万科正在制定整体债务重组方案

根据2026年1月9日的消息，万科正在官方指导下筹备整体债务重组方案，这标志着其债务危机进入了关键阶段。

最新核心进展

万科近期收到官方指示，要求其尽早制定整体债务重组方案。该方案在提交债权人表决前，需先获得相关部门的同意。与之前针对单笔债务的“展期”协商不同，整体债务重组通常意味着公司可能无法按原条件偿还所有债务，需要与债权人集体商定一揽子解决方案，这可能包括债务打折（本金削减）或债转股等。一旦正式进入此程序，所有存续债务通常被视为发生违约。

危机为何升级

万科的困境是多重因素叠加的结果。

• 短期债务关口未能平稳度过：此次危机升级的直接导火索是两笔关键债券的展期方案未能通过。2025年12月，总额57亿元的境内中期票据“22万科MTN004”（20亿元）和“22万科MTN005”（37亿元）的展期议案，均因未达到90%的极高通过门槛而失败。尽管为这两笔债券争取到了30个交易日的宽限期（至2026年1月28日），但到2026年1月9日，整体债务重组计划已提上日程。

• 深层的资金与经营压力：根据2025年第三季度数据，万科短期债务高达1513亿元，而账面货币资金为656.8亿元，其中绝大部分为受监管的预售资金，公司层面可自由动用的现金极少，偿债压力巨大。同时，2025年前三季度公司净亏损280亿元，销售额同比下滑约40%，自身“造血”能力严重不足。

• 股东支持模式的转变：国有大股东深圳地铁集团虽已累计提供数百亿元借款，但支持方式已从早期的信用借款，转向更多要求抵押和担保的金融安排。这释放出市场预期的“无限兜底”逻辑已发生改变的信号。

对各方意味着什么

• 对债权人而言：整体重组可能意味着需要接受一定的损失，例如债务本金打折。巴克莱估算其美元债的回收率可能较低。债务重组方案需要得到债权人会议的表决通过。

• 对业主而言：保障“保交楼”是当前的重点。万科的绝大部分账面资金处于预售监管账户中，需专项用于在建项目，这在一定程度降低了项目烂尾风险。

• 对市场而言：万科作为昔日行业“优等生”走到重组边缘，标志着房地产行业高杠杆、高周转旧模式的终结。

接下来关注什么

事态发展取决于以下几个关键节点和方案细节：

• 近期关键会议：1月21日，“22万科MTN004”和“22万科MTN005”将再次召开持有人会议。这对于避免立即违约依然重要。

• 重组方案细节：市场将密切关注整体重组方案的具体条款，包括可能涉及的增信措施（如国资担保、资产抵押）、债务打折比例、债转股可能性等。

• 资产出售进展：万科能否成功、快速地出售资产回笼资金，将直接影响其偿债能力和重组谈判的筹码。