从700亿到284.8亿，中海上海销售神话的崩塌与绝地反击

从700亿销售跌到284.8亿，从断崖式领先到被同行远远甩在身后，中海上海只用了一年。

不只是腰斩，都快跌到膝盖以下了。

金天，中海地产上海公司总经理，曾缔造700亿神话，如今直面业绩腰斩至“膝盖以下”的困境，也2025年见证了中海在上海的迅速坠落。

项目不好，行情不好，都不足以为业绩下滑开脱。

2024年还被称为“上海王”，2025年就差点跌出前十，靠着最后一个月的“挖空心思”、拼尽全力，中海上海才在最后一个月勉强回到第四的位置，没有让上海的全年业绩出现结构性塌方。

每一年，都比上一年要更努力，这句话，是说中海在上海的竞争对手们。

中海在上海的动作还是太慢了。一直到11月，2025年中海在上海的销售额只有183.3亿元，在上海房企中只排到第九位。

有一个月卖特别少，是11月，只卖了2.2亿，因为，他们在前十个月卖了181.1亿元。

放在2024年，这就是卖掉顺昌玖里四、五套房的事儿。没想到，2025年的11月，中海在上海卖了一个月就只卖了这么点！

这可是中海上海，那个2024年一天单个楼盘就卖了200亿的中海！

那一年3月，中海在上海新天地板块的顺昌玖里开盘，单盘销售额就高达196.5亿元，也自此开启了上海持续了将近两年的豪宅热销期。

去年狂欢的时候，媒体的标题甚至是：

《大赢家！中海地产2024年在上海卖了700亿，力压招商、保利》

之后，恒昌玖里的风貌别墅、徐汇滨江的中海领邸玖序以及中海海上和集等项目接连开盘售罄，靠着少数几个市中心的豪宅，一年内就把销售额干到了700亿，创造了全国性房企在单个城市的最高销售纪录。

不过，他们在上海的经历，可谓是：跌宕起伏。

2024年中海在上海的销售神话，是中海在经历了“失去的三年”后的一次业绩爆发。

是的，曾经摔过跤。2020年，包括中海、华润和万科在内的三家房企，因为“围标事件”被禁止三年内在上海公开市场拿地。

金天算是这个事情的半个“受益者”。

2021年，金天就从宁波公司调到上海公司任总经理。这期间，中海与上海黄浦区签订了一份合作协议，约定完成一项旧改项目，总投资额高达590亿元，是中海历史上投资规模最大的项目。这就是2024年给中海带来近200亿销售额的顺昌玖里。

2023年解禁后，中海很快就以240.16亿元的巨资拿下徐汇西岸数智中心地块，也就是2024年业绩贡献仅次于顺昌玖里的中海领邸玖序。

被禁三年再加上2023年解禁后的投资，四年的库存，在2024年几乎尽数消耗。只能说，中海在2024年登顶上海销冠，有一点实力的成分，更多的还是运气。

进入2025年，当上海豪宅的红利渐渐退去，竞品越来越多，客户越来越少，观望情绪越来越浓，中海在上海的销售神话就不可延续了。

11月底，金天部署了最后一个月的业绩冲刺“作战计划”。

11月4日，中海上海管理层对外宣布，中海云邸玖里、中海环宇玖章以及“全球地王”徐汇东安地块项目安澜上海，都会在今年内入市。

此时距离2025年结束只剩下不到两个月的时间。从11月的业绩看，中海把所有的宝都押在了最后一个月上。

从各个机构最后公布的业绩看，中海上海仅12月一个月就卖掉了惊人的100亿！一个月的业绩相当于过去11个月的一半还多！

这100亿是怎么实现的呢？

在2025年11月之前的将近半年时间里，中海在上海一直靠杨浦的中海云邸玖章一个项目撑着，其他项目大多都处于尾盘阶段。

能够在最后两个月里能上市冲业绩的项目，就是前面说的三个。中海云邸玖里属于风貌别墅项目，位于杨浦滨江，但项目体量太小，一共只有8套，单价16万-18万元/平米，总货值也就不到4亿元的样子。

徐江滨江的安澜上海体量是很大，但这是一个四方合作的项目，首批上市的房源，据说是招商操盘营销，具体业绩四方如何分配还不为外人所知。

安澜上海12月26日开盘，项目公开的信息是，开盘当日售出九成房源，揽金90.77亿元。

一天后，中海年底另一个主推的项目中海环宇玖章开盘，均价11.8万元/平米，当天中海发布海报称：首开首罄。

为了全年的业绩，确实很拼。环宇玖章首开就不同寻常。

和大多数新盘首开总是靠边的、价格偏低的楼栋先开，给后续批次预留一定的涨价空间不同，中海偏偏反其道而行，环宇玖章第一次开盘就拿出了项目的楼王8号楼打头阵。

网上房地产的数据显示，截至1月5日，中海环宇玖章还有10套房源可售，已签套数是8套，剩余的已支付定金的房源，罕见地标了紫色。这样的标注，在网上房地产是非常少见了。

按照网上房地产的已售和预定总面积，中海环宇玖章的销售额大概有12.4亿元左右。再加上安澜上海的90.77亿元，差不多就是100亿的销售额！

如果剔除预定房源，只计算已经网签的房源，中海环宇玖章的销售额就只有不到1.3亿元。如果四个股东方把安澜上海的销售业绩再分一分，能落到中海身上的肯定也没有90亿了。

2025年最后一个月卖的100亿里，有多少水分？有多少又是提前预支的业绩？只有中海上海自己知道了。只能说确实是“挖空了心思”，也拼尽了全力。

毕竟临近年底，整个市场的购买力和信心都跌到谷底，哪怕是在上海。

忍不住这里回顾一下剧情，既然最后这么拼，前面一个月放羊干嘛呢？

守住上海的基本盘，不只是金天的业绩，更是中海全年业绩的保证。在年中业绩会上，中海行政总裁张智超曾强调，“对完成全年销售指引目标充满信心”，核心的支撑之一，就是下半年一线城市项目的推售。

上海是中海重点布局的核心一线城市之一，上海的销售业绩，关系的不只是金天所带领的上海团队冲刺全年业绩，还直接影响着中海全年业绩目标的达成。

上海的业绩滑降，中海的全年业绩也没有好到哪里去。2025年中海实现销售额2512亿元，比去年的3106亿元下降了19.1%，排名也从2024年的第二跌到了2025年的第三。

这个跌幅，在前十的房企中，也只是略好于保利发展接近21.7%的跌幅，但保利还是力保了第一的位置。

不只是销售业绩下滑，中海的利润增长也明显动能不足。今年前三季度中海经营溢利131.5亿元，同比降幅扩大至27.7%。其中第三季度的利润腰斩，仅10.3亿元。

曾经的“利润王”风光不再。

而且，这个盈利下降的状态大概率还会持续。因为，在2025年销售下降的同时，中海还在投资端血拼。2025年中海的拿地金额高达907亿元，位居全国第一，比排在第二的保利发展高出了236亿元。

下了血本了。

这两年中海基本集中在一、二线城市的核心地段拿地，都是房企竞争激烈的区域，直接推动了中海拿地均价持续攀升，同时这几年行业整体承压，房价涨幅有限，与拿地成本的飙升形成明显反差，利润的大幅下滑成为必然。

一边是业绩的重压，一边是土地市场的激烈竞争加大了拿地的难度。金天面临的挑战，不仅来自中海内部，更来自极度“内卷”的行业竞争。

以上海为代表的一线城市，是房企最重要的粮仓，也是血淋淋的“生死战场”。尤其是上海，曾经让中海吃尽红利的豪宅市场，到2025年已经变成了“豪宅井喷，富豪不够用”的激烈竞争态势。

大家现在对上海有一种蜜汁自信：这还是一个一息尚存的，好的豪宅市场。这大概就是围城效应，那些重仓上海的房企，正承受着过度投入带来的钝痛。

中海手上的三个新盘，云邸玖里、环宇玖章和安澜上海，都聚焦单价10万-20万的中高端赛道。

据不完全统计，今年前三季度，上海内环内新增的高端住宅，单价10万元以上的项目有26个，其中一半的项目单价在13万元以上，5个项目单价超过15万元。11月，还有四个项目共计300多套单价10万+的房源在排队入市。

12月中海的三个新盘也先后亮相，市场压力可见一斑。为什么要最后一个月拼了？原因有三个，第一个，今年来不及了，索性放弃，第二，给明年冲刺蓄力，第三，12月份拿出来是一种态度。

一个细节能看出来2026年准备比2025年更拼。2025年金天就没含糊，全年在上海拿下6幅地块，代价也是巨大的，权益拿地金额高达387.63亿元，是上海拿地金额最高的房企。

2025年中海在上海被赶超，与其土地储备没跟上有很大关系。

如果今年的行情接着触底，重仓上海，是权力的游戏，还是利润的陷阱呢？