郁亮谢幕,万科全深铁时代启幕:35年职业坚守终成行业转型注脚

2026年1月8日,万科A(000002.SZ)一则公告划破地产行业的平静:郁亮因到龄退休,辞去公司董事、执行副总裁职务,此后不再担任任何职务。这则简短的公告,不仅宣告了一位陪伴万科35年的“开山元老”正式离场,更标志着中国房地产行业最后一个职业经理人主导的标杆时代落幕——万科,这家曾经的行业风向标,彻底驶入深铁系主导的稳健航行新阶段。

从“影子管家”到“逆风舵手”:郁亮的35年万科征程

1990年,北大经济学高材生郁亮放弃“铁饭碗”加入尚不知名的万科,从证券事务部起步,27岁任董秘,29岁跻身董事会。在王石主导的理想主义年代,郁亮是背后的“务实操盘手”,用财务逻辑搭建起万科的现代企业制度,被王石评价为“重剑无锋”。他以“猫头鹰”自喻,一边紧盯行业机会,一边筑牢风险防线,这种特质在后来的行业变局中成为万科的“护城河”。

2017年,在五千亿规模的顶峰接棒时,郁亮数度哽咽的那句“请把鼓励留给我”,早已预示这场接力并非登顶后的坦途。彼时,他率先喊出“房地产进入白银时代”,在同行疯狂加杠杆冲击规模之际,推动万科从单一住宅开发转向“城市配套服务商”,布局商业、物流、长租公寓等多元赛道。2018年“活下去”的白底红字标语,在当时被质疑为“制造焦虑”,如今却成了行业最深刻的预警——当2022年郁亮进一步定调“黑铁时代”,强调“缩表出清是必然”时,曾经的争议已化作对其前瞻性的认可。

郁亮35年的万科生涯,堪称中国房地产行业的

作为全马3小时06分的跑者,郁亮将长跑精神刻进万科的基因。在行业下行周期中,他主导了万科史上最彻底的“减脂瘦身”:从压缩差旅开支、高管带头降薪,到坚决处置非核心资产,2023年至今相继出售悦榕服务股权、高新投集团股份、七宝万科广场部分权益等,通过19个项目大宗交易回笼资金68.6亿元。这种“节衣缩食”的坚守,让万科在“三道红线”时代始终保持绿档,也为后续风险化解保留了余地。

行业变局下的必然选择:职业经理人谢幕与国资接棒

郁亮的离场,本质上是房地产行业周期迭代的必然结果。随着高周转、高杠杆的黄金时代落幕,行业进入“缩表出清、提质增效”的新阶段,曾经主导行业的精英职业经理人模式,已难以适配房企对“耐心资本”和资源整合能力的需求。数据显示,万科2024年净亏损达494.8亿元,2025年前三季度再亏280.2亿元,核心原因是开发业务结算规模下滑、毛利率承压及资产处置亏损。在这样的困境下,大股东深铁集团的支持成为关键。

自2025年以来,深铁集团已累计向万科提供307.96亿元无抵质押担保借款,并通过股东大会授权进一步强化资金支持。人事层面,深铁系黄力平接任万科董事长后,提出“坚持战略聚焦、坚持规范运作、坚持科技赋能”的发展思路,明确将通过城市聚焦、业务组合优化、科技赋能等五大举措推动高质量发展。这种“国资背景+市场化运作”的新模式,与郁亮时代的职业经理人治理形成鲜明对比,也契合了2026年房地产“结构为王”的行业趋势——核心城市改善型需求崛起、二手房成交反超新房,房企需更稳健的资金链和资源整合能力应对市场分化。

时代缩影:从狂飙到稳健,房地产行业的转型阵痛

“活化石”。从王石时代的多元化拓荒,到郁亮主导的规范化转型,再到如今深铁系引领的稳健发展,万科的每一次转向都折射着行业的变迁:从“人人捡黄金”的黄金时代,到精耕细作的白银时代,再到缩表出清的黑铁时代,房企的核心竞争力已从“拿地融资”转向“产品服务+资产运营”。

如今的万科,正沿着深铁系设定的航道调整航向:聚焦核心城市改善型住宅,打造“好房子、好社区、好服务”;借助科技赋能和绿色低碳技术提升产品竞争力;通过存量资产盘活和REITs工具创新破解资金压力。上海高福云境项目创下单日单盘销售纪录,上生新所二期等城市更新项目落地,万物云“蝶城”战略稳步推进,这些亮点预示着万科正从规模导向转向价值导向。

而郁亮的谢幕,更像是一个时代的隐喻。当2026年房地产行业全面进入“结构分化、品质为王”的新阶段,当二手房成交量首次超过新房、限购政策全面优化,曾经依靠规模扩张和财务杠杆的发展模式已成过去。郁亮用35年坚守证明了职业经理人的专业价值,而他的离场则告诉行业:适应周期、拥抱变革,才是企业长久生存的核心逻辑。

万科的故事仍在继续,房地产行业的转型也未停歇。郁亮或许不再是舞台中央的掌舵者,但他留下的风险意识、转型勇气和职业坚守,早已成为这家企业乃至整个行业的宝贵财富。而随着深铁系的全面接手,万科正以“耐心资本+科技赋能”的新姿态,书写房地产高质量发展的新篇章。