2025年上海大宗交易成交金额97%被内资包揽

(文/解红娟 编辑/张广凯）

上海大宗交易市场的成交金额已连续四年呈现下滑态势。

近日，戴德梁行发布2025上海房地产大宗交易市场报告，报告指出，2025年上海大宗交易市场共录得75宗、共计424亿元成交，同比均下降约40%，成交金额连续四年收窄。其中，2025年第四季度市场延续低迷态势，录得14宗、共计67亿元成交，金额同比下降63%、环比下降57%。

行业周期性调整之下，资产成交价格进入低位区间。2025年上海大宗市场单宗成交均价约5.6亿元，四季度降至4.8亿元。全年成交额小于3亿元的宗数有38笔，宗数占比超50%。

从交易物业类型看，办公/研发办公仍是市场最主流的选择，2025年成交总额达185亿元，占整体市场的43.6%。年内，贝莱德折价出让此前12亿元购入的上海普陀区的北岸长风E栋和G栋两座写字楼，总面积约2.78万平方米；泰禾集团子公司上海红御房地产开发有限公司名下的泰禾大厦以约6.6亿元被上海舜晟建设集团拍下； 陆家嘴国泰人寿以约9.36亿元的总价购入前滩汇N5 幢整栋办公楼,建筑面积约1.337万平方米,成交单价约7万/平米,为前滩汇11栋办公大楼中第一宗买卖交易。

商业板块以16.6%的成交占比位居第二，略高于公寓和住宅板块的16.5%。商业板块内部呈现明显分化，小体量商业、沿街商铺凭借灵活的运营属性，备受私人买家及民营企业青睐；公寓和住宅板块则受益于公募REITs的持续扩容，长租公寓与租赁住宅获得更多机构投资者关注，微领地浦江R4项目、旭辉松江R4项目均为该领域的典型案例。

综合板块虽仅完成1宗交易，但其成交占比却高达12.7%。这一成绩完全得益于博华广场百亿级交易的落地，该笔交易不仅大幅推高了综合板块的整体成交额，更成为近年上海乃至全国单体写字楼领域规模最大的一笔成交。

酒店类资产成交占比为5%，全年最具话题性的交易当属新天地安达仕酒店“0元并购”案。

2025年12月底，京投发展宣布以0元收购TrillionFullInvestmentsLimited持有的上海礼仕45%股权，同时以3500万元受让复地集团对上海礼仕的2.09亿元债权。交易完成后，京投发展对上海礼仕的持股比例升至100%，正式将这家由凯悦集团运营、亚洲首家安达仕品牌五星级酒店纳入版图。

此外，年内酒店板块还落地5宗大宗交易，均为总价低于3亿元的精品酒店项目，例如山东海鹏经济发展集团以2.05亿元收购上海虹桥国展中心亚朵酒店。

买家结构方面，内资买家持续占据绝对主导地位，2025年按成交金额计算占比高达97%。外资买家全年仅完成3笔收购，但其在卖方市场表现活跃，全年出售资产成交总额约129亿元，占整体市场份额的三分之一，涉及15宗交易。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强表示，这既体现了部分外资阶段性退出，也释放出一批优质低价资产，为国内实力投资人提供配置机会。同时，部分外资正积极筹备人民币基金，战略重心向本土化、长期化转移，未来仍有回流潜力，为市场注入新活力。

值得关注的是，自用型买家已成为支撑市场的重要力量。2025年此类买家成交总额约60亿元，占总成交额的26%，金融、TMT、消费等行业企业是核心主体。其中，金融机构延续稳健投资策略；TMT与消费类企业加速布局一线城市核心资产；制造业则聚焦于自用办公空间的升级需求。从交易标的偏好来看，自用型买家更青睐5亿元以下的办公、公寓资产，相关成交宗数占比高达79%。

此外，法拍交易活跃度持续攀升，全年宗数占总成交的四分之一。卢强指出，这一现象既折射出部分存量资产面临的债务压力，也推动了不良资产处置与价值重塑进程，标志着上海商办地产正加速从增量开发向存量盘活转型，资产管理能力的重要性愈发凸显。

市场后续储备方面，目前有140亿元大宗交易处于草签阶段，预计将于2026年上半年完成交割，仙乐斯等备受市场关注的项目均在交易流程中。

对于2026年上海大宗交易市场走势，卢强预测，公募REITs在酒店、优质办公等业态的扩容，以及发行主管条线的增加，将显著拓宽存量资产的退出与盘活渠道；金额在3亿元以内、收益稳定的中小规模交易标的，因产权清晰、决策灵活，在当前流动性、风险偏好及估值分歧背景下，仍将是2026年大宗交易市场的主流。