大摩说今年房价要涨一成，咱们得把这事看明白

家人们，今天咱们聊个刚出的大热点，估计不少人都刷到了——摩根士丹利，就是咱们常说的大摩，发了个报告说，今年咱们的住宅楼价要涨一成，也就是10%。

先跟不了解的朋友把这事说清楚，不是我瞎编的，是大摩1月6号刚发的正式研报，里面不光说住宅房价要涨10%，还把地产股的评级都上调了，首选了新鸿基、恒基地产这些房企。而且他们还预测，今年的房租也得涨5%，说这是因为买房子的需求多了、库存少了，再加上利息可能还会降，这些因素凑一块儿，房价就该往上走了。

不过这里我先跟大家提一嘴，大摩说的这个“本地住宅”，核心是针对香港市场，因为报告里特意提了，香港去年2月取消了针对内地人和外籍人士买楼的印花税，这会带动很多内地人去香港买房，再加上疫情后每年有14万内地人移民去香港，比之前翻了一倍，人口多了，住房需求自然就涨了。但这并不意味着咱们内地所有城市都得跟着涨，这点咱们后面再细说，先把这个热点的核心事实掰扯清楚，别被网上的标题党带偏了。

接下来咱们聊聊，为啥大摩敢说房价要涨10%？说白了，无非就这几个原因，我用大白话给大家讲透。

第一个原因，政策在发力托底。咱们都能感觉到，从去年下半年开始，各地的楼市政策就松了不少，取消限购、降低首付比例、下调房贷利率，还有不少地方搞了城中村改造的货币化安置，这些政策其实都是在帮市场提振信心。就像去年12月中央经济工作会议也明确说了，要持续推动房地产市场止跌回稳，后面还出了不少配套政策，比如降低卖旧买新的税费、扩大房地产融资白名单这些。大摩肯定是看到了这些政策的力度，觉得会带动一部分购房需求释放，所以才敢做这个预测。

第二个原因，部分地方确实出现了供需紧张。尤其是一些热点城市的核心区域，库存消耗得很快。就拿香港来说，取消印花税后，内地买家的需求一下子就释放了，再加上移民带来的新增人口，房子不够卖的情况就凸显了。内地这边也是，像上海、北京这些一线城市，去年12月的新房和二手房成交量都创了年内新高，北京的中介门店甚至忙到凌晨才下班。这种核心区域的供需失衡，确实会给房价上涨提供动力，这也是大摩预测的重要依据之一。

第三个原因，利率下行的预期。大摩判断今年利率可能还会继续降，这对买房的人来说，就是借钱的成本变低了。以前贷100万可能每个月要还5000多，利率降了之后可能就还4000多，压力小了，自然就有更多人愿意出手买房。而且利率低了，投资房产的收益相对就高了，也会吸引一部分投资需求进来，这也是推动房价上涨的一个因素。

那咱们再琢磨琢磨，要是真像大摩说的，房价涨了10%，会给咱们普通人带来啥影响？别觉得这事离咱们远，其实影响还真不小。

最直接的就是租房的朋友可能要承压。大摩自己也预测今年房租要涨5%，这不是没有道理的。房价涨了，房东的持有成本和心理预期都会上升，大概率会把这部分压力转嫁给租客。就像之前北京的情况，房价波动之后，房租虽然不会马上跟着变，但长期趋势是一致的。尤其是在人口流入多的城市，租房需求本来就旺，房价再涨，房租大概率会跟着涨，咱们租房的成本又得增加了。

然后就是市场情绪会变热，可能会出现一些炒作的情况。一旦“房价要涨”的预期形成，肯定会有一些人跟风进场，甚至有中介或者开发商趁机抬价、制造恐慌。就像去年12月一些热点城市，新房开盘的时候，几百组客户抢房，这种场景一旦多了，很容易让大家产生“再不买就买不起了”的焦虑。而且那些手里有房的人，心态也会不一样，卖房的时候可能会更惜售，甚至提高挂牌价，让二手房市场变得更复杂。

还有一个影响，就是楼市的分化可能会更明显。不是所有城市、所有区域都会跟着涨10%。像香港或者内地的一线城市核心区，可能真的会因为需求旺盛涨一波，但那些人口流出多、库存量大的三四线城市，就算有政策扶持，想涨10%也很难。就拿广州来说，今年1月的数据显示，新房整体是微涨的，但像花都、南沙这些区域，房价反而在跌。所以房价上涨大概率是“局部行情”，不是全面普涨，这一点大家一定要分清。

聊到这，肯定有老铁想问，我到底咋看大摩这个预测？接下来我说说我的观点，可能有点犀利，但都是我结合咱们普通人的实际情况琢磨出来的。

首先，我得说，大摩的预测是站在资本的角度，不是站在咱们普通人的角度。大摩是啥机构？是给资本服务的，他们关注的是地产股能不能涨、投资回报率有多高。他们说房价涨10%，本质上是在给资本市场释放信号，让大家关注地产板块。但咱们普通人关心的是啥？是能不能住得起房、房租会不会涨太狠、手里的钱会不会因为房价波动缩水。这两个视角完全不一样，所以咱们不能把大摩的预测当成“圣旨”，得有自己的判断。

其次，“涨一成”是个整体预测，对咱们普通人没太大实际意义，关键看你所在的城市和区域。就像我刚才说的，一线城市核心区可能有上涨空间，但大多数三四线城市，还有一线城市的远郊区，大概率还是平稳甚至微跌的状态。我给大家看组数据，广州今年1月的二手房，全城整体是跌的，天河、越秀这些核心区跌得少点，增城、从化这些区域也没怎么涨；新房虽然整体微涨，但南沙、花都还是跌的。这说明啥？楼市早就不是“一刀切”的行情了，大摩说的“涨一成”，可能是把核心区的涨幅平均下来的结果，咱们不能被这个数字忽悠了。

再往深了说，房价能不能真的涨起来，核心还是看咱们普通人的购买力。大摩说需求会释放，但需求得建立在大家有能力买房的基础上吧？现在很多人不是不想买房，是不敢买、买不起——担心工作不稳定，怕还不上贷款；工资涨幅赶不上房价涨幅，就算首付降了，月供还是压力大。而且去年的数据显示，居民中长期贷款增速还是很低，很多人还在提前还贷，这说明大家对加杠杆买房还是很谨慎的。没有购买力支撑的需求，就算有政策刺激，也很难持续，房价就算涨，也可能是短期的波动，不是长期的趋势。

今天关于大摩预测房价涨一成的事，我就跟大家聊这么多。不知道大家有没有自己的想法？你们觉得自己所在的城市房价今年会涨吗？可以在评论区跟我聊聊，咱们一起交流。好了，今天的内容就到这，关注我，带你看清楼市背后的真相，咱们下期再见！