龙湖2025生存法则，透露什么秘密？

龙湖集团仍将坚守高质量发展的核心战略，坚持稳健的财务管理策略，有序压降债务，继续推动经营性业务稳步增长

投资时间网、标点财经研究员王子西

面对市场挑战，龙湖集团（00960.HK）在2025年实现完美收官，韧性彰显。

这一年，公司聚焦债务压降与正向现金流积累，年内有序履行债务兑付，成功穿越债务周期、构建基本盘；这一年，公司运营及服务业务板块下的四个航道业务，可持续的盈利能力与现金流反哺能力不断增强，筑牢公司增长盘；这一年，公司还推出“龙湖”APP、战略升级为“智创空间、智享服务”，打造未来增长的创新盘。

展望未来，龙湖集团仍将坚守高质量发展的核心战略，坚持稳健的财务管理策略，有序压降债务，继续推动经营性业务（运营及服务业务）稳步增长，以正向经营现金流驱动各业务航道实现可持续发展。

穿越债务周期，构建基本盘

2026年1月5日，龙湖集团如期完成“21龙湖02”公司债券的本金兑付与利息支付，总兑付金额约10.38亿元，其中包括行权到期本金9.94亿元以及应付利息0.44亿元。

此次债券兑付完成后，公司境内信用债余额进一步压缩至约34亿元，剩余债务为四笔分期到期，分别为2026年3月到期1.47亿元、5月到期15亿元、8月到期10亿元以及2027年1月到期8亿元。惠誉对此表示，2025年之后，公司包括债券和银团贷款在内的债务到期压力会显著减轻。

事实上，自2023年起，龙湖集团就坚持用正向的经营性现金流驱动业务增长，以安全稳定的债务结构构建起可持续发展的基本盘。截至2025年上半年，公司已连续实现含资本性支出的经营性现金流为正。自2022年中期以来，公司三年累计压降有息负债超过400亿元。

尤其是2025年以来，龙湖集团更是秉持审慎的财务策略，有序提前或如期兑付债务。如在2025年1月，提前行权回售“22龙湖01”“20龙湖02”；3月初，又如期兑付“20龙湖04”；5月中旬，如期兑付“22龙湖03”；7月，如期兑付“22龙湖04”“20龙湖拓展MTN001B”；8月，又新增完成两支中票兑付等。

2025年12月初，公司又将一笔港币银团提前结清。该笔银团贷款总规模为92.27亿港元（约合人民币85亿元），期限为五年，原定于2025年12月21日到期。至此，公司已如期完成2025年全部公开市场的债务兑付，以稳健的财务策略及有序铺排，平稳度过债务高峰期。粗略计算，公司全年偿债超200亿元。

此前，东方证券就已指出，2025年是龙湖集团债务结构转换最关键的一年，年内有序履行债务兑付后，其负债规模预计降至1400亿元。根据规划，公司有息负债自2026年起每年还将净减约100亿元。如此一来，龙湖集团负债规模基本稳定，无偿债压力。

在业内人士看来，龙湖集团成功穿越债务周期，对行业也有积极意义。它标志着身负包袱的传统房企，有能力在企业内部消化历史问题，依靠稳健有序的铺排和长期主义的战略，参与到房地产新模式的探索实践之中。

龙湖集团兑付债务情况（2025年1月至今）

资料来源：龙湖集团

经营性业务稳增，筑牢增长盘

不仅如此，龙湖集团还主动摒弃对杠杆与规模的依赖，凭借运营及服务业务的持续发展，筑牢公司增长盘，用以应对存量时代的转型诉求，帮助整个集团打通高质量发展的 新路径。

目前，公司运营业务包括商业投资和资产管理，商业投资又细分为两大产品线，即都市型购物中心天街及社区型购物中心星悦荟；资产管理则涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”以及健康养老“椿山万树”六大业务。

其中，长租公寓“冠寓”是满足新世代人群租住的租赁住房，目前已在北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京等城市开业运营。活力街区“欢肆”已在成都、合肥、杭州、上海四座城市亮相。

据悉，2025年，公司全年如期新增运营13座购物中心；目前累计运营商场已超百座，覆盖全国26座城市。同时，通过持续改造升级存量项目、提升消费体验、增强客户粘性等措施，2025年上半年，龙湖租金收入同比增长4.9%至55亿元，整体出租率可保持在97%的高位水平。且截至2025年底，“冠寓”已开业房源规模达12.7万间，整体出租率约为96%，盈利能力行业领先。

龙湖集团的服务业务则包括物业管理、智慧营造。物业管理方面，龙湖智创生活持续精进服务品质，延伸服务触角，同时依托数字科技能力，构建智慧空间管理平台，实现空间的高效管理。智慧营造品牌“龙湖龙智造”，凭借全业态开发经验、数字科技能力以及航道协同优势，高质快速发展。

投资时间网、标点财经研究员获悉，2025年，龙湖集团新增代建面积1387万平方米，代建项目销售额为206.2亿元，全年累计交付面积293万平方米，完美诠释“助力委托方创造价值”的内核。

且从上半年来看，公司由运营及服务业务组成的经营性收入就达132.7亿元，创下历史新高，收入占比已超两成。种种迹象说明，公司可以依靠内生动力、通过经营性业务“造血”驱动发展，实现以低杠杆、强运营、正现金流的高质量发展路径。

2025年12月31日上海嘉园坊JoyFun启幕

战略升级，打造创新盘

2025年初，龙湖集团还正式推出将各业务航道产品及服务集成一体的“龙湖”APP，这也标志着“一个龙湖”直达用户、深度交互平台的诞生。2025年8月，“龙湖”APP升级接驳新房、租好房、逛天街、享服务等全生态场景，实现全航道协同、多功能连通的服务闭环。

根据规划，以“一个龙湖直达用户”的生态价值及AI智能化赋能打造的“智创空间、智享服务”战略，将有望成为公司未来增长的创新引擎。其中，“一个龙湖、直达用户”的生态价值是基于公司庞大的会员体系；AI智能化赋能，则是公司面向未来的部署，是公司在数字化基础上的进一步智能化探索。

目前，龙湖集团已率先在内部落地多项AI应用实践，未来将通过旗下高科技企业千丁数科完成技术能力的对外输出，形成新的能力护城河。

也正是基于上述种种，龙湖集团于2025年正式将“空间即服务”的战略升级为“智创空间、智享服务”。未来，公司仍将沉心铸器、坚定前行，用看得见的好产品、可感知的好服务兑现承诺，用可持续发展回馈各方。

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