深圳南山西丽汇城茗院楼盘怎么样，备案价，降价了吗，还有新房吗

深圳南山西丽汇城茗院楼盘怎么样，备案价，降价了吗，还有新房吗

深圳南山西丽汇城茗院楼盘整体不错，备案价约6万至8.47万/㎡，当前价格保持稳定未降价，且仍有新房在售。以下是具体分析：

1. 楼盘整体评价
   • 地理位置优越：位于南山区西丽湖国际科教城，毗邻地铁7号线西丽湖站，交通便捷。
   • 生态环境优美：三面环山一面临湖，紧邻大沙河生态长廊、西丽湖水库，中高楼层可观湖景，居住安静度高。
   • 产品品质高：容积率约2.05，绿化率35%，无工业污染，空气质量优于全市平均。主力户型为116㎡南北通透4房、195㎡湖景大平层，毛坯现房，户型实用率高。
   • 配套设施完善：周边汇聚超30万㎡商业集群，教育、医疗资源丰富，满足居民日常生活需求。

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二、备案价与价格区间（2026.1）

1. 116㎡4 房（主力户型）：现售备案均价约 8.9 万 /㎡，部分楼栋备案均价约 8.49 万 /㎡；单价区间 7.84 万 —10.3 万 /㎡，总价区间 912 万 —1207 万；主力集中在 2 栋 2 单元，少量分布在 3 栋，均为毛坯现房。
2. 195㎡湖景大平层：备案均价约 9 万 /㎡，单价区间 8.5 万 —11 万 /㎡，总价约 1700 万起；目前剩余房源极少，多为顶复或特殊楼层。
3. 顶复户型（275㎡/311㎡）：按备案价执行，具体价格需面谈；单价因景观、楼层差异较大，总价偏高；产品层高 7.2 米，稀缺性强，适合高端改善需求。

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三、汇城茗院整体价格稳定，无明显下调，局部有议价空间

1. 整体走势：2024 年备案均价约 8.98 万 /㎡，2025 年 3 月后部分楼栋降至约 8.49 万 /㎡，2026 年初回升至约 8.9 万 /㎡，价格基本稳定，无大幅降价现象。核心支撑因素为现房属性、地铁口区位、低密生态资源，价格韧性较强。
2. 局部议价情况：标准层房源基本按备案价出售，顶复、样板房以及特殊楼层（低楼层、朝向一般的房源）可通过面谈协商价格；无大规模折扣促销，部分工抵房需提前核实资质与资金监管流程，避免风险。
3. 周边对比：均价约 9 万 /㎡，显著低于深圳湾、香蜜湖等传统豪宅区（单价多 15 万 +/㎡），与西丽板块同类型改善盘（如京基御景峯）价格持平，性价比突出。

四、剩余新房情况（2026.1）

1. 主力剩余房源：约 50 套，以 2 栋 2 单元的 116㎡全南 4 房为主，少量分布在 3 栋；其中北看西丽水库的 01 户型仅剩余 1 套 32 楼房源，02 户型已售罄，03/04 户型（看花园）高中低楼层均有可选空间。
2. 其他稀缺房源：楼王单元的顶复（275㎡/311㎡）可售，价格需面谈；195㎡大平层剩余极少，多为特殊楼层或顶复产品。

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