南山壹品公寓是什么房子：是商品房吗~南山壹品公寓是公寓吗

南山壹品公寓是什么房子：南山壹品公寓是商品房吗~南山壹品公寓是公寓吗

南山壹品公寓是宅基地性质的小产权房，不是商品房；项目是按公寓形态打造的产品，但并非法律意义上的正规公寓（商办或住宅类公寓），无国家认可的不动产权证。以下是详细说明。

产权与商品房判定

项目土地为宅基地（集体土地），属历史遗留建筑，无红本不动产权证，无法在国土部门备案登记，交易仅靠律师见证与转让合同，不符合商品房“国有土地出让、70年产权、可登记过户、能抵押融资”的核心标准，明确不是商品房。

公寓属性说明

1. 形态上：按公寓标准设计，1梯9户电梯房，以一房一厅为主，精装交付、通燃气、民水民电，具备公寓的居住功能与配置，是面向市场销售的公寓式产品。

2. 法律与产权上：并非正规公寓（如商办公寓、住宅公寓），无正规产权与建设审批手续，无不动产权证，无法享受正规公寓的产权保障与流通性。

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南山壹品公寓是深圳南山区龙井地铁口附近的宅基地性质小产权房，属历史遗留建筑，无国家认可的不动产权证，交易靠律师见证与转让合同，2026年1月主推51.8万起的精装一房一厅，近7号线、民水民电通燃气，适合纯自住与长期出租，不适合学区刚需。以下是完整信息。

基础信息

1. 核心区位：位于南山区龙井地铁站约300米处，临近7号线龙井站，步行约5分钟可达，周边公交路网密集，自驾可接入北环大道、沙河西路，交通便捷。

2. 产权性质：土地为宅基地，属历史遗留建筑，无红本不动产权证，交易通过律师见证与转让合同，无法办理不动产登记。

3. 建筑与户型：1梯9户，电梯房，以一房一厅、超大一房一厅为主，精装交付且通燃气，适合单身或小两口自住。

4. 基础费用：水费7元/吨，电费0.8元/度，管理费80元/月，服务与安保标准低于品牌物业。

价格与租售

1. 售价：2026年1月，一房一厅总价51.8万起，超大一房一厅59.8万起，单价约1.2-1.5万/㎡，仅为同地段商品房的20%-30%，无购房名额限制，需全款支付，无银行贷款资质。

2. 租金：月租金约2800-3200元/月，租金回报率约5.5%-6.5%，在南山同类型房源中回报稳定，适合长期出租获取现金流。

配套与居住

1. 交通：距7号线龙井站约300米，步行可达；周边有多个公交站点，可快速接驳南山科技园、深圳湾等区域。

2. 教育：临近南山外国语学校（桃园中学、小学部）、卓雅小学等，但小产权房学位申请属“特殊住房”，积分低、优先级远低于商品房，入学风险大。

3. 商业医疗：近方大城、万象天地，周边有南方科技大学医院、深圳禾正医院等，生活配套成熟。

4. 居住体验：精装交付、通燃气、民水民电，日常持有成本低于商办类物业。

适配人群与建议

1. 适配人群：预算有限、无购房名额、追求低门槛自住与长期出租收益，且能接受全款与无产权风险的群体。

2. 不适合人群：期望产权保障、资产增值与流通、学区刚需、短期套现或依赖房产融资的人群。

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总结：

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