特朗普宣布：禁止囤房，房住不炒！

加剧危机的重要推手。2007-2009年金融危机期间，大量止赎房屋被机构投资者批量购入并改造为租赁住房，这一趋势在南部各州尤为明显。尽管最新数据显示，机构投资者仅持有美国独栋住宅库存的1%，黑石集团等巨头的持有比例更是低至0.06%，且购买量自2022年以来已下降90%，但在住房供应整体短缺的市场环境下，机构资本的集中介入仍显著挤压了自住购房者的选择空间。美国政府问责办公室2024年报告明确指出，机构投资在部分地区已推高了当地的房价与租金水平，这也成为特朗普政府将矛头指向机构囤房的核心依据。与此同时，中期选举的临近让住房问题成为必争的民意焦点，特朗普将危机归咎于“拜登政府引发的创纪录高通胀”，试图通过“禁止囤房”的激进表态争取选民支持，其政策背后的政治逻辑与经济逻辑同样清晰。

政策宣言一经发布，便迅速引发资本市场的强烈反应，成为检验市场预期的“试金石”。1月7日当日，美国最大的独栋住宅租赁所有者Invitation Homes股价下跌6%，American Homes 4 Rent跌幅超4%，建筑材料提供商Builders FirstSource下跌5.6%，而私募巨头黑石集团股价最大跌幅接近10%。银行股也同步走低，摩根大通、美国银行等均出现不同程度下跌，市场对房地产行业连锁反应的担忧可见一斑。从市场逻辑来看，机构投资者若被全面禁止进入独栋住宅市场，其现有租赁住房运营模式将面临重构，资产变现压力陡增，这直接导致相关企业估值下调。同时，政策不确定性也引发了对房地产产业链的悲观预期，建筑、金融等关联行业均受到波及。

但值得注意的是，市场的剧烈波动并未掩盖政策本身的争议与实施难点。最大的争议在于，机构投资者是否真的是住房可负担性危机的“罪魁祸首”。无党派智库美国企业研究所2025年8月报告显示，2024年第一季度各类投资者购买了25%的房屋，但大型机构投资者（拥有至少100处房产）的占比仅为1%。这一数据表明，机构投资者在整体市场中的份额有限，将房价高企的核心原因归咎于机构囤房，可能存在归因偏差。事实上，美国住房危机的根源在于长期的供需失衡——高盛分析师测算，美国需额外增加300万-400万套住房才能缓解当前的价格压力，而特朗普政府此前推出的50年期抵押贷款政策，因未能解决供应短缺问题，已被市场质疑可能进一步推高房价。

政策实施的可行性与有效性同样面临诸多挑战。首先，“大型机构投资者”的定义尚未明确，这将直接决定政策的覆盖范围与执行力度。若定义过宽，可能误伤正常的市场投资行为；若定义过窄，则难以达到调控效果。其次，政策能否在国会通过存在变数。尽管2025年已有22个州提出限制机构投资者的两党法案，但部分提案因争议未能通过，联邦层面的立法推进难度可想而知。更关键的是，即使禁令得以实施，也未必能实现“降低住房成本”的预期目标。

Redfin首席经济学家警告称，大型机构退出后，腾出的市场空间可能被中型或小型投资者填补，而非真正流向自住购房者，这将使政策效果大打折扣。此外，特朗普政府此前的贸易政策已对房地产市场造成隐性冲击，其对进口商品的关税调整可能推高木材等建筑材料成本，进一步制约新房供应，与“禁止囤房”的调控目标形成内在冲突。

展望未来，特朗普“禁止囤房”政策的走向将取决于三大核心因素：一是立法进程能否顺利推进，二是政策细节如何设计以规避执行漏洞，三是是否能同步推出增加住房供应的配套措施。特朗普计划在两周后的达沃斯论坛上公布更多细节，届时政策的具体框架将进一步清晰。从现实来看，单纯的“禁止囤房”难以根治美国住房市场的结构性顽疾。一方面，需通过简化审批流程、降低建筑成本、提供政策激励等方式鼓励新房建设，从根源上增加供应；另一方面，需完善住房保障体系，为中低收入家庭提供更精准的支持，而非简单挤压机构资本的生存空间。

总体而言，特朗普“禁止囤房，房住不炒”的政策宣言，是应对住房危机与选举压力的双重产物，其姿态意义大于实际意义。资本市场的短期震动反映了市场对政策不确定性的敏感，但政策能否真正解决普通民众的住房困境，仍需突破归因偏差、执行难题与供需失衡的深层制约。对于美国房市而言，这场“政策突袭”或许只是新一轮调整的开始，而真正的解决方案，必然需要超越“头痛医头”的激进表态，回归到平衡供需、完善保障的系统性改革上来。无论政策最终走向如何，这一事件都已凸显出房地产市场“居住属性”与“投资属性”的深刻博弈，也为全球其他面临住房压力的国家提供了镜鉴——任何脱离市场本质的调控政策，若未能触及核心矛盾，都难以实现长效治理。