温书阅：从存量运营到价值共生的三大价值增长路径

　　2025年12月23-24日，中国写字楼产业园发展论坛第22届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"内卷与进化：商业办公的范式变革"。论坛年会由北京市投资促进服务中心、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会、商业办公建筑标准化委员会支持，房讯网、房讯指数CORC联合主办，来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席论坛。

　　北京理工大学朝阳科技园董事总经理温书阅在演讲中表示，面对普遍的经营压力，抱怨时代变迁不如主动重构能力。行业破局的三大核心路径，正是存量运营的底层逻辑重构：第一，重塑资产观：从"增值信仰"到"运营赋能"。第二，重构用户观：从"空间交付"到"成长陪伴"。第三，重建生态观：从"租赁关系"到"价值共生。

北京理工大学朝阳科技园董事总经理温书阅

　　以下为温书阅演讲实录：

　　伴随城市化与人口红利的逐步消退，商办地产以高周转、粗放扩张为特征的"黄金增量时代"已然落幕。传统"开发-租售"的单一逻辑难以为继，行业正式步入以运营能力决胜的存量深耕时代。在此背景下，过去"只提供空间、不关注成长"的房东模式加速失效，一场从"空间提供者"向"全链条服务运营商"的深层转型正在发生。

　　这一转型的本质，是盈利模式与角色身份的双重革命：利润来源从依赖资产增值，转向深耕服务价值；角色定位则从收租的"房东"，转变为与企业共成长的"合伙人"。"合伙人"模式的核心，在于以企业全生命周期需求为原点，构建深度绑定、互利共生的服务体系：为初创企业提供政策、融资、落地支持；为成长型企业链接产业与资本资源；为扩张期企业匹配灵活、定制化的空间解决方案。这标志着，商办项目的竞争力内核，已从物理空间的"硬指标"，彻底转向"空间+服务+生态"的综合解决方案能力。

　　北京理工大学朝阳科技园的实践，为此提供了前瞻性范本。项目摒弃传统广铺渠道的租赁思路，转而深耕产业生态运营：全年举办26场精准资源对接，其中2025年8月"海外人才中国行"活动，单日即促成3个海外科创项目落地，完成从对接、落地到融资的全流程闭环。在空间规划上，项目融合甲级写字楼、研发中心、人才公寓及美术馆，构筑"产业+生活+文化"融合的全场景生态，精准响应企业与人才的多维需求。

　　面对普遍的经营压力，抱怨时代变迁不如主动重构能力。行业破局的三大核心路径，正是存量运营的底层逻辑重构：

　　一、重塑资产观：从"增值信仰"到"运营赋能

　　摒弃"资产必然上涨"的旧有惯性，通过对存量资产进行精细化运营、业态焕新与服务增值，挖掘其长期收益潜能，完成从重资产持有向轻资产活化的关键转身。

　　二、重构用户观：从"空间交付"到"成长陪伴

　　打破"空间即产品"的局限，将客户视为服务核心。无论是CBD楼宇的定制化装修，还是科技园的政策申报辅助，唯有以专业服务回应企业真实发展需求，才能构建不可替代的客户粘性与租金韧性。

　　三、重建生态观：从"租赁关系"到"价值共生

　　推动楼宇内企业从"邻里"变为"伙伴"。通过主动搭建资源平台、引入配套业态、促进产业协同，形成彼此赋能、合作共赢的内循环生态，为项目注入持续发展的内生动力。

　　三十年粗放增长周期的结束，恰是行业价值回归理性的开始。在存量时代，商办地产的破局之道，在于从根本上珍视资产、敬畏客户、共建生态。唯有通过运营深化与服务创新，真正完成从"房东"到"合伙人"的角色升维，才能在高质量发展的新阶段，行稳致远。