子女代父母付房改款，房屋归属如何认定？｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

周建国与兄姐周秀兰、周文华、周建军系同胞兄弟姐妹。1984年，父亲周振国所在单位甲构件厂分配一号房屋（两居室），由周家与另一职工家庭合住，各占一半。

1986年起，周建国结婚后即居住在该房，并承担日常费用。2001年，他出资4.5万元，以父亲名义从合住户手中购得另一半房屋，自此整套房屋由其一家独居使用。

2007年房改时，周建国又以父亲名义与单位签订购房合同，支付全部房款4.4万余元及税费，并办理了全部手续。2008年，房屋登记在父亲周振国名下。

父母生前多次向四子女表示：“房子是建国自己出钱买的，以后归他一个人。”兄姐当时均未反对。2011年母亲去世，2017年父亲去世，均未留遗嘱。

此后，周建国要求兄姐配合将房屋过户至自己名下，但周秀兰、周文华拒绝，称“这是父亲遗产，应四人平分”。周建军则表示支持弟弟。

周建国遂起诉，请求法院判令三兄姐协助办理过户。

二、裁判结果

法院判决：

驳回周建国的全部诉讼请求。

即：即使长期居住、实际出资，若无法证明“借名合意”，仍不能确权。

三、法院说理要点

不动产权属以登记为准

房屋登记在周振国名下，法律上属于其个人财产。

借名买房需同时满足两个条件：

（1）双方存在借名合意；

（2）实际出资+实际占有使用。

本案中，虽有出资和居住事实，但缺乏“借名”的直接证据。

关键障碍：房改购房享受了父亲工龄折扣

工龄折扣属于周振国夫妻的专属福利，具有人身属性；

周建国主张“父母已将工龄赠予自己”，但无书面证明；

→ 法院认为，不能排除父母以自己名义购房的真实意思。

仅有证人证言和部分取款记录，不足以证明借名关系

邻居、同事证言属间接证据；

取款时间与付款时间不完全对应；

兄姐中仅一人认可，另两人否认；

→ 证据链不完整，举证责任未完成。

口头家庭承诺≠法律上的借名协议

父母生前表态虽有情感价值，但不能替代法律要件。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

房改房不同于商品房！其价格包含工龄、职级等身份性福利，不能简单视为“谁出钱归谁”；

父母名下的房改房，即使子女全额出资，也可能被认定为父母财产；

“借名买房”必须有明确合意：建议签订书面协议，并保留付款凭证、沟通记录；

工龄折扣是确权难点：若想规避风险，应在购房时由父母出具《出资确认书》或《赠与声明》；

亲情承诺需转化为法律文件：口头安排在继承纠纷中极易失效。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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