浙江工业园物管“黑马” 联集科技赶赴港股创业板IPO

观点网 物企上市牌桌里好似存在着某种平衡，有玩家退场时，也有选手排队上场。

退场一侧，2025年下半年，金科服务在博裕助力下步步推进私有化进程。截至12月24日，金科服务要约人已接获股东517.58万股股份的有效接纳，退市决议案也于临时股东会上获正式通过。

要满足退市接纳条件，金科服务要约人还需进一步接获至少1.85亿股股份的有效接纳，截止时间为2026年1月26日。

一旦完成私有化，金科服务将是港股历史上第四家退市的物企，前三家分别是蓝光嘉宝服务、华发物业和融信服务。

目光移至港交所门外，在庆祝新一年到来的元旦假期，一家专注工业园区物业管理服务的物企——河北联集科技产业发展股份有限公司，轻叩港交所大门，计划在香港创业板（GEM）挂牌上市。

专注工业园区

数据显示，2020年至2024年，国内工业园区物业管理服务市场在管总建筑面积由20亿平方米增长至22亿平方米，复合年增长率达2.4%；同期，浙江省市场在管总建筑面积由1.60亿平方米增至2.22亿平方米，复合年增长率达8.7%。

市场容量扩大，入局工业园区服务的企业也在不断增多。

截至2024年，国内工业园区物业管理行业市场参与者数量接近10万家，其中浙江省区域参与者数量接近6000家，以总建筑面积计算，联集科技在全国市场和浙江省市场份额约占0.2%及1.7%。

参与工业园区物业管理服务的物企主要分为两大类型，一类物企将园区服务长期视作主营业务之一，例如德商产投服务、上海房德科创、绿城服务等；另一类物企则是近几年瞄准风口后顺势入局，联集科技属于后者。

这么说来，联集科技算是物企队列里的“初生牛犊”，2024年底改组为股份有限公司、完成集团重组并作为重组后的控股公司，2026年初便冲击港交所。

在进行重组之前，2019年，该集团业务及资产的控股公司“浙江联吉”成立，陆续承接了金义吉成小微企业园、兰溪市鸿图智能科技产业园、承德吉成产业园等物业管理服务。

后为筹备上市，该集团在2024年实行重组，同年“联集科技”成立并成为集团控股公司，陆续承接临湘吉成国际户外休闲产业城、广东阳江吉成智能家居产业园的物业管理服务，以及中标台州市黄岩区江口街道“工业4.0”创新产业园全周期服务项目。

同时，该集团对旗下各业务运营进行整合，包括收购“浙江联吉”“浙江展旭”、出售“承德联吉”、成立“台州联吉”等动作。

目前，联集科技专注于为工业园区提供综合物业管理服务，客户主要为生产及制造业企业，涉及机械、设备及文具行业居多，且不少入驻企业为“规模以上企业”及国家级高新技术企业。

联集科技的业务线分为两条，基础物业管理服务主要包括在管物业所有公共区域的维修及保养、保安及安全管理以及清洁及园艺服务；增值服务则包括运营支持服务、园区配套服务及能源相关服务。

在管规模方面，截至2025年9月，联集科技拥有24个在管项目，其中包括23个工业园区和1个商业物业。在管总面积约为430万平方米，增幅达14.1%。

据其解释，由于期内推动了工业领域的策略性扩张，在管项目实现稳步增长。

剖析联集科技的业务来源，与大部分物企操作相当，一方面，由浙江庞隆集团有限公司持股100%，因此与母公司维持着一定比例的业务往来；另一方面，通过投标、合作等方式获取市场化项目。

据招股书披露，浙江庞隆是金华市主要工业园区开发商之一，目前拥有约七个开发中或待开发的物业项目，而联集科技已获得由浙江庞隆开发的额外工业园项目，总建筑面积约40万平方米。

截至2025年9月，联集科技合计管理12个由浙江庞隆开发的物业项目，在管总面积约180万平方米，分别占总在管项目总数及在管总面积的50%及40.9%。

同时，联集科技来自第三方在管项目数为12个，同样占总项目数的50%，来自第三方的在管面积占总在管面积的59.1%，与来自母公司的在管面积拉开了一些差距。

业务地域分布上，联集科技主要聚焦于浙江金华，共有19个在管项目位于金华义乌地区，其余在管项目位于浙江省其他地区或其他省份，区域集中程度较高。

不过在未来规划中，联集科技透露计划与地方政府及物业开发商合作成立两至三家合营企业，拟合作企业的地域范围除浙江金华的义乌地区之外，还包括安徽省及珠三角地区。

业绩底色

公开资料显示，2026年开年第一周，港交所共有约30家企业递表，其中只有1家申请创业板IPO，这个“独苗”正是联集科技。

与A股拥有主板、科创板、创业板三大板块不同，港股只有主板和创业板两大板块，创业板服务对象虽不及主板成熟，但也为盈利能力较低、市值较小的企业提供了上市通道，对于联集科技这类业务状态较年轻的企业比较友好。

从收入端来看，2024全年，联集科技实现总收入7168.3万元，基础物业管理服务板块和增值服务板块占比分别为59.3%、40.7%；2025年前9月，实现总收入5656.6万元，两大业务板块分别实现营收3861.4万元和1795.2万元，占比分别为68.3%、31.7%。

收入来源上，联集科技来自母公司的收入从2024年的5590万元减少至2025年前9月的3690万元，占比由78%降至65.2%。

来自第三方的收入由2024年的1570万元提升至2025年前9月的1970万元，占比由22.0%提升至34.8%。

利润方面，2025年前9月，联集科技毛利2533.3万元，同比增长55%，毛利率为44.8%；录得净利润852.2万元，较去年同期亏损122.6万元有大幅转变，扭亏原因在于期内收入增加约580万元。

具体来看，基础物业管理服务板块获得毛利1543.8万元，毛利率为40%；增值服务板块获得毛利989.5万元，毛利率为55.1%。

值得注意的是，2025年前9月，联集科技增值服务中能源相关服务获得毛利285.1万元，毛利率高达95.3%；而2024年同期及2024年全年的毛利率均为100%。

数据来源：企业招股书

据了解，联集科技能源相关服务包括太阳能项目和储能项目，具体为引进能源技术公司合作，在管理项目中投资及安装太阳能发电站及储能设备，向能源技术公司收取服务费，该费用由按屋顶空间面积计算的费用、电费与预定单位成本的差额构成。

简单来说，在增值服务中的能源相关服务这一业务上，联集科技相当于“赚差价的中间商”，得以做到以近乎0的成本获得一定收入。

不过由于客户数量有限，目前该业务收入为299.3万，仅占总收入5.3%，较去年同期提升了0.5个百分点。

目前，联集科技已在八个管理物业中提供能源相关服务，还计划在浙中黄金珠宝园、承德吉成产业园及广东阳江吉成智能家居产业园内设立三座太阳能发电站，并预期于2027年开始运作。

关于成功上市后的募集资金用途，联集科技也初步拟定了资金流向，分别为开发园区智能系统、设立太阳能发电站、提升增值服务、成立合营公司以及留作一般营运，但具体数额与比例暂未确定。

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