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2025.11.27 中海以12.48亿，折合楼面价2.29万/平，拿下通州九棵树南6017地块，12.24完成地块规划设计方案公示，不到一个月，效率惊人❗️

先看看规自委的报规图，楼栋南北行式排布，共10栋楼：北侧 1# 2# 3# 住宅楼；中间 8# 9# 10# 为配套楼；南侧 4# 5# 6# 7# 为住宅楼

北京楼市，中海又一地块规划方案来了！

近日，中海通州九棵树南6017地块的报规图，已经在北京规自委官网挂出来了。

项目总用地面积约2.47公顷，纯居住用地，总建筑规模约8.4万㎡，其中地上计容建面约5.44万㎡。规划7栋住宅楼总计578户，中等社区，层高都是3米，主打刚需小户型。

7栋住宅楼分成南北两行排布，北排东西两栋1号楼和3号楼为15/18F小高层，其中3号楼东边两个单元首层架空。北排中间的一栋和南排四栋均为10-11F洋房。

小区东、北、西三面均有人行出入口，都做了景观大门设计。园区的整体布局呈现景观均好性。东侧为正门，通过风雨连廊，向内连接邻里中心、下沉庭院。风雨连廊做成了方正的景观亭样式，围绕在物业用房两侧。北门进来也有一处长条形下沉庭院，与室外活动场地连在一起。

户型面积段预测为72㎡三居室、89㎡三居室、100㎡三面宽三居室、120㎡四居室；南向给了1.8米进深的阳台（送一半面积），北向是1米的设备平台（全赠送）；得房率预计90%以上，项目的楼面价非常便宜，只有2.3万/㎡，预计开盘价在4-5万/㎡，总价300万起步。

中海通州九棵树南6017地块

小程序

中海通州九棵树地块于11月27日成功摘牌，成交总价12.48亿元，楼面价约2.29万元/㎡，溢价率仅0.97%，以近乎底价拿下。

这并非中海首次涉足通州市场。今年4月初，中海曾参与通州八里桥地块竞拍，最终该地块由招商蛇口竞得，并开发为朝棠揽阅项目。随后，中海以合作开发方式参股该项目公司，持股比例25%。自6月首批取证以来，朝棠揽阅已累计推出898套房源，截至当前网签518套，去化近六成，实现成交金额约27.25亿元，地价覆盖率达218%——这一亮眼表现，不仅验证了通州老城板块的购买力，也为中海独立落子通州注入了信心。

此次拿下的九棵树地块，与八里桥同属通州老城区核心范围。值得注意的是，今年以来通州两宗产生溢价的住宅用地均位于老城：除八里桥的朝棠揽阅外，还有中铁建打造的花语璟云（梨园地块）。这一区域作为通州发展最早、最成熟的居住板块，教育、地铁、商业等配套高度完善。

具体来看，九棵树地块距地铁站约700米，周边汇聚两大大型商场，城市界面整洁有序；西侧还规划有一所九年一贯制学校，生活便利性与未来预期兼备。

更重要的是，通州本地改善客群对“九棵树”认可度极高——不仅地段成熟，且紧邻朝阳区，叠加城市副中心与运河商务区双重概念，对东三环CBD外溢的刚需及刚改群体具备较强吸引力。

可以说，中海此次独立布局九棵树，既是对其前期合作项目市场反馈的顺势而为，也是对通州核心居住价值的一次精准押注。

一、先说说几个规划的槽点和不利因素

❎ 1、有地上停车位 = 人车不分流❓

从规划图来看，小区中心区域设置了3排停车位，共计120辆，同时北侧临街位置也有停车位设置，共计18辆，整体合计138个地上车位。深究发现是因为地块东侧有20～22米的退线，导致车位规划吃紧。

❎ 2、南侧楼栋均为两面宽长进深产品

如图，4# 5# 6# 7# 均为小户型，预计为72平和86平，南向两面宽长进深，采光一般，好在在最南侧遮挡少，采光应该不至于太差。

❎ 3、不利因素：东侧仓库、东南侧多功能、天上航道

❗️❗️多功能用地，大概率是商业办公，会对对应区域的住宅有遮挡

❗️❗️东侧为现状仓库，仓库现状也是地块退线20米的主要原因之一

二、再说说规划的基本信息

• 1 和 3 是96平，共计 (18✖️4 + 15✖️2)✖️2 = 204套房
• 2 是118平，共计 11✖️6 = 66套房
• 4 和 7 是72平，共计 11✖️14=154套房
• 5 和 6 是86平，共计10✖️16=160套房

总计 584 套房，层高都是 3 米，得房率预计 90%+

✅ 1、南北双赠送

所有户型，南北侧都有赠送面积，北侧是设备平台，1米，全赠送；南侧是阳台，1.8米，半赠送，但未标注是否为开敞阳台。

✅ 2、下沉庭院+景观大门

✅ 3、价格多少？

如下图，几个直接竞争对手，朝棠揽阅拿地价3.12万，云璟揽阅拿地价2.86万，本地块只有2.29万，少了5700元～8300元/平，网签均价完全具备5w/平以下的条件

✅ 4、地块探盘

通州九棵树地块报规公示，独家解读！

通州九棵树南 6017 地块（同仁堂地块），拿地不到一个月，规划设计方案公示，这是中海在通州首个独立操盘项目，主打刚需及改善产品，旨在打造花园式宜居社区。

这个项目是26年通州最值得关注的项目，但是户型楼栋选择里面猫腻很多

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