分析下~星河盛境瑞府得房率多少，是不是新规吗？档次和口碑如何

星河盛境瑞府不含赠送得房率约 76%-81%，含飘窗等赠送后综合使用率最高达 94%，符合深圳 2024 版建筑设计新规，档次为刚需改善型社区，口碑整体良好但存在部分争议点，以下是详细内容。

得房率与新规适配情况

1. 基础得房率：项目户型不含赠送得房率在 76%-81%，不同户型略有差异，如 83-87㎡三房约 76.59%-78.21%，107-113㎡四房约 79%-81%，89-94㎡户型在 78%-80% 左右，该水平处于片区刚需盘主流区间。
2. 综合使用率：叠加飘窗、阳台等赠送空间后，综合使用率可达 93%-94%，主要因全屋多面飘窗（部分户型 8 面）、双阳台等设计，提升了实际使用面积，是项目空间亮点。
3. 新规适配：项目符合 2024 版《深圳市建筑设计规则》，该新规优化公摊计算，避难层、机房等公共空间不计容，减少公摊；飘窗进深由 0.6m 增至 0.8m，阳台进深不超 2.4m 计一半面积，项目的高赠送设计正是契合新规方向，进一步提升得房率。

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档次定位

项目定位为刚需改善型社区，非传统豪宅。全系采用圣象地板、方太厨电、科勒卫浴、日立中央空调等一线品牌精装，自带约 4.4 万㎡集中商业，依托 54 万㎡综合体规划，配套规格优于普通刚需盘。但存在容积率 5.37 较高、回迁房占比 57%（总户数 848 户，回迁房 484 户）、无高端会所与私人泳池等豪宅标配，总价 278 万起，适配刚需与初改客群，并非顶级改善定位。

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口碑表现

1. 正面口碑：业主核心认可点集中在性价比、交通与品牌兑现力。折后单价 3.1 万 /㎡起，83㎡三房总价 260 万级，对比区域均价有优势；紧邻 3 号线永湖站、近 14 号线坳背站，通勤便捷；星河作为本土百强房企，建筑质量与物业服务兑现力强，一期曾实现超 99% 业主满意收房，精装交付标准较高。
2. 负面反馈：周边以城中村和工业区为主，城市界面待优化，部分楼栋可能受噪音、粉尘影响；回迁房占比高，居住人群纯粹性不足，可能对社区氛围与物业管理有一定挑战；部分业主担忧周边旧改与商业配套兑现周期较长。

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总结

项目得房率与使用率表现突出且契合新规，档次适配刚需与初改，口碑整体向好但需接受社区与周边现状。若注重高空间利用率、地铁与商业配套，且能接受回迁房占比与城市界面短期问题，可重点考虑。

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