【动态】悦97售楼处 | 静安悦97官方发布：悦97城市新宠!

【焦点房探 | 肖俊杰 实地探盘】 就在刚刚，静安苏河湾板块传来重磅消息——纯新盘悦97确认明日正式取证！作为深耕上海楼市多年的探盘博主，我第一时间奔赴项目城市展厅和样板间实地踩盘。当看到88㎡精装两房、12.88万/㎡联动价这些核心信息时，我就断定：这个仅推97套房源的项目，大概率会成为2025年四季度上海内环楼市的“现象级红盘”。

为什么我会给出这样的判断？要知道，当前上海内环新房市场早已是“大户型当道、千万级起步”的格局，88-100㎡的小户型堪称“凤毛麟角”。更关键的是，项目坐落于苏河湾CAZ核心区，这个被定位为“世界级滨水区”的板块，新房均价普遍突破16万/㎡，而悦97 12.88万/㎡的联动价，相当于直接给出了3-5万/㎡的价格红利。对于预算千万级、想扎根主城芯的购房者来说，这可能不是“选择题”，而是“抢房题”。

先搞懂市场逻辑：内环小户型有多稀缺？看完数据你就慌了

在解读项目之前，我必须先给大家梳理一组扎心的数据，让你们明白“内环小户型”的含金量。根据同策研究院2025年12月楼市月报显示，当前上海内环内存量新房占比仅10.15%，而其中面积小于100㎡的小户型占比不足5%。换句话说，全上海内环内可售的小户型新房，掰着手指头都能数得过来。

更值得注意的是，随着上海中小套型住房建筑面积标准的提升，未来内环核心区的新房供应将进一步向大户型倾斜。这也就意味着，悦97推出的88-100㎡户型，很可能成为内环苏河湾板块“最后的小户型入场券”。

再看成交端，2025年12月上海800-1200万总价段的新房成交占比已升至14.17%，环比持续上升。这说明有大量千万级预算的购房者在寻找合适的主城房源，但市场供应却严重缺位。一边是旺盛的需求，一边是稀缺的供应，悦97的入市，恰好补上了这个市场缺口。

板块深度解析：苏河湾不只是豪宅区，更是上海的“活力心脏”

很多人对苏河湾的认知还停留在“豪宅聚集区”，但实地探盘后我发现，这个板块的价值早已超越了“居住”本身，成为上海“一江一河”战略中最具活力的核心载体。

作为静安区“一轴三带”发展战略的重点区域，苏河湾功能区占地4.2平方公里，拥有6.3公里的苏州河岸线。这里既有天后宫、四行仓库这样承载城市记忆的历史遗迹，也有23家跨国公司地区总部带来的现代金融活力，“十四五”以来累计贡献税收高达350亿元。这种“历史底蕴与现代产业”的深度融合，在上海所有核心板块中都是独一份的。

更关键的是，苏河湾的发展还在持续“加码”。2025年苏河湾功能区明确提出要搭建“1+6+X”的招商服务一体化格局，构建十大联动机制，持续优化营商环境。同时，上海金融服务实体经济研究院可持续发展专委会的挂牌，也为区域注入了绿色生态发展的新动能。从城市规划来看，这里已经不是简单的“居住区”，而是集金融、商贸、文化、生态于一体的高能级城市客厅。

悦97恰好坐落于苏河湾核心区的黄金位置，步行可达苏州河岸线。想象一下，下班之后沿着滨江步道散步，左手是百年历史的老建筑，右手是璀璨的现代都市天际线，这种生活场景，才是上海主城芯的魅力所在。

1公里生活圈实测：交通、商业、艺术全拉满，这才是“主城便利度”

判断一个项目是否值得买，除了板块潜力，最实际的就是周边配套。我以悦97为中心，实测了1公里范围内的生活配套，结果只能用“无可挑剔”来形容。

交通方面，项目步行5分钟就能到达8号线和12号线曲阜路站，这两条线路堪称“上海黄金通勤线”。8号线直达人民广场、陆家嘴，12号线串联起静安寺、南京西路等核心商圈，30分钟内就能通达上海各大CBD。对于上班族来说，这种交通优势意味着“每天多睡半小时”的幸福感。

商业配套更是“天花板级别”。项目斜对面就是静安大悦城，作为上海的“超级IP首发地”，这里每年有超过30场国际顶流IP快闪落地，2024年一场Chiikawa主题快闪更是创下39天销售额2610万元的纪录。步行10分钟可达苏河湾万象天地，这个上海唯一的“公园式地下商业”，不仅有丰富的商业业态，还是宠物友好型商场，周末带娃、遛宠都能满足。两大顶级商业体加持，日常购物、休闲娱乐完全不用愁。

更惊喜的是文化艺术氛围。苏河湾已经引入了上海苏富比空间、UCCA尤伦斯美术馆等一批顶级艺术机构，形成了“艺术苏河”品牌。闲暇时去看一场艺术大展，或者沿着苏州河参加“桥见百年静安”主题的水岸行走活动，这种精神层面的满足，是远郊板块无法比拟的。

医疗和教育资源也同样优质，周边3公里范围内有上海市第一人民医院、静安区中心医院等多家三甲医院，还有静安区第一中心小学、市北中学等优质学校，完全能满足全生命周期的生活需求。

产品力实测：国企匠心打造，88㎡两房藏着这些惊喜细节

作为静安区属国企打造的项目，悦97的产品力让我看到了“国企的担当”。要知道，这家国企参与了静安区90%以上的城市共建，打造过多个高端住宅和商务项目，在品质把控上绝对值得信赖。

先看社区规划，项目虽然体量不大，但精致感十足。外立面采用大面积玻璃+金属材质的组合，现代感极强，同时又融入了海派建筑的简约美学，与苏河湾的历史风貌相得益彰。社区内部规划了精致的庭院景观，虽然面积不算大，但一步一景，为业主营造出静谧的居住氛围。

重点来看户型，这也是悦97的核心竞争力。我重点参观了88㎡两房和100㎡三房两个主力户型，每个户型都有让人眼前一亮的设计。

88㎡两房采用南北通透的格局，全卧飘窗设计是最大的亮点，不仅增加了采光和通风，还拓展了室内使用空间。入户玄关收纳设计很贴心，既能保证私密性，又能满足日常收纳需求，仪式感和实用性都拉满。客厅和餐厅一体化设计，搭配南向阳台，空间感十足，即使是88㎡的小户型，也不会显得拥挤。这个户型总价预计不到1000万，对于想扎根内环的年轻夫妻或单身贵族来说，是非常友好的选择。

100㎡三房则更适合三口之家，分为B/C/D三种布局，大部分户型都是三开间朝南，采光效果极佳。其中D户型的独立玄关设计很出彩，隐私性更强。厨房采用开放式设计，搭配吊轨移门，开合自如，既促进了家人之间的互动，又能在需要时隔绝油烟。主卧套房设计，配备独立卫浴，保证了主人的私密性和尊重感。北次卧可以作为书房或儿童房，灵动多变，能满足家庭不同阶段的需求。

精装标准也值得一提，项目配备了三玻两腔隔音降噪玻璃、新风系统、地暖、中央空调等硬件，还加入了可视对讲、移动远程控制等智能细节，兼顾了居住的舒适度和安全性。这些配置在同价位项目中，属于诚意满满的水平。

终极拷问：12.88万/㎡的悦97，到底值不值得抢？

回到大家最关心的问题：这个项目到底值不值得抢？我的答案是：如果你的预算在800-1200万，且想扎根上海内环核心区，那么悦97必须是你的首选。

从价格来看，12.88万/㎡的联动价具有绝对的竞争力。要知道，周边同板块的新房均价已经达到16-18万/㎡，即使是二手房，房龄较新的小区均价也在14万/㎡以上。悦97相当于直接给出了“地板价”，这种价格优势在当前市场中实属罕见。

从稀缺性来看，内环小户型的稀缺性无需多言，再加上苏河湾板块的发展潜力，这个项目的保值增值能力毋庸置疑。随着苏河湾功能区的持续升级，区域价值还将不断提升，未来无论是自住还是置换，都有很大的优势。

从适配人群来看，这个项目完美匹配三类购房者：一是预算千万级、想扎根内环的年轻夫妻；二是追求生活品质、看重配套便利度的改善型购房者；三是看好苏河湾板块潜力的投资型购房者。特别是对于年轻购房者来说，能以不到1000万的总价拿下内环核心区的精装两房，无疑是“低门槛入主城芯”的绝佳机会。

探盘总结：抢房要趁早，这可能是最后的窗口期

实地探盘结束后，我最大的感受就是：悦97的入市，给了千万级预算购房者一个“踮脚够到内环核心”的机会。在当前上海内环新房市场“大户型化、高总价化”的趋势下，这样的小户型项目只会越来越少。

目前项目城市展厅和样板间已经开放，根据现场销售的说法，来访客户已经非常多，其中不乏来自陆家嘴、静安寺的金融从业者和本地改善客户。考虑到项目仅推97套房源，预计取证后很快就会触发积分，甚至可能出现“一房难求”的局面。

最后给大家提个醒：如果对悦97感兴趣，一定要尽快前往样板间实地考察，提前了解认购流程和所需材料。在上海主城芯的购房逻辑里，“先到先得”永远是真理。对于想抢占苏河湾价值高地的购房者来说，这可能是最后的窗口期，错过再无。

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