借名买房未确权，登记人卖房后合同被判有效｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2016年，孙建国主张因系另案被执行人，无法办理房贷，遂与女儿孙雨晴口头约定：

由自己全额出资，以女儿名义贷款购买一号房屋（位于朝阳区），产权虽登记在女儿名下，但实际归自己所有。

此后，孙建国通过转账支付房款、税费，并长期向女儿账户打款用于还贷。房屋交付后，他一家三口一直居住其中，承担水电物业等费用。

2021年9月，孙雨晴在未告知父亲的情况下，将一号房屋以480万元出售给郑浩然，并完成过户。

孙建国认为：

自己是实际出资人，房屋应归其所有；

买方郑浩然从未看房、未与自己沟通，交易价格明显偏低；

女儿与买方恶意串通，意图侵吞其房产。

遂起诉请求法院确认女儿与买方签订的房屋买卖合同无效。

孙雨晴辩称：

房屋系自己用母亲遗产及积蓄购买，父亲转账仅为家庭往来；

因长期遭受父亲家暴，无力还贷才低价售房；

已如实告知买方房屋被父亲占用的事实。

郑浩然辩称：

自己是善意购房人，已尽合理审查义务；

购房前查验了产权证、贷款记录，并实地查看同户型房屋；

合同明确约定“房屋由出卖人父亲无权占有”，风险已披露；

原告并非合同当事人，无权主张合同无效。

二、裁判结果

法院判决：

驳回孙建国的全部诉讼请求。

即：即使存在出资事实，若未确权，亦不能阻止登记人合法处分房产。

三、法院说理要点

原告未能证明“借名买房”关系成立

虽有转账和居住事实，但未经生效判决确认权属；

被告否认借名，称款项为赠与或家庭往来；

→ 权属争议未定，不能直接否定登记效力。

买方已尽合理注意义务，不构成“恶意串通”

买方查验了不动产登记簿，确认孙雨晴为唯一权利人；

合同中明确披露房屋被占用事实，并约定由买方自行清退；

交易价格虽低于市场价，但因存在清退障碍，降价具有合理性；

→ 不符合《民法典》第154条“恶意串通损害他人利益”的无效情形。

原告非合同当事人，主张合同无效缺乏法律依据

合同效力原则上仅约束签约双方；

第三人主张合同无效，须证明自身合法权益已受现实侵害且合同存在法定无效事由；

本案中，原告仅凭“可能享有债权”不足以推翻物权登记和交易安全。

交易已完成过户，买方已取得不动产权证

物权公示原则优先保护善意第三人的信赖利益；

若允许任意挑战已登记交易，将严重破坏市场秩序。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

借名买房最大风险：登记人擅自处分！一旦过户给他人，追回难度极大；

仅有出资+居住≠所有权——必须通过诉讼提前确权，否则难以对抗善意买受人；

买方“未看房”不等于“非善意”：若已审查产权、知悉风险并接受，仍可构成善意取得；

低价≠恶意：存在清退困难、司法查封、急售等合理理由时，折扣交易合法有效；

维权要趁早：发现登记人欲出售房屋，应立即申请财产保全，而非事后主张合同无效。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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