2025邓州楼市小结

前言

近几年，焦虑的不只是地产人，也包括很多购房者。一边是地产公司感觉“客户少了”，另一边业主又担心“房价会不会更低”。结合2025年的楼市数据，聊聊2026年邓州楼市会怎样发展。

一、看住宅：成交开始“以价换量”

2025 年邓州住宅成交约60 万㎡、近4000 套，成交均价约 4600 元/㎡；

自2020年以来成交进入“以价换量”周期。楼市经过4年的震荡，房价开始稳定，进入2025年，房价趋于稳定。

当前邓州房价似乎回到了2017年前后水平，但产品分化严重。成交价从最低3500元到5300元，去化速度从月均个位数到月均20套以上。各个项目在产品、配套、价格上差距越来越大，客户选择空间更大。

从库存来看，当前库存压力不算大，50万㎡去化周期约11个月，进入近6年来库存最低位。也是相对健康区间，有利于房地产的健康发展。

整体来看，当前开发商更看重现金流与去化速度，购房者更谨慎，更倾向对比多个产品和地段；市场不会再向2021年前后大起大落，而是进入更长的“稳定期”，可以预见2026年房价大概率将依然稳健为主。

二、看土地：从高位切换到低位平台

2025年邓州土地成交约 221 亩、3.8 亿元，平均楼面价约 925 元/㎡。结合趋势，会发现：2018–2021 是市场高位期，开发商趋之若鹜，纷纷抢地盘，政府也扩大财政收入，全民上演了地产狂欢时代。

2021年是转折点，这是一个大家都没有经历过的时代，大多数人高位站岗。地产公司开始出现现金流问题。现在来看， 2020年8月“三道红线”出台之后，已经标志着行业的寒冬即将来临。

2023–2025 进入“低位平台”——房价、地价持续低位盘整，土地价格逐渐稳定。直观来看楼面价帮助购房者节约200-300元/平米成本，目前维持在900元/平米左右。楼面价回落，使新房成本压力明显减轻。

土地市场不再是过去“抢地、溢价”的逻辑， 而是“算账、求稳”的逻辑：能算得过账、能快速回款的地才有人拿。

三、邓州土地成交量南阳第二

南阳市本级成交总价约 11.65 亿元，邓州市约 3.81 亿元，邓州稳居第二。邓州在南阳县域里仍属于“承接开发”的核心区域——新盘依然会持续供应；

新房、二手房会面临更长期的“同场竞争”，未来市场仍保持一定活跃度，但竞争依然加剧，更可能拼品质、拼兑现、拼口碑。

四、给购房者的3个建议

1）选产品：先看产品，再谈价格

邓州现在是“强分化”的市场，先把“产品”看明白：户型、是不是好用（动静分区、采光通风、得房率）、小区有没有硬伤（临街噪音、车位比例、公共空间）、物业和公区是不是有基本盘。产品不过关，未来二手更难出手；产品扎实，住得舒服，抗波动也更强。

2）看配套：能兑现的配套，才算真配套

买房买的不是一套房，是未来5–10年的生活半径。重点看“已经建成、已经运营”的：学区、购物、医院诊所。尤其在邓州这种“稳价换量”的行情里，配套成熟的地方更保值、更好租、更好卖；

3）盯交付：交付确定性，比房价更重要

市场越稳，越要把风险排在第一位。买新房一定把交付当成红线：工地进度要实地看，资金和施工节点要问清楚，开发商以往有没有延期记录、有没有交付口碑。能准时、能保质、能把细节做出来的项目，才是真正的“确定性”。

小结：

回顾过去，地产经历了一个全民狂欢的时代，经过2020年的巅峰、震荡，经过2021-2024年的长期盘整和拉锯，2025年市场逐步稳定。

可以预见2026年邓州楼市大概率是：“小波动、强分化”。房价、土地价格基本稳定，分化严重。好房子将更抗打，普通房子更难卖。

我们说“在不确定的时代更要找到确定性”。对于买房来说：选产品、看配套、盯交付。你能看到的越有确定性，你的房子就更能抗风险、抗波动。

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