2025年核心城市二手房成交量维持稳定，改善需求成新房核心支撑

日前，中指研究院发布房地产市场报告，报告显示，2025年全国房地产市场整体延续调整态势，核心城市二手房在“以价换量”下维持稳定规模，改善性需求成为新房市场核心支撑。该机构认为，叠加2025年年末北京政策优化及增值税减免等新政落地，预计2026年相关政策将继续靠前发力，加快稳地产。

二手房市场：成交量维持稳定，对市场支撑作用凸显

据中指研究院统计数据，2025年，重点30城二手住宅成交约174万套，同比基本持平。其中，一季度市场保持较高活跃度，30城二手住宅成交套数同比增长25%；二季度市场有所降温，同比增幅收窄；三季度同比小幅增长1%，9月二手房市场热度有所修复，重点城市二手住宅成交量同比增长13%；四季度月均成交量相比三季度有所回落，但“以价换量”下仍维持稳定规模。

从城市维度看，克而瑞监测数据显示，一线城市“以价换量”效果显著，全年成交面积同比增长2%。其中上海、深圳成交量明显反弹同比分别增长7%和4%，尤其300万元总价以内刚需成交占比超60%，位于产业核心区或优质学区周边房源价格更抗跌。此外，成都、杭州、天津、西安、武汉、南京等核心强二线城市二手房市场凭借“产业-人口”正循环支撑展现出强大的市场内生修复能力，全年成交面积2-3倍于新房成交规模。

2025年，30城二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重约为65%，较2024年全年提升4个百分点。二手房对市场的支撑作用正在进一步凸显。

新房市场：改善性住房需求仍为新房市场的重要支撑

根据中指监测数据，2025年以来，北京、上海、成都、宁波、合肥等城市高总价改善楼盘去化表现良好，带动30城120平方米以上户型新房成交占比持续提升，其中120-144平方米户型占比超30%，改善需求成为新房市场供求主力。

从城市来看，与2024年同期相比，2025年1-11月，30个代表城市中，20个城市120-144平方米产品成交套数占比提升，其中上海、长沙、南昌等城市提升幅度较为明显；24个城市144平方米以上产品成交套数占比提升，其中合肥、宁波、南京、无锡等城市提升幅度较为明显。

2026年趋势：相关政策将继续靠前发力，加快稳地产

2025年年末的政策优化为市场注入了新活力。2025年12月24日，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，政策内容包括降低非京籍家庭购房社保年限要求、不再区分首套二套商贷利率，降低公积金贷款首付比例等多个方面。本次北京政策优化信号意义明显，上海、深圳等城市也存在限制性政策优化预期。

与此同时，财政部、税务总局联合发文，自2026年1月1日起，个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

展望2026年，中指研究院报告认为，预计2026年相关政策将继续靠前发力，加快稳地产。整体而言，中央和监管部门持续落地“稳楼市”政策。其中，促需求方面，通过调减限制性措施，有力有序推进城中村和危旧房改造等方面，多管齐下释放改善性需求。优化供给方面，通过盘活存量、严控增量两个方向共同推进。中长期来看，“十五五”规划建议明确“推动房地产高质量发展”，中央将围绕完善基础性制度、优化保障性住房供给、建设“好房子”等方面持续发力。

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