危机的一种形式。华尔街将此称为中国房地产的慢动作，与雷曼时刻不同，它不像美国 2008 年那样一夜之间崩盘，而是像温水煮青蛙一样，通过分散化的风险释放，让阵痛在相对漫长的时间里释放。但在市场中，这种阵痛反映在房价上是真实可感的：2024 年 70 个大中城市新房房价同比下跌 4.5%，二手房房价同比下跌 7.4%；2025 年 1-11 月，新房同比下跌 2.8%，二手房同比下跌 5.8%。比较起来，触底派是理想主义者，而渐进派是现实主义者。

2026年会是一个重要的时间窗口，开发商的债务承受力已经到了边缘，前两年是一起骂恒大，2025年我们又目睹了碧桂园等巨头的资产清算，甚至连一直被视为好学生，有国资背景的万科，也面临着严重的流动性危机，如果不是深铁控股，不断输血，已经难以为继。

面对这种情况，楼市将发生一个方向性的变化，不得不主动产能出清，同时也打通了项目无法交付时购房者可退房退贷的司法保障通道，这述说了一个重要事实，政策保交付的确定性，追不上开发商债务危机的不确定性，政策力度很大，架不住开发商债务到期的压力更大，而且开始冲击银行。

那么，2026年能触底吗？

要看政策的力度，许高的观点就是政策的托底，仿佛有了一个十五五的宏观文件，中国经济的一切问题都解决了，政策可以改变斜率，不能改变趋势，高盛认为再提供8万亿弹药，2025年底就能触底。但这种政策支撑起来的底，改变不了预期，新房待售面积7.56亿㎡、广义库存65亿㎡、二手房90亿㎡，即便彻底斩断供应端，去化也要十年，政策性触底将拉长盘整去化的周期。

至于楼市能不能迎来一波大幅上涨，只有一种可能性，这就是凯恩斯主义的最后一招：货币贬值。

当然，我们也完全可以做一个反向思维，如果楼市出现了大幅上涨，它伴随的一定是货币贬值。