北京
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
陈国栋、林秀英夫妇育有三名子女：女儿陈静、长子陈强、次子陈勇。
2001年，夫妇二人欲购买一号房屋，但因存款为定期、临近到期，为避免利息损失，且考虑到贷款便利，临时将房屋登记在女儿陈静名下。房款由夫妇全额支付，房屋交付后也一直由二人居住使用。
2012年陈国栋去世，2023年林秀英去世，均未留遗嘱。此后，一号房屋由陈静对外出租，租金由其收取。
陈强认为：
房屋实为父母财产，只是“借名登记”，现父母双亡，应作为遗产由三子女各继承三分之一。
他遂起诉要求：
确认房屋为遗产，按份分割；
分割母亲去世后5个月租金11000元；
分割丧葬费、抚恤金77022元。
陈静辩称：
房屋登记在自己名下20余年，属个人财产；
若非赠与，父母早该过户；
租金、抚恤金均不应分割；
自己尽了主要赡养义务，应多分遗产；
同时反诉要求分割父母另一处拆迁周转款。
陈勇未出庭。
关键证据是一段2023年家庭录音，其中林秀英与陈静均承认：
“当时钱是爸妈出的，名字暂时写你的……后来钱补齐了，一直没改名。”
二、裁判结果
法院判决：
✅ 一号房屋属于陈国栋、林秀英的遗产，由三子女各继承1/3；
✅ 因房屋登记在陈静名下，判归陈静所有，由其向陈强、陈勇各支付房屋折价款589,900元；
✅ 母亲去世后的租金11,000元、抚恤金77,022元，亦由三人均分，由陈静支付相应份额；
✅ 陈强需向陈静、陈勇返还已领取的拆迁周转款。
即：借名买房成立，房屋纳入遗产范围，依法平均分割。
三、法院说理要点
不动产权属证书不是绝对依据
虽然房屋登记在陈静名下，但真实权利归属应结合出资、占有、使用等综合判断。
借名买房关系成立
购房款由父母支付；
父母长期居住使用；
家庭录音中陈静本人承认“名字是暂时写的”；
符合“为保定期利息+方便贷款”的合理动机；
→ 形成完整证据链，足以推翻登记外观。
房屋属于夫妻共同财产，进而成为遗产
购房发生在婚姻存续期间，房款由夫妻共同支付，故属陈国栋、林秀英的夫妻共同财产。二人去世后，自然转化为遗产。
无遗嘱，按法定继承平均分配
三子女均为第一顺序继承人，一般应均分。陈静主张“多尽赡养义务”，但未提供充分证据，法院不予采信。
四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）
“借名买房”即使无书面协议，也可通过录音、转账、居住事实等证明；
父母出资购房登记子女名下，不等于赠与！关键看真实意思表示；
家庭内部对话录音，在确权纠纷中极具证明力（注意合法取得）；
长期不过户≠放弃权利，尤其在亲情关系中，法院会结合生活常理判断；
若确系借名，建议尽早办理过户或签订书面确认协议，避免身后纠纷。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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