表兄弟“买卖”限价房，法院：合同无效，违约金不支持｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2013年，陈志明因不具备购买限价商品住房资格，与其表兄赵建国口头约定：

由赵建国以其名义向甲置业公司购买一号房屋（限价商品房），陈志明支付全部房款并实际居住，待可过户时再将房屋转至自己名下。

双方于2013年4月28日补签《房屋买卖合同》，约定：

房屋总价102万余元；

若赵建国违约，需退还全部房款并支付50%违约金（51万余元）；

赵建国承诺其配偶赵丽华同意出售。

此后，陈志明：

向甲置业公司直接支付首付款55万余元；

向赵丽华转账8万元；

向赵建国支付定金及尾款共46万余元；

缴纳契税、维修基金、登记费等全部费用；

自2013年5月起装修入住至今。

但因一号房屋为限价商品住房，5年内不得上市交易，一直无法过户。2023年，陈志明起诉，要求赵建国支付51万余元违约金，理由是“拒不配合过户构成违约”。

赵建国夫妇主张合同无效，不同意承担违约金。

二、裁判结果

法院判决：

驳回陈志明的全部诉讼请求。

即：不仅不支持违约金，还认定《房屋买卖合同》自始无效。

三、法院说理要点

涉案房屋为限价商品住房，属于保障性住房

其购买和转让受《北京市限价商品住房管理办法》严格限制：

“取得产权证后5年内不得转让；确需转让的，只能由政府回购。”

双方签订合同时，房屋尚在5年禁售期内

私下买卖行为规避住房保障政策，破坏了限价房“解决中低收入家庭住房困难”的制度目的。

该类合同损害社会公共利益，依法无效

根据《合同法》第52条，违反法律、行政法规强制性规定或损害社会公共利益的合同无效。

→ 即使双方真实意思表示，也不能对抗公共政策。

“借名买房”主张亦不被采纳

原告起诉时称是“买卖”，庭审中又改称“借名”，前后矛盾；

即便属实，借名购买限价房本身也属无效行为，不能产生合法权利。

合同无效，则违约金条款无从适用

违约责任以合同有效为前提，无效合同自始没有法律约束力。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

限价房、经适房、两限房等政策性住房，严禁私下买卖或借名购买！

即使全额出资+长期居住+亲属关系，法院仍可能认定合同无效；

5年禁售期内的转让，无论是否“善意”，均不受法律保护；

不要轻信“先住后过”“亲戚帮忙”等口头承诺，政策红线不可碰！

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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