2025年北京大宗交易市场成交降至十年最低，更多险资关注度投向零售资产

“以前办公楼一直是北京市场中投资活跃度最高的资产类别，但这个趋势在过去两年左右已经被颠覆了。现在市场中最受青睐、最受资本关注的资产类别是零售与长租公寓。”

仲量联行华北区研究部资深董事纪明在1月8日回顾北京房地产市场时分析，这一变化背后的原因是受到宏观政策调整和市场变化的影响。

根据仲量联行数据，2025年北京大宗交易市场共成交21宗整栋物业，成交总额录得约180亿元，与2024年全年430亿元人民币的投资总额相比，同比下降58%，为十年最低值。

“国内零售REITs的分红或项目估值，都相对稳定，所以吸引了更多投资者考虑入手这类不动产。在北京市场，尤其是险资，无论是规模大还是规模小的险资，在零售领域的活跃度或参与度都比较高。”纪明称，除了零售之外，长租公寓也是比较受关注的领域。

对于市场主要关注的中国公募REITs底层资产范围扩围到商业不动产，纪明称，试点政策的细节和落地，预计未来一段时间会密集出台。“最早预计在2026年年中或下半年会看到第一批扩围后的资产上市，它们的二级市场数据表现需要一定时间才能传导回资本市场，进而影响大宗投资者的投资心态和市场成交数据。”

2025年12月31日，证监会印发《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，自2025年12月31日起实施。这意味着，从资产范围看，符合条件的商业零售、商业办公楼、酒店等商业地产项目可以通过发行REITs上市，是公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容。此前国家发改委发布的《2025版REITs项目行业范围清单》中，将超大特大城市的超甲级及甲级商务楼宇项目、四星级及以上酒店项目纳入试点。

仲量联行称，此举有望显著提升相关资产的市场流动性，推动存量资产盘活，缓解部分资产持有者的流动性压力。“中国公募REITs市场的进一步扩围与分轨，将推动商业地产行业加速向精细化资产管理模式转型，并为区位核心、经营韧性突出的项目带来流动性溢价。” 仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示。

“中国正在推动基础设施REITs扩容和商业不动产REITs试点，过去30年美国REITs的年化平均回报率达到9%，但收益率波动显著，且不同业态如办公、商业、居住等的周期性表现出显著的差异。因此，资产多元组合是构建不动产运营稳健现金流的基本原则。”基于仲量联行携手兴业研究与中国建筑科学研究院有限公司共同发布的《智驭未来 资掌全局：不动产策略及运营管理白皮书》，仲量联行华北区战略顾问部负责人王飞指出，无论是投资人、企业还是开发商，在构建资产组合体系以及政府在城市单元更新中，都需注重业态的多元化和均衡化，实现不动产运营可持续的长期价值。