央行开年定的调，对楼市的影响很微妙

大家应该都注意到了，央行开年的年度工作会就向市场传递出消息。

会上除了又一次提到适度宽松，还专门提到要“灵活高效地运用降准降息这类工具”，这话听着比较专业，可是换个说法，其实就是意味着，水龙头还没关上，该浇水的时候还是会去浇，2026年降准、降息依旧是工具箱里可以选择的办法。

市场对这个信号反应很快。有机构已经预测，一季度我们或许就能见到一次“双降”——既降低存款准备金率，也下调政策利率。如果成真，跟房贷利率紧密挂钩的LPR（贷款市场报价利率）很可能随之走低。

对于普通的人们而言，最直接的问题便是，倘若LPR再度降低，房贷能够少还多少钱？

单看数字，影响好像不太大，比如说贷100万、还30年，如果LPR降了10个基点，每个月还款大概能省五十多块，三十年下来总共省不到两万。这么点钱，在动不动就百万的房款面前，确实不怎么显眼，指望它一下子就让大家都有买房的热情，估计不太可能。

但这一回，事情可能会有点不一样，关键不是省多少钱，而是有一道心理门槛3%。

经过这几年的连续下调，很多城市的首套房贷款利率，已经磨到了3%的边缘，比如3.05%、3.1%。如果这次LPR再降，很可能就把一批城市的房贷利率，一把推入“2字头”的时代。

不要小看这从3到2的变化。它比较像一个心理信号，当房贷利率到了2.9%、2.95%，它就开始无限接近另一个重要数据重点城市的租金回报率（目前大概在2.2%-2.3%左右）。这两者越靠近，就意味着持有房产的成本和持有房产的租金收益之间的裂缝在变窄。

这对于很多持币观望的人，会形成一种微妙的心态影响。他们当中不少人不是买不起，而是担心买房后房价继续跌，资产缩水。

但如果房贷利率低到和租金回报率差不多，甚至算上一些税费后差距也不大，这样“持有房产的负向压力”就会减轻。

房子看起来更像一个能产生稳定现金流的资产，而不仅仅是可能贬值的“砖头”。

一部分务实的买房的人，特别是那些打算靠租房子来还贷款或者长时间自己住的人，或许会更乐意出手，这是因为这个算账的逻辑有了改变

市场的冰层下，流动性可能就这样悄悄增加。先动的很可能是二手房市场。一些租金回报相对不错、价格又实在的房源，会更容易成交。成交量起来，哪怕价格还没涨，也是市场企稳的第一步。有成交，才有置换，才有链条的转动。

当然，我们也得留个心。银行现在自己的日子也不宽裕，净息差压得挺低。

所以，LPR降了，到我们手上的房贷利率就一定会同步降吗？不一定。

我们的房贷利率是“LPR+/-基点”组成的。现在行情不好，大家都是“LPR-基点”。怕就怕，LPR降了10个基点，但银行为了保持自己的利差，悄悄把后面减的基点也收窄了。

比如以前是“LPR-50个基点”，利率3%；现在LPR降了，银行改成“LPR-40个基点”，算下来利率可能还是3%。

这种“技术性调整”在过去不是没发生过。所以，最终我们看的，不是LPR降了多少，而是你申请贷款时，银行白纸黑字给出的最终利率数字，是不是真的进了“2”的区间。

这道2字头的门槛，所以更像是一个观察窗口，它能不能跨过去，体现的是政策在降低社会融资成本和保持金融体系稳定之间的平衡还有决心。跨过去了，就会给市场一个很强烈的积极暗示，要是没跨过去，大家可能就要对后续的刺激力度，有一个更理性的预期。

所以，今年一开始的这次利率调整，咱们得多留意留意，它不一定就是房价反弹的信号，但很可能是市场情绪从量变到质变的一个心理点。

生活，不管怎样都得好好盘算着过，对于正在还贷款或者打算买房的朋友，不妨多关注关注接下来几个月的官方报价还有银行的具体政策，省下来的，就算是几十块的月供，那也是生活里真真切切的温暖。