朋友代持房产25年拒绝过户？法院：必须配合｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

1994年，李志强向甲房地产开发公司预订了一套内部价房源（即一号房屋），并支付了3万元预付款。

1997年房屋即将交付时，其朋友周明华因住房紧张，提出以李志强名义购买该房。双方口头约定：

周明华支付全部房款（共6万元）给李志强；

李志强将房屋交付周明华，由其长期居住使用；

因当时无法办理房产证，购房发票仍开具在李志强名下。

此后，周明华一家在一号房屋内连续居住超过25年，并承担所有水电、取暖、物业等费用。

2021年，房屋终于具备办证条件。因原始发票登记人为李志强，产权证只能先办至其名下。周明华多次请求配合过户，李志强起初同意，后却反悔，理由是：

“房子登记在我名下，占用了我的购房资格，导致我当年错失一套心仪房产，损失超200万元，要求周明华赔偿100万元才肯过户。”

周明华无奈起诉，请求法院判令李志强协助办理过户。

李志强当庭承认：“房子确实是周明华的，钱是他出的，也一直他在住。”其妻子也表示知情并认可。

二、裁判结果

法院判决：

被告李志强于判决生效后7日内，协助原告周明华将一号房屋过户至周明华名下。

即：法院强制名义人履行过户义务，不支持其以“购房资格损失”为由拒绝配合。

三、法院说理要点

虽无书面协议，但借名买房关系成立

实际出资人支付全部房款；

名义人自认房屋归属；

房屋长期由实际出资人占有使用；

配偶亦知情认可——形成完整证据链。

借名买房不违反法律强制性规定

本案发生于1997年，所购房屋为普通商品房，非经济适用房、两限房等政策性住房，不涉及规避限购或损害公共利益，合同有效。

房屋已取得产权证，具备过户条件

根据《民法典》相关规定，借名人有权在条件成就时请求出名人配合过户。

名义人主张的“资格损失”不能对抗合同义务

购房资格受限属政策风险，非周明华造成；

李志强在长达25年中从未提出异议，现以“机会损失”拒不过户，有违诚实信用原则；

若认为确有损失，应另案主张，不得以此阻却过户义务。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

借名买房即使无合同，只要出资+占有+对方认可，法院仍可确权；

名义人“反悔”常见理由包括：房价上涨、购房资格占用、家庭矛盾等，但多数不被法院支持；

长期居住+缴费记录是证明实际权利的关键证据；

若名义人拒不配合过户，可直接起诉要求强制履行，无需先确认合同效力。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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