不动产信托试点覆盖9地 信托制度破解“房产富人”变现难题

南方财经全媒体记者 林汉垚 实习生 韩怡哲

随着近日国家金融监管总局东莞监管分局、东莞市委金融委员会办公室等部门联合发布《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》，我国不动产信托财产登记试点地区已扩容至9城。

自2024年底北京率先破冰以来，不动产信托财产登记这一制度创新已迅速覆盖上海、广州、厦门等重点城市。在3.1亿老年人口带来的“银发经济”需求与政策红利的双重驱动下，信托业正通过制度破局试图解决“以房养老”痛点。

9地已开展不动产信托财产登记试点

据了解，从2024年底，北京率先发起不动产信托财产登记试点开始，该试点政策正在加速覆盖重点城市。

据21世纪经济报道记者不完全统计，目前北京、上海、广州、厦门、天津、南京、苏州、济南、东莞9个地区均已启动不动产信托财产登记试点。

2024年12月，国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知(试行)》，试行一年。2025年4月，中国外贸信托和国投泰康信托分别在昌平区和通州区的不动产登记中心完成了首单不动产信托财产登记。

2025年5月，上海六部门印发《关于开展不动产信托登记试点的通知》，启动试点，当年6月，上海信托、爱建信托各有不动产信托登记案例在上海落地，不动产信托运用场景拓展到家庭财富定向传承、银发老人特殊需要等普惠金融领域。

广州、厦门则在2025年7月相继推动不动产信托财产登记试点。其中，广州针对不动产信托设立时常见的不动产暂未满足转移登记条件的“卡脖子”问题（如未完税等），创新引入预告登记制度。

2025年7月18日，广州发放全国第一张不动产信托预告登记证明。同年8月15日，全国首单信托存续期追加交付不动产作为信托财产的转移登记业务以及全国首单双委托人不动产家庭服务信托在厦门落地。

随后，天津市发布《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》，江苏省宣布将在南京市、苏州市两地开展不动产信托登记试点，山东济南也开展不动产信托登记试点。

当北京不动产信托财产登记试点即将结束时，国家金融监督管理总局北京监管局再发消息，为持续深入开展不动产信托财产登记试点工作，进一步扩大政策惠及面，决定将北京市不动产信托财产登记试点有效期延长至2028年12月31日，持续推动政策优化，力争取得更大突破。

可提供稳定养老现金流

不动产信托是指委托人基于对受托人的信任，将其合法持有的不动产依法转移给受托人或者委托受托人购买不动产，由受托人按委托人的意愿以受托人的名义，为受益人的利益或者特定目的，对纳入信托财产的不动产进行管理或者处分的信托业务。

中国家庭资产长期以不动产为核心载体，相关数据显示，中国城镇居民家庭资产中，住房占比接近六七成，而金融资产占比相对较低。伴随人口老龄化加速，养老资金缺口成为制约养老服务体系完善的关键瓶颈。

因此，通州区区长助理、特聘专家林巍表示，不动产信托财产登记制度的核心意义在于将僵化的不动产资产转化为可“自动驾驶“、有安全保障的养老资源，实现“以房养老”的制度化、安全化升级。

他表示，不动产信托财产登记制度解决“房产富人，现金穷人”的困境，许多老年人坐拥价值可观的房产，但每月养老金有限。不动产信托可以通过多种方式，将固定资产转化为稳定的、终身可持续的养老现金流。

同时，不动产信托也可确保照护意愿的精准执行，并防范失能失智后的财产管理风险。

林巍表示，老人可以在意识清晰时，通过信托合同详细约定养老标准，如选择何种养老机构、医疗护理水平，甚至探望频率等。信托监察人可以监督执行，确保其养老意愿不会因未来行为能力下降而落空。不动产信托信托一旦设立，财产即独立，由受托人（信托公司）按合同约定进行专业管理，确保财产用于受益人（老人自己或指定的照护者）身上，避免因老人逐渐失能失智而导致财产被侵占或处置不当。

记者注意到，厦门国际信托推出的“厦门信托-幸福安享1号家庭服务信托”提供了通过不动产信托业务进行养老安排的具体案例，该信托计划以夫妻双方名下位于厦门市的共有房产作为信托财产，一方面通过对房产出租以获取稳定收益，用于补充委托人长辈的养老金，另一方面约定在孩子成年并满足一定条件后向其定向分配房产，并引入财产保险保障护航信托财产，服务委托人家庭赡养老人、传承家产及管理财富的多层次需求。

国科创新研究院智库专家杨祥博士对21世纪经济报道记者表示，不动产信托登记制度的破冰，为"以房养老"信托实践打开了新空间。居民可以将名下住房托付给信托公司，以房屋租金作为退休金补充，在不出售房产的情况下获得稳定的养老现金流，同时还能保留房屋的居住权或收益权。