丁祖昱：房地产压力基本释放，2026中国房地产才过半场

1月7日，已连续举办十年的“丁祖昱评楼市”年度发布会如期召开。

丁祖昱在发布会上表示，在房地产市场供求关系已经改变的当下，未来不再是速度与规模的狂欢，而是价值与时间的重构。行业止跌回稳是确定的，2026年房地产行业一定会出现新的转机。

房地产规模回归理性

在丁祖昱看来，虽然房地产企业规模增长时代已经结束，行业规模回到了2010年以前，但压力已基本释放完。

根据国家统计局修正后的销售数据，最高峰时的2021年商品房销售面积是16.1亿平米。2025年预测商品房销售面积是9亿平方米，规模回到2009年，商品房的成交金额是8.4万亿元，回到2015年。其中，商品住宅成交面积7.4亿平方米，商品住宅成交金额7.4万亿元，基本上是最高点的一半左右。

另一方面，2025年千亿房企已经缩减至10家，百亿房企现在也只有65家。而在2020年最高点的时候，百亿企业有173家。无论房企是主动或被动控制规模，房地产已经和2021年之前是两回事。

“这不是一件坏事。”丁祖昱认为，房地产规模回归理性，恰恰意味着行业正在完成去泡沫、去杠杆的过程。同时，房地产开发投资加上房地产增加值占GDP比重为12%，超过广东和江苏省全年的GDP，预计2026-2030年全国一二手商品房购房总量仍将维持8-9亿平方米的规模，未来房地产仍然是中国经济发展的支柱产业。

房企战略将被倒逼改变

丁祖昱表示，随着行业筑底的逐步确认，特别是在动态供求关系逐步向好、短中长期库存同步企稳、“好房子”创造更大需求、房价调整幅度超过国际平均水平、新开工规模已达成深度调整以及相关指标预示二手房价进入底部等因素，未来房企的战略将发生重大改变。

一是城市布局收缩倒逼规模房企管理模式扁平化。如保利、中海、招商2021年分别在66、25和41个城市拿地，而2025年则只分别进入19、15和17个城市拿地，2021年以来这些企业组织架构越来越扁平化。

二是“好房子”倒逼企业运营体系全面提升。原本企业中的每个部门都有各自的一条线，现在投资、设计、调研、开发、营销、物业串联并行，项目组模式变得更重要了。

三是现房销售倒逼企业开发模式转变。现房销售是未来的趋势，从“快”销售“慢”开发，到“快”开发“强”销售，控制在两年左右的开发周期是做得到的。若是毛坯交付，后面再提供装修选择，大规模房企可以做到18个月。

此外，非核心城市孕育点状投资机会，未来地方龙头会越来越多。但不建议大多数的规模房企也进入这些市场，地方龙头可以赚钱不等于其他企业也能够挣钱。

中国房地产才过半场

整体来看，丁祖昱认为2026年行业底部确认还需要四个确定性，分别是政策确定性、房价确定性、产品确定性以及供应的确定性。

政策确定性：要告诉市场没有“大招”。与其想着贴息“大招”，不如把公积金下调。且北京和上海解除限购对全国房地产市场触动不大。今天政策很好，“好产品”就是好政策。

房价确定性：现在房价已经筑底，二手房已经超跌。

产品确定性：不要让购房者感觉后面产品越来越好。很多城市的四代宅北立面不允许做露台，以后没有那么大的四代宅了。政策已应放尽放，配置已经卷到极致，未来可以PK的就是物业服务。

供应确定性：供应的确定性有点难，地方政府还是有可能在热点板块增加一些供给，希望在这些热点板块，也继续维持住供求关系，至少平衡的良好局面，不要再依赖于土地财政。

丁祖昱表示，如果将上述四个确定性做好，2026年一定是底部。但对于2026年来说，中国房地产也才过半场。行业经历了高速发展期，经历了四五年的调整期，还会有下一个二三十年的周期。

“如果用运营思维考虑，中国房地产市场未来还有三十年，五十年甚至更长的发展期，而现在只是中国房地产长期主义的开始”，丁祖昱说。

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