拟禁止机构投资者购买独栋住宅，特朗普控房价先拿华尔街开刀？

当地时间1月7日，美国总统特朗普表示，他将采取措施阻止机构投资者在美国购买独栋住宅，并表示此举将有助于降低美国人的住房成本。

特朗普当日在社交媒体上写道：“我将立即采取措施，禁止大型机构投资者购买更多独栋住宅，并将呼吁国会将其立法化，房子是给人住的，而不是给公司住的。”

上述消息一经公布，主要房屋租赁和管理公司的股价应声大跌。美国最大的独栋住宅租赁所有者Invitation Homes公司的股价当日下跌6%，美国房屋租赁公司American Homes 4 Rent下跌超4%，建筑材料提供商Builders FirstSource下跌5.6%。该领域重要投资者黑石集团的股价下跌近6%。

中期选举临近，解决住房危机迫在眉睫

面对11月举行的中期选举，住房负担能力已成为白宫日益重视的议题。特朗普7日发文表示，对许多美国人，尤其是年轻美国人来说，拥有住房的梦想正变得越来越遥不可及。他将于本月晚些时候在瑞士达沃斯举行的世界经济论坛上公布更多关于这项提案的细节。

在调查了2024年7月至2025年6月的房产交易后，美国房地产经纪人协会发布报告称，美国首次购房者的比例降至历史最低的21%，首次购房者年龄中位数也攀升至创纪录的40岁。房价高企和徘徊在6%至7%之间的贷款利率让许多美国年轻人无缘拥有自己的住房。

居住在美国得克萨斯州休斯敦市、从事建筑行业的华人孙先生此前向第一财经记者透露，他最近将此前购买的几块商业用地挂在网站上出售，一天之内就收到了两三个买家的意向，很快就全款成交。而其朋友同期出售的住房则难以找到买家。他分析称，除了两人的定价策略的差异，但也反映了投资和消费的冷热不均。“买商业用地一定是为了投资，但买住房有很大可能是为了自住和改善，这些人对房价和利息的上涨会非常敏感。”

特朗普去年末计划推出50年期住房抵押贷款以降低贷款者月供压力，但此举迅速遭到市场质疑。住房经济学家认为，购房者需要更长时间才能积累房屋净值，若住房供应未能增加，可能会导致房价上涨，抵消潜在的节省。高盛分析师去年10月发布报告表示，美国需要比正常建设速度增加300万到400万套住房，才能帮助缓解住宅房地产价格。

机构投资者要为高企房价背锅？

在2007至2009年的金融危机期间，机构投资者通过拍卖批量购买止赎房屋并将其改建为租赁住房，这一现象在美国南部各州尤为明显。美国政府问责办公室（GAO）2024年5月发布的报告发现，机构投资会可能会推高租金和房价，尤其是在投资者拥有物业高度集中的地区。

面对愈演愈烈的住房能力危机，美国从联邦到地方正在采取措施限制机构投资者。马萨诸塞州民主党参议员伊丽莎白·沃伦主张取消对企业投资者的税收优惠，“限制华尔街买下美国的住房”。仅在2025年，美国就有22个州提出两党法案以限制机构投资者，但其中一些未能通过。在地方层面，印第安纳州费舍尔和卡梅尔两市率先禁止新建的独栋住宅用于长期出租。

“我们很高兴看到政府正专注于住房及其可负担性。”美国房产所有者联盟执行董事艾伦（Colin Allen）对媒体表示：“每当一套住房被机构投资者从市场购走，就意味着自住购房者又少了一个选择机会，尤其是在当前销售市场竞争激烈之际。”

与此同时，也有声音表示机构投资者不应该为当前美国高企的房价和住房危机“背锅”。

无党派智库美国企业研究所（AEI）去年8月发布的一份报告称，2024年第一季度，各类投资者购买了25%的房屋，而美国机构投资者（拥有至少100处房产的投资者）仅购买了1% 的房屋。此外，机构投资者在整个住房存量中的份额也很小。根据房地产投资平台Parcl Labs 的数据，截至去年6月，机构投资者仅持有独栋住宅库存的1%。黑石集团去年1月的报告称，其仅拥有0.06%的独栋住宅，全美机构投资者仅拥有美国所有独栋住宅的0.5%，并且其购买量自2022年以来下降了90%。