2026首轮土拍“开门红”！企业投资有何特征？

近日，广州、上海等一线城市首轮土拍实现平稳开局。回顾2025年，土拍市场呈现“量降价稳”特征，展望2026年，又会是何走向？

首拍聚焦：一线城市平稳开局

2026年开年后，不少城市迎来了第一场土拍，卖出了2026年的第一块地。

其中，广州土拍传来捷报——中建国际以3.15亿元底价斩获白云区太和镇未来产业创新核心区AB1208028地块，拿下广州2026年土拍“第一单”。

据了解，该地块用地性质为住宅用地，建设用地面积22600㎡，规划建筑面积67800㎡，住宅容积率3.0，起始价3.15亿元，起始楼面价4642元/㎡。最终中建国际以总价3.15亿元竞得地块，成交楼面价4642元/㎡，实现今年广州土拍市场的“开门红”。

上海2026年首场土拍同样顺利收官，本次上海共出让浦东新区高行镇森兰板块、闵行区兰香湖板块两宗地块，均以底价成交，整体成交价与市场预期高度匹配。

其中浦东新区森兰板块地块规划住宅建筑面积约6.73万平方米，由越秀地产股份有限公司以25.6亿元底价竞得，成交楼面价约3.8万元/平方米；闵行区紫竹园区兰香湖板块为组合打包出让地块，总计容建筑面积约6.01万平方米，其中住宅建筑面积约5.48万平方米，最终由紫江集团以总价20.09亿元竞得，成交楼面价约3.34万元/平方米。

回顾2025：量降价稳

回顾2025年，土拍市场全年全年的成交量有小幅下降。据中指数据，2025年前11个月，全国成交住宅用地规划建筑面积为4.2亿平方米，同比下降15.8%，300城住宅用地出让金1.8万亿元，同比下降6.0%。

从城市上看，一线城市住宅用地推出、成交面积同比降幅均在两成左右，但核心区地块土拍热度较高，平均溢价率达12%，土地出让金同比基本持平；二线城市推出、成交面积相对平稳，土地出让金同比增长7%，但城市分化延续；三四线城市土地市场仍处调整中，房企参拍意愿较弱，平均溢价率维持在低位，仅3.1%，土地出让金同比下降19%。

从企业上看，2025年，房企拿地意愿整体保持积极。中指研究院数据显示，2025年，TOP100企业拿地总额9640亿元，同比增长3.9%。

从企业投资来看，有两点明显特征。一是以央国企为主，其中中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企投资金额占典型企业比重超过三成，前十金额占比则超过七成；二是整体拿地销售比从底部企稳回升。2025年销售全口径前100企业拿地销售比平均为0.29，较2024年上升0.12，回归到2021年投资力度水平。

展望2026：“谨慎”+“聚焦”

展望2026年，土地市场走向备受关注。中指研究院认为，当前多数城市的商品房库存仍处在较高的位置，预计土地市场严控增量、盘活存量的基调将延续。因此，土地市场仍将持续温和，热点城市则有望在核心区域持续供应的带动下，稳固回暖的势头。

2026年房地产市场具备止跌回稳的内生基础，但投资意愿短期内难以全面恢复。预计房企整体投资仍将保持低位，主旋律为“谨慎”与“聚焦”。土地供应端趋于精细化管控，优质地块供给有限，导致房企可选投资标的收窄，进一步加剧区域分化。

也有业内专业人士认为，当前房企更倾向于在产品可控、去化明确的板块择机补充土储，而非全面扩张。对行业来说，2026年土拍预计仍将延续“稳地价、稳预期”的基调，房企需在风险与收益间取得平衡，聚焦核心资源，推动高质量发展。