房产证主人去世，别先跑不动产中心！3件事提前办，少白跑

房产证上的权利人去世后，房子不会自动归家人所有，必须经过合法的继承登记流程，才能正式变更产权人。但现实中，很多人一着急就直接跑不动产中心，结果因为材料不全、继承关系没理清，要么被当场驳回，要么来回补材料，白折腾不说，还耽误时间。

其实，房产继承的关键不在“跑部门”，而在“前期准备”。2026年起，随着《民法典》继承编相关配套政策的落地，房产继承取消了“公证优先”原则，新增了打印、录像两种法定遗嘱形式，流程更灵活，但对材料规范性和继承关系认定的要求更高。今天就用通俗易懂的话，把房产继承的最新政策、前期必办的关键事项、完整流程和注意事项说透，让大家少走弯路，顺利办好房产过户。

一、先明确：2026年房产继承的2个核心新规

很多人不清楚现在的继承政策和以前不一样了，还用老思路准备材料，自然容易出错。这两个最新政策变化，是办理继承的基础，一定要先搞懂：

1. 公证不再是必经程序，可自由选择

以前很多人以为，继承房产必须先办继承权公证，不然不动产中心不受理。但根据现行法律规定和不动产登记政策，公证已经不是法定必经环节了。

现在继承房产有两种路径可选：一种是公证继承，继承人先去公证处办继承权公证书，再凭公证书去不动产中心过户；另一种是非公证继承，不用办公证，所有继承人直接带着材料去不动产中心，经过材料查验、公示等流程后，就能直接办理过户。

两种方式各有优劣：公证继承的好处是第三方机构已经审核过继承关系和材料合法性，后续不动产中心审核会更快捷，能减少纠纷风险，但需要支付公证费用；非公证继承不用花钱办公证，成本更低，但对材料的完整性、规范性要求更高，不动产中心的审核流程会更细致，耗时可能稍长。继承人可以根据自家情况选择，比如继承人多、关系复杂的，选公证继承更稳妥；继承人少、材料齐全且无争议的，选非公证继承更划算。

2. 公证遗嘱不再优先，最后一份有效遗嘱说了算

以前，公证遗嘱的效力高于其他形式的遗嘱，哪怕之后立了其他遗嘱，只要没有重新办公证遗嘱，都得按最早的公证遗嘱执行。但2026年起，这个规则彻底取消了。

现在所有合法有效的遗嘱，不管是自书、代书、公证，还是新增的打印、录像遗嘱，效力完全平等，以立遗嘱时间最晚的那一份为准。比如被继承人2023年立了公证遗嘱把房产给儿子，2025年又立了一份合规的打印遗嘱把房产改给女儿，最终会按2025年的打印遗嘱执行，尊重被继承人的最终意愿。

另外，打印遗嘱和录像遗嘱这两种新形式，虽然方便，但有严格的形式要求，少一项就可能无效：打印遗嘱需要两个以上见证人全程见证，遗嘱人和见证人要在每一页签名、按手印，且每一页都要注明年、月、日；录像遗嘱同样需要两个以上见证人全程见证，遗嘱人和见证人要在录像中清晰露出姓名或肖像，同时明确记录年、月、日，全程不能中断、剪辑。

需要注意的是，不管是哪种遗嘱，都只能处分被继承人的个人合法财产。如果房产是夫妻共同财产，遗嘱只能处分属于被继承人的那一半份额，另一半份额归配偶所有，不能通过遗嘱处分。

二、重中之重：先办这3件事，再跑不动产中心

这是最容易被忽略，也最影响办事效率的环节。很多人跳过这三步直接跑不动产中心，结果因为继承关系没理清、材料缺漏，白跑一趟。

1. 先核实房产归属：确认是否为个人合法遗产

首先要明确，不是房产证上写着被继承人的名字，房子就全部是遗产。第一步必须先核实房产的产权性质和归属，避免后续因为“无权继承”被驳回：

- 查看房产证（不动产权证书）上的“权利人”和“共有情况”，确认是个人单独所有还是夫妻共同所有、按份共有；

- 如果是夫妻共同财产，不管房产证上有没有写配偶的名字，都要先分出配偶的份额（通常是一半），剩下的部分才是被继承人的遗产，只能继承这部分；

- 如果房产有贷款、抵押，要先确认贷款是否还清、抵押是否解除。有未还清贷款或未解押的房产，需要先还清贷款、办理解押手续，才能办理继承过户；

- 确认房产是否属于房改房、经济适用房等政策性住房，这类房产继承可能需要额外提供相关审批材料，比如《房改售房价格审查书》等，具体要咨询当地不动产中心。

2. 再理清继承关系：确定继承人范围和份额

继承关系是房产继承的核心，一旦漏了继承人或份额约定不清，不仅办不了过户，还可能引发家庭纠纷。根据《民法典》规定，继承关系分两种情况：

（1）有合法有效遗嘱的：按遗嘱执行

遗嘱明确指定了继承人的，继承人范围和份额就按遗嘱内容来。但要注意，必须确认遗嘱是合法有效的，比如打印、录像遗嘱要符合前面说的形式要求，自书遗嘱要亲笔书写、签名并注明年月日等。

另外，不要误以为有了遗嘱公证书就能直接过户。遗嘱公证书只是证明遗嘱的订立过程合法，不等于继承权公证书。不动产中心还需要核实遗嘱的效力、是否有后续更新的遗嘱、所有法定继承人是否无异议等，所以即使有遗嘱公证书，也可能需要其他继承人签署无异议声明。

（2）无遗嘱的：按法定继承执行

没有遗嘱的，按法定顺序继承，第一顺序继承人是配偶、子女、父母，原则上平均分配遗产；没有第一顺序继承人的，由第二顺序继承人（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承。

这里要注意几个容易混淆的点：

- 子女包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女；

- 父母包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母；

- 如果部分继承人自愿放弃继承权，必须出具书面的放弃继承权声明，且要在不动产中心或公证处当场签署，确保是真实意愿；

- 对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时应当予以照顾，适当多分配份额；对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，也可以多分；有扶养能力和扶养条件却不尽扶养义务的，应当少分或不分。

3. 最后备齐材料：按清单准备，缺一不可

材料齐全是顺利办理继承的前提，不同继承方式和房产类型，需要的材料略有差异，但核心材料一致。建议提前按清单准备，避免遗漏：

（1）核心基础材料（所有情况都需要）

- 被继承人的死亡证明：医院出具的死亡医学证明、派出所出具的销户证明，两者选其一即可；

- 房产证明：不动产权证书（房产证）、国有土地使用证（如果没换领不动产权证）；

- 继承人身份证明：所有继承人的身份证原件及复印件；

- 亲属关系证明：用于证明继承人与被继承人的关系，比如户口簿、出生医学证明、结婚证、村委会或居委会出具的亲属关系证明、人事档案保管部门出具的证明等。

（2）分情况补充材料

- 有遗嘱的：遗嘱原件；如果是公证遗嘱，还要带遗嘱公证书；

- 法定继承且有多个继承人的：所有继承人签署的继承分配协议（明确房产归谁、其他继承人是否放弃、是否需要折价补偿等）；

- 放弃继承权的：继承人签署的放弃继承权声明书（建议在不动产中心或公证处现场签署，避免后续争议）；

- 非公证继承的：需要额外提供全体继承人共同签署的继承（受遗赠）不动产登记具结书（可在不动产中心现场领取填写）；

- 房改房、经济适用房等政策性住房：需提供相关审批材料，如房改售房审批表、上市交易申请表等；

- 继承人不能亲自办理的：需提供经公证的委托书和受托人身份证原件及复印件；

- 继承人未成年的：需提供监护人身份证原件及复印件、监护关系证明。

特别提醒：所有材料的信息要一致，比如被继承人的姓名、身份证号，要和房产证、死亡证明上的信息完全匹配，有曾用名或信息变更的，要额外提供派出所出具的变更证明。

三、完整流程：3种情况对应3条路径，一步不踩坑

理清继承关系、备齐材料后，就可以按流程办理继承过户了。根据是否有遗嘱、是否有争议，主要分3种情况，流程各有不同：

1. 有合法遗嘱+继承人无争议：直接办非公证继承

这种情况最顺利，不用走公证或诉讼流程，直接到不动产中心办理即可，流程如下：

- 第一步：全体继承人共同到场，向不动产中心提交所有材料；

- 第二步：不动产中心进行材料查验，重点核实继承人身份、亲属关系、遗嘱合法性、房产归属等，还会询问继承人是否有异议，做好记录并让所有人签字确认；

- 第三步：材料查验通过后，不动产中心会进行公示，公示期一般为15-30天，公示无异议后，进入审核流程；

- 第四步：审核通过后，缴纳相关税费（法定继承免契税，只需要缴纳印花税、登记费等少量费用）；

- 第五步：领取新的不动产权证书，房产正式过户到继承人名下。

2. 有遗嘱但继承人有争议，或材料不齐全：走公证继承

如果继承人对遗嘱效力、继承份额有异议，或部分材料不好提供（比如亲属关系证明难开），建议走公证继承，流程如下：

- 第一步：所有继承人共同到房产所在地的公证处，提交死亡证明、房产证明、身份证、遗嘱、亲属关系证明等材料；

- 第二步：公证处审核材料真实性、合法性，询问继承人意愿，确认无争议后，出具继承权公证书；

- 第三步：继承人持继承权公证书、身份证、房产证等材料，到不动产中心申请过户；

- 第四步：不动产中心审核材料无误后，缴纳税费，办理产权变更登记，发放新的不动产权证。

3. 继承人争议较大，无法协商一致：走诉讼继承

如果继承人之间对继承事项分歧严重，比如有人不认可遗嘱、拒绝放弃继承权、对份额分配无法达成一致，只能通过法律途径解决，流程如下：

- 第一步：其中一方继承人向房产所在地的人民法院提起诉讼，提交起诉状、死亡证明、房产证明、亲属关系证明、遗嘱（如有）等证据材料；

- 第二步：法院审理案件，根据法律规定和证据，作出判决书或调解书，明确房产的继承人及份额；

- 第三步：继承人持法院生效的判决书、调解书、协助执行通知书、身份证等材料，到不动产中心办理过户；

- 第四步：不动产中心依据法院文书，直接办理产权变更登记，无需其他继承人到场确认。

四、费用明细：继承房产要花多少钱？明明白白算清楚

很多人关心继承房产的费用，其实法定继承的费用不高，主要包括以下几项，具体标准以当地政策为准：

1. 公证费（仅公证继承需要）

公证费按房产评估价的比例收取，一般在评估价的0.5%-2%之间，最低不低于200元。如果继承人只公证签名，费用会更低，具体可以咨询当地公证处。

2. 房产评估费（按需缴纳）

如果房产没有明确的市场价值，或者公证处、不动产中心要求提供评估报告，需要找有资质的评估公司进行评估，费用按房产评估价的差额累进计费率收取，比如100万以下的房产，评估费一般在5‰左右，评估价越高，费率越低。如果继承人申报的房产价值符合市场价，部分地区可以免交评估费。

3. 过户相关税费

- 契税：法定继承人继承房产，免征契税；非法定继承人根据遗嘱承受房产的，需要缴纳1.5%的契税（具体税率以当地规定为准）；

- 印花税：包括合同印花税和权证印花税，合同印花税按房产评估价的0.05%缴纳，权证印花税按5元/本缴纳；

- 登记费：住宅类房产80元/套，非住宅类房产550元/套；

- 交易手续费：住宅类房产1元/平方米，非住宅类房产按当地规定缴纳。

总的来说，一套100万的住宅，法定继承过户的总费用大概在几千元左右，主要花费在公证费和评估费上，非公证继承的费用会更低。

五、常见误区：这6个坑一定要避开，否则白忙活

房产继承涉及法律和政策细节多，很多人因为不懂规则，踩了坑导致过户失败，这6个常见误区一定要避开：

1. 误区一：有遗嘱就能直接过户

真相：遗嘱只是继承的依据之一，不动产中心还需要核实遗嘱效力、继承人范围、是否有其他遗嘱等，仅凭遗嘱无法直接过户，必须提供完整的材料并经过审核。

2. 误区二：房产证写谁的名字，遗产就归谁

真相：如果房产是夫妻共同财产，即使只写一方名字，也有一半是配偶的份额，不能全部作为遗产继承；如果是按份共有，只能继承被继承人的份额。

3. 误区三：继承人放弃继承后，还能反悔

真相：放弃继承权的声明一旦在公证处或不动产中心签署并备案，一般不能反悔，除非有证据证明是受欺诈、胁迫签署的。

4. 误区四：亲属关系证明随便开就行

真相：亲属关系证明需要由村委会、居委会、工作单位或人事档案保管部门出具，且要明确记载继承人与被继承人的关系、家庭成员情况，不能含糊其辞，否则可能不被认可。

5. 误区五：继承的房产再出售，要交高额个税

真相：继承的房产再出售时，如果房产证满5年且是继承人唯一住房，免征个税；如果不满5年或不是唯一住房，按房产转让收入减去房产原值和合理费用后的差额，缴纳20%的个税，并非全额征收。

6. 误区六：未成年人不能继承房产

真相：未成年人是合法继承人，有权继承房产。但办理过户时，需要由监护人代为办理，提供监护人身份证和监护关系证明，且继承的房产不能用于抵押、出售等损害未成年人利益的行为。

六、实用指南：遇到问题这么办，少走冤枉路

1. 材料不全怎么办？

- 亲属关系证明开不了：可以尝试找人事档案保管部门（如原单位、人才市场）出具证明，或用户口簿、出生证明、结婚证等材料组合证明；

- 死亡证明丢失：医院出具的死亡医学证明丢失的，可到医院补办；派出所出具的销户证明丢失的，可持身份证到派出所重新开具；

- 房产证丢失：先到不动产中心申请挂失，公示无异议后，补办房产证，再办理继承过户。

2. 继承人在外地，来不了怎么办？

- 可以委托其他继承人代为办理，受托人需持经公证的委托书、自己的身份证和委托人的身份证复印件；

- 部分地区支持远程视频见证，具体可以咨询当地不动产中心。

3. 不知道该找哪个部门，该怎么咨询？

房产继承的政策和流程，不同地区可能有细微差异，最权威的咨询渠道如下：

- 当地不动产登记中心：可拨打12345政务服务热线，转接不动产登记中心，咨询材料要求、流程和费用；也可以直接到不动产中心的办事窗口现场咨询，部分地区还提供免费的咨询指导服务；

- 公证处：如果想走公证继承，可直接咨询房产所在地的公证处，了解公证所需材料和费用；

- 法律援助中心：如果继承人之间有争议，或经济困难需要法律帮助，可拨打12348法律援助热线，咨询相关法律问题。

4. 办理时效多久？

- 非公证继承：材料齐全、无争议的，公示期结束后，审核流程一般需要10-20个工作日；

- 公证继承：公证处审核出具公证书一般需要7-15个工作日，再到不动产中心过户需要10-20个工作日；

- 诉讼继承：法院审理案件的时间不确定，简易程序一般需要3个月，普通程序需要6个月，拿到判决书后过户需要10-20个工作日。

最后提醒：继承房产要趁早，合法合规是关键

房产证主人去世后，房产继承越早办理越好，避免时间久了材料丢失、继承人关系变化，导致后续办理更麻烦。办理过程中，一定要遵守法律规定，如实提供材料，继承人之间尽量协商一致，避免因为房产继承引发家庭矛盾。

如果实在不清楚自己家的情况该怎么处理，别盲目跑部门，先通过上面说的咨询渠道了解清楚，再按要求准备材料、走流程。只要材料齐全、继承关系合法，房产继承过户其实并不复杂，按部就班就能顺利办好，让房产的产权归属尘埃落定，也让逝者的意愿得到尊重，家人的权益得到保障。