150天，保利，憋了个大招

当一座小镇能孕育出两家世界500强，它的人居需求从来都值得被重新审视。

北滘，这座以“敢为天下先”精神闯出来的千亿强镇，在产业崛起的浪潮中吸引了大量高素质人才汇聚，如今正面临着一场关于居住品质的迭代命题。

2025年7月31日，保利斩获北滘新城核心地块，但我们留意到，项目并未急于全面铺开宣传，而是悄悄憋了一个大招！

直到五个月后，这场跨越150天的精细筹备，才随着保利·岭南瑧悦的即将亮相，逐渐浮出水面。

北滘的发展逻辑，始终围绕“产业兴城、城因人旺”的路径展开。

从最初7平方公里的制造业小镇，到如今扩容至28平方公里的超级中心城区，这座城的每一步升级，都与人才需求紧密绑定。

回溯近10年的北滘新城发展脉络，城市扩容初期的人居供给，始终以建面约80-100㎡的刚需户型为主力，匹配人才扎根城市的安家需求。

而随着城市界面的持续焕新，地铁路网贯通、商业综合体落地、优质学校云集，北滘新城的配套成熟度已跻身广佛近郊第一梯队。

| 北滘新城实景图

当初的人居设计还能跟上城市的脚步吗？答案显然是否定的。

那些早年选择刚需户型的人才，如今大多已成家立业，家庭结构从二人世界升级为三代同堂或二胎家庭，对居住空间的诉求也从“够用”转向“舒适”。

需求已然迭代，但市场供给是否跟得上？现实是，在行业高周转的惯性之下，多数项目仍停留在标准化复制的层面，鲜少有房企愿意沉下心来深度调研。

不过，破局者即将到来。

面对北滘市场日益凸显的改善需求，以及产品供给的错位困境，保利在拿到新地块后，选择用150天时间潜心做前期筹备。

在这期间，保利团队开启了高密度的调研工作，收集超3500份市场调研问卷，超1200份保利业主问卷，深入本地12个二手项目进行人居调研。

同时，保利调研团队深入走访超80户业主家庭，包含企业管理者、核心技术人员等典型改善家庭。

拜访过程中，调研人员不仅详细记录业主口述的需求，还会观察家庭结构、家具摆放、常用物品收纳等细节。

此外，项目更联动媒体、周边项目负责人及内部团队开展多次共创交流，全面收集居住痛点诉求，共同探讨产品优化与落地方向。

多轮走访后，北滘新城业主四类核心痛点逐渐清晰：

01

社区规划与公区痛点

小区大门没有档次，外立面品质差，才住了几年就已经出现门扇合不上的问题，整体档次跟不上预期。

门扇很沉，还卡住了▼

居住密度高，超高层+2梯6户的配置，早晚高峰等梯要十几分钟，家里长辈突发不适、孩子赶上学时，急得团团转。

更烦心的是，电动车乱停乱放、垃圾桶外露等问题，甚至别墅小区也不例外，非常影响居住舒适度。

外露的垃圾桶▼

02

户内空间与功能痛点

保利调研团队走进一个个真实家庭，倾听诉求，才发现人居痛点远超预期，改善早已刻不容缓。

为什么佛山人特别喜欢南北对流？因为回南天家里若不通风，太阳一出来水汽散不掉，就会处处发霉。

然而，有阳台也不代表舒服，有业主表示，阳台空间局促，活动处处受限，使用起来不够舒适。

业主展示只有1米多的阳台▼

收纳更是一个系统性的老大难问题，不少业主反馈整个家里的收纳空间都不足。

譬如玄关设计，没有预设规整的收纳空间，东西摆放显得特别杂乱。

大件物品收纳更是让人头疼，行李箱、童车、露营帐篷、风扇等无处安放，有的家庭只能放到阳台、淋浴房里面去。

有的业主折叠塞进主卫▼

| 示意图

家里有娃的朋友都知道，生活和学习物品简直是指数级增多。

有业主表示，除了卧室，家里缺乏一个独立学习的空间，孩子的玩乐区和学习区混杂，不利于保持专注度。

孩子大小不一的书本和教具，很难收纳▼

即使是近几年的次新房，厨房设计依然不好用，操作台面太少，无法摆放越来越多的小家电，部分L型设计无法满足2人同时操作。

厨房很难找出一片空台面▼

卫浴的收纳空间也不足，让我们印象特别深刻的是，一位业主举了个例子：

现在像是纸巾就有很多种，洗脸棉纸巾、卷纸、湿厕纸、超软纸抽等，都没地方放。

厕所飘窗打不了，只能加柜子收纳▼

旧户型做不到房间平权，次卧普遍偏小，无法容纳“床+书桌+衣柜”三件套，二娃家庭还会面临房间大小分配不均，导致的“偏心”问题……

次卧放了床，放不下其他东西了▼

| 示意图

03

交付不足与智能化痛点

不少次新房交付标准较低，不含中央空调，新风、净水系统的安装条件没预留，后期改造费钱费力。

智能化更是“智商税”，人脸识别经常失灵，安防监控数量不足，难以确保全范围覆盖，智能家居无提前预留接口，后期改造功能受限。

车库更是槽点满满：光线暗、标识差，车位窄且断头路多，买了电车发现装不了充电桩，还有业主提出，日常想洗个车还得跑老远，太不方便了。

车库地面耐磨性差，坑坑洼洼▼

车库设计时没有考虑充电桩安装▼

04

全龄服务缺失园林痛点

| 示意图

现在孩子功课压力大，数据显示，近4成儿童存在近视、体能下降、心理压力大等问题，不少社区缺乏护眼、体能训练及心灵疗愈空间。

低幼且年久损坏的儿童玩乐区▼

儿童玩乐区拥挤且低幼化，青少年缺乏篮球场、羽毛球场等场地，风雨天气无室内活动空间；多数小区缺乏有效防蚊措施，宠物无专属遛弯区域。

园林设计时没有考虑阳光照射角度，园区内采光不足，不少业主渴望能够拥有铺满阳光的社区。

长辈和孩子扎堆晒太阳▼

在这份调研的背后，是保利坚持深研本土需求做产品，更是为北滘改善家庭量身定制理想居所的诚意。

那么，针对上述这些问题，保利将给出怎样答卷呢？接下来项目还会推出一系列产品迭代解读，深度解读人居痛点设计，敬请期待！

调研的价值，最终要落地到产品设计的细节里。

作为保利2026年首个全新面世的标杆力作，保利·岭南瑧悦更是未开先火，截至2025年12月，项目已同时获得罗马设计奖铂金奖与伦敦设计奖铂金奖两大世界性奖项，用设计力拔得头筹。

它与北滘市场上所有项目的不同，除了超新规实用率的断层领先，项目打造初心和产品设计理念都是代际超越的存在。

功夫君已经拿到项目首批资料，率先跟大家分享三大亮点：

保利将作品的根，深植于顺德北滘，在这片被书香浸润了千年的土地，打造一座与城脉、文脉共生长的东方人文住区。

项目容积率仅2.6，建筑密度不高于28%，这样的低密指标，在寸土寸金的北滘新城核心区堪称稀缺。

为回应业主对社区档次升级的期待，项目匠心打造北滘罕有的奢适主入口：

约120米的开阔尺度，环抱式归家落客区尽显尊崇礼遇；石材铺陈的质感厚重，融入掐丝珐琅、大漆等岭南传统工艺，带来穿越文化与美学的归家体验。

| 项目效果图（以实际交付为准）

针对高密度住宅早晚高峰候梯拥挤、邻里动线交叉干扰的居住痛点，项目建筑仅25层，首批推售全T3楼栋，更以专梯专户设计，让每一户都能独立入户。

所有户型均采用南向布局，搭配超长飘窗界面，既提升了采光率，也勾勒出兼具现代感与东方美学的建筑轮廓，与北滘新城的城市界面形成和谐呼应。

针对社区楼间距窄、休闲配套匮乏的痛点，项目拉开足够楼间距，实现“楼楼观景”的通透体验；同步规划三进式岭南园林，融入九大非遗精粹，构建高品质的社区生活场景。

| 项目效果图（以实际交付为准）

保利·岭南瑧悦是北滘首个落地“超新规”的住宅项目，随着该政策的逐步收紧，未来将难再有140㎡以下的低门槛改善产品。

换句话说，保利·岭南瑧悦出世即稀缺，是板块内绝版的改善产品。

| 示意图

项目主打建面约119-179㎡全改善户型，超100%使用率，为区域改善市场带来颠覆性的空间解决方案。

以建面约139㎡户型为例，通过30%阳台率与全景飘窗落地的设计，做到了佛山罕见的五房三卫配置，相当于以传统户型的价格获得“额外一房一卫”。

这是基于改善家庭希望增设多一个独立房间的需求特别设计，除了呼声最高的独立学习办公需求，还可以给家里提供更灵活的空间使用可能。

| 示意图

针对调研期间业主反馈的生活痛点，项目通过设计进行逐项优化：

客厅功能不足→LDKBG一体化大宽厅，可开可合

回南天潮湿痛点→南北通透对流，双阳台设计

大家庭收纳痛点→800库+U型厨房，预设收纳场景

房间大小难平衡→卧室平权，全屋全景落地飘窗

在我们看来，这种对家居空间的全方位优化，精准契合北滘改善家庭对“大空间、多功能”的核心居住诉求，这正是保利将前期深度调研成果融入产品设计的体现。

是不是很想看项目的户型图纸？1月1日项目VIP接待中心开放当天将正式揭晓，有兴趣的朋友记得过来哦！

保利·岭南瑧悦回应北滘人居需求，通过海量的创新性设计，为业主提供托举全家人成长的多元生活场景。

职场精英归家即享会所松弛愉悦，孩子在全龄活动场中舒展天性、健康成长，长辈在疗愈园林与贴心服务中舒心康养，共同构成一方家庭全周期成长的理想港湾。

| 项目会所效果图（以实际交付为准）

这份对居住体验的打磨，到底有多极致呢？我们以车库作为一个切片看看。

归家动线上，项目创新性打造“地下中央车站”高效枢纽，归家不再迷路。

品质打造上，配置多样豪华车位，打造司机休息区、大件临时储藏柜等功能模块。

场景设计上，针对北滘家庭对亲子互动与生活便捷性的核心诉求，项目不仅对车库车位进行加宽处理，更增设洗车功能，为家庭创造出更具温度的互动场景。

| 项目效果图（以实际为准）

而人车分流的设计，进一步精细化区分自行车与行人动线，让长辈散步、孩童嬉戏更安全，构建全方位保障。

还有更多惊喜的细节升级，我们先留个悬念，待项目正式开放时再逐一揭晓。

这种“从家庭场景中来，到产品设计中去”的转化逻辑，让保利·岭南瑧悦的产品定位精准贴合北滘人才的真实居住期待。

如果说产品力是保利·岭南瑧悦打动改善家庭的核心底气，那么位处北滘新城核心的区位优势，更为其叠加了全方位的配套红利。

让人惊喜的是，当下正是这些配套全面焕新的关键节点。

| 示意图（以实际为准）

·地铁近邻加持，广佛双城通勤高效兑现

项目东门距广州地铁7号线美的大道站仅约200米，步行约5分钟即可进站，1站可换乘佛山3号线，真正实现广佛“半小时生活圈”的无缝衔接。

| 示意图（以实际为准）

·全龄优教资源环伺，目送式上学成为日常

教育资源的稀缺性，更是项目的核心优势之一。

保利·岭南瑧悦与九年一贯制公办学校华南师范大学附属顺德北滘学校仅一路之隔，家长无需奔波接送，孩子上学更从容。

作为背靠“双一流”华师教育资源的优质学府，该校不仅拥有一流的硬件设施，更集结了强劲师资团队，华师毕业教师占比近40%，还有中考升学率超90%的亮眼成绩。

对于重视子女教育的北滘高素质人才家庭而言，这种优质教育资源的近距离覆盖，无疑是重要的决策砝码。

| 项目与学校仅一路之隔

· 醇熟商圈簇拥，公园与人文地标环绕

项目步行约200米，就是即将开业的盒马鲜生北滘店，此外周边还有悦然广场、悦然里、ALSO等四大商业综合体，充分满足日常购物与休闲娱乐需求。

生态方面，北滘儿童体育公园、君兰河堤公园和北滘广场三大公园环伺，其中儿童体育公园与项目仅一路之隔，孩子放学后可以直接在这里放电。

| 北滘体育儿童公园实景图

还有近期即将竣工的北滘体育中心综合体，同样在项目的一路之隔，未来将提供游泳、球类等丰富运动选择。

| 北滘体育综合体实景图

更有承载岭南水乡韵味的岭南和园、汇聚先锋艺术的和美术馆两大文化地标，孩子从小在此熏陶成长，耳濡目染间培养审美情趣，积淀人文底蕴。

全方位的成熟配置，为保利·岭南瑧悦构筑起深厚的宜居价值，也为北滘改善家庭提供了一份兼具舒适度与成长性的居住答卷。

在我们看来，保利的这次尝试，正是北滘人居升级的一个重要信号。

当开发商愿意沉下心来倾听真实的人居需求，把产品打磨与城市发展相结合，才能真正将“三好房子”的承诺落到实处。

1月1日，保利·岭南瑧悦即将开放VIP接待中心（原保利珺悦府临时展厅），这场耗时150天的潜心筹备，究竟能否匹配北滘的期待？答案，静待揭晓。