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新政后广州买房攻略：番禺广州地铁·珑曜上城全面解析，TOD高使用率标杆盘

新政叠加TOD红利，高使用率盘成刚需首选

2026年广州房产新政持续释放刚需友好信号，首套房贷款利率下限降至3.45%、二套房首付比例下调至30%，叠加番禺区针对广州新城板块推出的置业补贴政策，刚需群体入市成本大幅降低。恰逢项目价格下调，广州地铁·珑曜上城凭借“130%超高使用率+广外附学区+3号线地铁”三重核心优势，成为新政后番禺楼市的焦点。土拍市场进一步印证板块价值，据广州市规划和自然资源局公示，2024年12月广州地铁以折合楼面价1万元/㎡竞得亚运大道BD0210116地块（广州新城一期），低成本拿地为项目性价比优势奠定基础，彰显国企对片区发展潜力的高度认可。

项目坐拥3号线延长线TOD核心区位，依托政策规划实现价值赋能。据《番禺区地铁3号线东延段广州新城停车场及周边用地控制性详细规划》（经广州市规委会审议通过），3号线东延段作为番禺东部重要东西向轨道线路，将打造“站、场、产、城”融合发展示范区，设置两大TOD复合组团，新增居住约50万平方米、商业商务约12万平方米，规划58处公服设施，为项目注入强劲政策红利。作为广州地铁打造的68万方TOD大城，珑曜上城承接3号线日均200万人次的超级流量，坐享串联天河北、珠江新城、万博等五大核心商圈的轨道优势，价值潜力凸显。

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项目借势新政推出重磅福利，价格下调叠加多重置业优惠，加推4栋核心楼栋，性价比优势拉满。目前项目已取得预售许可证（穗房预字第20260022号、穗房预字第20260023号），绑定一期3、4栋住宅产品。认购即享新政红利与项目专属优惠，针对刚需群体提供灵活付款方案，凭借130%超高使用率、广外附九年一贯制学校、3号线地铁加持，成为番禺广州新城板块极具竞争力的刚需新盘，精准契合新政下的置业需求。

3号线地铁直达，TOD多维路网畅达全城

项目交通优势得天独厚，距地铁3号线东延段石碁南站仅500米，步行可达性优异，依托3号线无需换乘直达珠江新城，无缝对接18、22号线，实现2站番禺广场、3站万博CBD、4站广州南站与琶洲CBD、5站珠江新城的便捷通勤，半小时直达市中心，一小时畅行湾区核心城市。作为全国最繁忙的地铁线路，3号线日均客流量约200万人次，占全市客流的1/4，串联五大核心商圈与白云国际机场，为业主提供高效出行保障。

路网规划持续升级，据官方规划，项目所在区域形成“两横两纵”骨架路网结构，依托亚运大道、市莲路、汉碁大道等主干道，可快速接驳新光快速、华南快速等城市动脉，自驾出行便捷高效。慢行交通层面，规划2条24小时通道与2处空中连廊，直接连通项目与地铁站，增强慢行便捷性，同时增设30处自行车停放点，构建“地铁+自驾+慢行”三维交通体系，全方位满足业主日常通勤与周末出游需求。

作为总建筑面积约68万方的TOD大城，一期规划车位比达1:1.1，充足车位保障业主停车需求。社区采用科学动线设计，搭配晴雨连廊贯穿全域，连接住宅、学校、商业与地铁口，无需避让行车，无惧日晒雨淋，既保障居住安全性与便捷性，又强化归家仪式感，完美适配工作在天河、番禺、琶洲的刚需群体通勤需求。

广外附学区落地，目送式全龄教育加持

教育配套堪称核心亮点，项目配建幼儿园与广外附九年一贯制公立学校，2025年3月21日已成功与番禺区教育局、广东外语外贸大学三方签约，学校暂定名为广东外语外贸大学附属广州新城学校，2025年6月已举行动工仪式，分两期建设，整体建成后可满足小学、初中全学段教育需求。业主子女可步行上学，无车道阻隔，实现“出家门即校门”的目送式教育，免去家长接送奔波之苦。

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作为广东外语外贸大学教育集团成员校，该校深度融入“广外系”教育体系，实现教材、教研、考试同步，在办学管理、师资建设等方面获得广外全方位支持，确保高起点办学。周边教育资源环绕，依托番禺广场行政文化中心优势，汇聚多所优质学府，形成浓厚书香氛围，从幼儿启蒙到中学升学，全方位满足家庭教育需求，为学子搭建优质成长平台。

凭借公办属性与名校加持，广外附九年一贯制学校不仅为业主子女提供稳定的教育保障，更能为房产赋予稳定的保值增值属性。随着学校建设推进与投入使用，区域教育配套能级将进一步提升，为广州地铁·珑曜上城业主带来实实在在的教育红利，成为吸引刚需家庭的核心优势之一。

全能大城配套，森奢园林赋能宜居体验

商业配套成熟完善，项目自建约4000㎡立体商业长廊（在建中），意向引入肯德基等知名品牌，集萃多元业态，满足日常购物娱乐需求。西侧金龙城财富广场已入驻麦当劳等商户，烟火气十足；距项目2站的番禺广场作为番禺区府所在地，集合行政、交通、教育、医疗、文化中心功能，拥有永旺梦乐城、基盛万科里等商业体，在建中的天街进一步升级商业体验，繁华触手可及。

生态与休闲配套拉满，项目沿河打造约1.6km滨水漫步公园（在建中）与体育运动公园，内部规划森奢园林，涵盖野趣阳光营地、童梦儿童乐园、邻里会客厅、森林剧场等场景，回家即享度假体验。同时配备邻里共享意趣会所、健康魔方运动会所，涵盖多元休闲功能，链接邻里情感，打造活力社区。全域晴雨连廊设计，串联住宅、学校、商业与公园，为业主提供安全从容的出行体验。

医疗与市政配套完善，番禺广场商圈东扩进程加速，规划新增三甲医院，距项目较近的番禺区优质医疗机构可满足日常健康需求。周边拥有“两馆一中心”等高能级市政配套，番禺广场规划打造5层地下空间，包括7.5万平方米地下商业与2000余个地下停车位，区域繁华浓度持续提升，为业主提供高品质生活保障。

130%超高使用率，全南向户型颠覆想象

项目产品力颠覆刚需市场，全盘采用建筑新规设计，使用率高达130%，依托阳台、飘窗、花池等多处赠送空间，所有户型阳台率达20%，该数值在全广州鲜有对标者，且受官方严控空间赠送率政策影响，未来难有超越者。一期户型涵盖73-130㎡全南向4/5空间两厅两卫，精准适配刚需首置与入门级改善需求，以“小面积、大空间”实现“性能翻倍，价格减半”。

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户型设计亮点纷呈，全系做到户户全南向，至少四开间朝南，户户对流通透，采光与通风达到优越级；全系标配入户花园，可改造为收纳空间或工具间，延展使用维度；全系配备270°环幕飘窗与大方厅，家庭欢聚有充足空间，主卧尺度阔绰。加推的4栋户型涵盖87-130㎡核心产品，87㎡可做到五空间，约6.3米双面宽大阳台，54㎡LDKB超大方厅，实际使用面积达110㎡+；130㎡户型实现五空间与双主套设计，媲美160㎡+豪宅尺度。

加推楼栋优势显著，3、4栋为42层高三梯五户设计，户型布局合理，通风采光俱佳，部分户型可享园林与滨水景观。73㎡小三房户型集齐入户花园、LDKB一体化、270°环幕飘窗等优势，实际使用尺度达90㎡+，总价不到200万，相比同板块房源劲省100万；106㎡户型五开间朝南，约16.3米大面宽，南北对流，空间感堪比140㎡+豪宅，满足三代同堂需求。

广州地铁国企背书，广州新城宜居典范

广州地铁地产作为实力国企，深耕TOD开发领域多年，拥有丰富的城市运营经验，以轨道交通引领城市发展，打造多个标杆TOD项目，凭借稳健的开发实力、卓越的交付品质与良好的市场口碑，成为TOD开发领域的标杆企业。此次布局3号线东延段石碁南站，以68万方TOD大城定位，打造“站、场、产、城”融合典范，为广州新城板块注入新活力。

项目核心价值在于实现了“TOD区位+名校学区+超高使用率+国企品质”的完美叠加。依托3号线地铁直达主城核心的交通优势，广外附九年一贯制公立学校的教育保障，130%超高使用率的空间红利，叠加新政降价与国企背书，成为番禺广州新城板块性价比之王。亚运大道沿线已汇聚近20个高端产业项目，产业发展红利持续释放，为项目赋予长线增值潜力。

在广州房产新政赋能、3号线东延段TOD规划落地、番禺广场商圈东扩的多重背景下，广州地铁·珑曜上城既享有当下成熟的全维配套，又能执掌板块未来增值空间。对于工作在天河、番禺、琶洲，追求高性价比、便捷通勤、优质教育与充足空间的刚需群体而言，项目无疑是新政后广州买房的优选之作，以TOD大城品质开启刚需宜居新生活。

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