年末退租返乡影响，个人房源与集中式公寓租金持续回调

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月度看点

HIGHLIGHTS

政策动态

• 中央经济工作会议：鼓励收购存量商品房用于保障性住房；

• 住建部：完善以公租房、保租房和配售型保障房为主的多层次住房保障体系；

• 住建部明确2026年房地产重点任务，推动存量收购用作保障房等；

• 住建部：保障性住房率先建成“好房子”

行业动态

• 土地动态：12月，重点22城共成交30宗涉租土地，其中26宗为纯租赁用地，4宗配建租赁用地。
  

• 品牌动态：12月各租赁品牌主要围绕跨界合作、门店新开进行品牌宣传，其中泊寓签约小米武汉青年公寓并与湖北交投产城控股集团有限公司达成合作

• 城市动态：12月各城市积极展开保租房建设及配租工作，其中郑州第十一批、第十二批人才公寓正式上线配租，房源超2000套。西安6个保租房开始报名，共计1072套

• 金融动态：12月中航北京昌保租赁住房REIT正式申报、广州安居集团 CMBS 于上交所挂牌。二级市场上，8支保租房REITs2涨6跌，收盘价持续下降

个人房源市场监测

• 规模：12月个人房源可租规模环比微降3.6%至32.3万间，在租房源以退租后重新挂牌房源为主;超半数城市可租规模环比上涨，上涨城市仍以一线及强二线城市为主

• 租金：12月挂牌租金环比下降0.5%至30.11元/㎡/月，租金降至年内最低值；近六成城市租金同环比齐降；一线城市租金坪效86.0元/㎡/月，二线城市32.4元/㎡/月，三四线城市22.1元/㎡/月

• 套均价：12月近半数城市套均总价同环比齐降，55城整体套均总价环比下降0.56%至2241元/月

集中式公寓市场监测

• 规模：核心八城集中式公寓房源累计规模合计153.6万间，其中，一线城市上海47.7万方，规模占比八城整体达31.1%，占比持续提升。深圳规模34.3万间，市占22.3%，二线城市中杭州规模超20万间，成都超10万间规模领先

• 租金：12月，核心8城集中式公寓平均租金100.01元/㎡/月，整体租金环比下降0.18%，同比下降2.31%；一线城市以稳为主，二线城市持续承压

• 新开：12月，22城共计新开69个典型集中式公寓项目，房源约2.61万间，其中涉及保租房项目61个，合计房源数2.45万间；新建项目规模占比达82%；企业表现中，西安安居新开房源数达3136间排名第一

典型企业监测

• 万科泊寓：截止2025年12月31日，万科泊寓进驻城市达29个，全国门店数量为422家，开业规模稳居集中式公寓首位。小米集团将位于湖北省武汉市东湖高新区小米科技园二期的武汉光谷小米青年公寓，整体委托给泊寓进行全周期运营管理。该项目共计 990 套房源，这是继北京小米青年公寓后，双方的再度合作。泊寓与湖北交投产城控股集团有限公司正式达成合作，双方将携手在武汉打造标杆型项目，旨在通过创新“三资盘活”模式，为武汉青年人才提供高品质的租住产品和服务

• 瓴寓国际：截止2025年12月31日，瓴寓国际累计门店为83家，已进驻城市达16个，大社区轻资产拓展加速。瓴寓国际CEO张爱华在近期的采访中表示，围绕租赁住房行业的核心挑战与发展路径展开论述。短期来看，2024-2025年租赁市场供应高峰可能导致供大于求，租金上涨乏力；但预计2027年新增供应缩减后，市场将逐步回归供需平衡

• 华润有巢：截止2025年12月31日，华润有巢累计门店为70家，已进驻城市达14个，各城市的租赁社区项目都在稳步开业中。华夏基金华润有巢REIT 2022年12月首发上市，是首单由市场化机构运营的保租房REITs。基金采用了向原持有人配售（非定向扩募）的方式，在制度设计上体现出对原持有人的优先考虑。凭借优质资产和专业的管理表现，扩募发售获原持有人积极响应，认购比例达99.51%，最终募集资金总额约11.329亿元（不含认购费用和募集期利息）。扩募份额将于2026年1月12日登陆上交所

• 魔方：截止2025年12月31日，魔方生活服务集团布局为435家门店，进驻22个城市。由魔方公寓与广通投资联合运营的 “魔方公寓珠海南屏科技园商都店” 在珠海市香洲区泰南街8号正式开门迎客。试营业仅一个月，该店出租率便已突破 80%，展现出强大的市场吸引力

以下为2025年12月住房租赁报告·节选

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