郁亮谢幕，万科三十六载功过留待后人说

财务出身的郁亮将“现金流为王”刻入万科基因，却也在这基因中埋下了高周转模式的双重密码。

2026年1月8日，万科发布公告，郁亮因到龄退休辞去公司董事、执行副总裁职务，不再担任公司任何职务。这位在万科工作了36年的老将，终于告别了他曾经一手带向巅峰的企业。

郁亮在万科的经历如同一面镜子，映照出中国房地产行业从黄金时代到黑铁时代的完整周期。他的背影后，不仅是一家公司的命运转折，更是一个行业的时代变迁。

01 崛起神话：千亿帝国的打造者

1990年，郁亮加入万科，从证券和投资业务起步。这位财务背景的年轻人凭借出色的专业能力迅速晋升，2001年出任万科总经理，开始全面主持工作。

当时万科地产业务营收仅为24.49亿元。郁亮提出了雄心勃勃的千亿计划，并成功打造了推动万科发展的核心引擎——“5986”高周转模式。

这一模式（即拿地5个月动工、9个月开盘、普通住宅占80%以上、开盘当月销量达60%）成为地产行业的教科书案例。2008年金融危机期间，全国楼市成交量暴跌40%，万科却逆势实现销售额同比增长20%，市占率从2.07%提升至2.6%。

郁亮将“现金流为王”刻入万科基因。2010年，万科销售额突破1081亿元，成为中国首家千亿级房企，较原计划提前四年实现目标。

在鼎盛时期，郁亮带领万科稳坐行业头把交椅，使公司成为业内公认的“三好生”——负债健康、现金充裕、信用过硬。

02 预警者悖论：洞察危机与行动滞后

郁亮多次展现出对行业转折点的敏锐洞察，但其战略预判与公司的实际执行之间出现了值得关注的差异。

早在2014年，郁亮就公开提出中国楼市进入“白银时代”。更为人熟知的是，在2018年万科秋季例会上，他将“活下去”作为会议主题，为整个行业敲响了警钟。

然而，最具争议的一点在于：尽管郁亮很早就预警了行业风险，但万科在2019至2021年间的实际动作却显得“言行不一”。这几年，万科的拿地金额依然高企，位居行业前列。

这种战略预判与实际扩张之间的反差，使得外界质疑其“活下去”的口号是策略性喊话，而非真正的战略收缩。一位投资者在雪球上评论：“口头上了下半场，身体却还在上半场狂奔”。

郁亮曾自称是“猫头鹰的管理性格”，一只眼睛看机会，一只眼睛看风险。但在这场行业大调整中，猫头鹰的双眼似乎也难以完全看清前路的坎坷。

03 转型阵痛：新航道的艰难探索

2017年，郁亮推动万科向“城市配套服务商”转型，拓展物业、物流、长租公寓等新赛道。这一转型战略展现了前瞻性，但执行过程却充满挑战。

这些新业务投入巨大却短期难盈利，未能有效对冲开发主业下滑带来的冲击。然而，长期的坚持最终让万科拥有了业内最全面的不动产经营服务赛道布局。

根据财报，万科经营服务业务全口径收入已高达512.6亿元。万物云近三年的增速均在25%以上，2022年成功分拆上市后，营收突破300亿；万纬物流综合实力已位列行业第一梯队；“泊寓”成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商。

但转型的代价不容忽视。2024年，万科遭遇国际评级机构下调评级至“垃圾级”，并出现巨额亏损。公司营业总收入3,431.76亿元，净利润为-494.78亿元，每股收益-4.17元。

04 合作模式暗礁：制度创新引发的争议

万科推动的“小股操盘”和员工“跟投”制度，在市场下行期引发巨大争议。这些制度初衷是为了激励员工、快速扩张，但在市场变化后却暴露出潜在问题。

2024年，烟台合作方公开举报郁亮及万科，指控其通过“鹏金所”等平台进行“体外循环”、“发放高利贷”等。万科方面坚决否认，称举报内容严重失实，但此事严重冲击了市场对万科的信任。

这些合作模式在行业上升期确实是有效的扩张工具，但在市场下行期，却成为引发纠纷的导火索。

万科长期实行的“快速开发、规模扩张”模式是一把“双刃剑”。在成就万科行业龙头地位的同时，也带来了产品质量问题和管理半径难题。

05 平安着陆？疑问与挑战并存

郁亮退休后是否真正“平安着陆”，仍存有疑问。2025年1月，郁亮辞去董事会主席职务，被普遍解读为公司在压力下的管理层调整。

随后，网络有传闻称郁亮曾在当年“配合相关部门进行了大约一周的调查”，但该传闻也指出他已“结束调查并返回工作岗位”。需要强调的是，此信息并非官方通报。

在雪球等投资平台上，有用户直言：“严查起来，郁亮百分百不可能平安落地。万科的内部人控制，利益输送至表外公司，侵占股东利益，乃至涉嫌侵吞国有资产……这些罪名，郁亮和当时的大部分高管都跑不了”。

郁亮持有万科股票700多万股。在2024年的股东大会上，他曾公开表示管理团队的命运和公司命运绑在一起，自1994年成为万科董事后，30年间只买入，从未卖出。

万科目前正面临严峻挑战。公司发行的“22万科MTN005”债券将于2026年1月21日召开持有人会议，审议债券展期相关事项。这些会议表明，万科正在积极与债权人沟通，稳妥推进债券本息兑付工作。

与王石浑身充满的人文主义和理想情怀不同，财务出身的郁亮被认为更加低调务实，注重资产规模和周转等财务指标。他的背影后，万科中心大堂里仍悬挂着王石与郁亮两代领导人的合影。

万科股价依然在低位震荡，市场仍需时间消化这位曾经的舵手离去带来的心理影响。有老员工感慨：“郁亮总离开董事会，就像当年王石主席离开一样。没有人是不可替代的，但每个人都会留下痕迹。”

黄金时代不在背后，乃在将来。郁亮的谢幕，既是一个时代的落幕，也是万科新篇章的开始。

假如万科还有新篇章的话。