外婆出全款买房写外孙名，法院认定借名买房成立并判令过户｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2016年，周淑华（时年近70岁）看中一套位于北京的独栋别墅（一号房屋），总价1190万元。因年龄原因无法申请30年房贷，经与女儿周静怡及外孙陈明轩协商，决定以陈明轩名义购房并贷款240万元，其余950万元由周淑华直接支付给出卖人。

具体履行情况如下：

周淑华于2016年分三笔向出卖人丈夫转账950万元；

2017年，以陈明轩名义签订网签合同（成交价虚报为400万元），并由乙银行发放240万元贷款至出卖人账户；

房屋登记在陈明轩名下；

2017年4月至2018年10月，周淑华每月按时向陈明轩还款账户转账12132.44元，足额偿还月供；

自2018年11月起，陈明轩及其母亲周静怡单方面接管还款，并拒绝周淑华继续还贷；

一号房屋自交付后，一直由周淑华实际居住使用，物业费、供暖费等均由其缴纳。

2021年，周淑华要求陈明轩配合将房屋过户至自己名下，遭其拒绝。陈明轩辩称：“房屋登记在我名下，就是我的财产”，并提交一份2019年其母周静怡与其签订的《借名买房协议》，主张实际权利人为其母亲。

周淑华遂起诉，请求法院判令陈明轩协助办理过户。

二、裁判结果

法院判决：

陈明轩于判决生效之日起七日内，协助周淑华将一号房屋产权过户至周淑华名下。

三、法院说理要点

借名动机合理且符合常理

周淑华因年龄超限无法办理长期房贷，借用年轻外孙名义贷款，是现实中常见的操作动因，具有合理性。

首付款及前期月供均由原告实际承担

950万元首付款直接由周淑华账户支付；

前期20个月月供均由其按月转账至指定还款账户；

出卖人证言证实：“房是周淑华要买，钱是她付的，因需贷款才过户给外孙”。

房屋长期由原告占有使用

一号房屋自2017年交付至今，始终由周淑华居住，物业缴费记录、邻居证言均可佐证，陈明轩仅偶尔探望。

被告主张缺乏证据支持

陈明轩称其母为实际出资人，但未提供任何付款凭证；

其提交的2019年《借名协议》系事后补签，且无资金流水印证，法院不予采信。

原告具备过户资格，无政策障碍

周淑华为北京户籍居民，名下无其他住房，符合限购政策，具备办理产权转移登记的客观条件。

综上，法院认定：周淑华与陈明轩之间存在事实上的借名买房关系，原告系实际权利人，有权要求过户。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

“借名”不等于“赠与”！即使登记在子女或孙辈名下，只要能证明出资+占有+合意，仍可确权；

银行流水+出卖人证言+长期居住，是无书面协议时最关键的证据组合；

出名人单方面接管还款，不能改变房屋权属，反而可能被认定为恶意阻却过户；

老年人借名购房风险极高，建议在具备资格时立即办理过户，避免亲情反目、权益落空。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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