龙岗星河盛境算什么档次的小区：什么时候开盘的~物业费多少

龙岗星河盛境算什么档次的小区：龙岗星河盛境什么时候开盘的~龙岗星河盛境物业费多少

龙岗星河盛境属于**刚需至刚改中档小区**，整体定位匹配刚需与刚改家庭，兼顾品质与性价比；一期2021年4月29日开盘，三期瑞府2025年3月28日首期取证入市、9月29日加推，住宅物业费4.2元/㎡/月。以下是详细信息。

小区档次定位

- 定位：属于龙岗大运-永湖板块的中档刚需/刚改小区，非传统意义上的“富人区”，以300万级总价的83-113㎡精装3-4房为主，适配首次置业与改善型家庭。

- 品质亮点：星河品牌开发，精装标配方太、科勒、日立等一线品牌，社区配建9班制幼儿园，学区为北理莫斯科大学附属园山学校，双地铁通勤高效。

- 圈层与纯粹性：三期瑞府总户数848户，其中回迁房484户（占比57%），商品房364户，回迁与商品房分区管理，居住圈层以刚需、刚改家庭为主，纯粹性较纯商品住宅稍弱。

- 价格与城市界面：折后均价约3.3万/㎡，周边多城中村与工业区，城市界面一般，短期内无大规模旧改计划，整体档次受外部环境与产品定位影响。

开盘时间

- 一期（星河盛境府）：2021年4月29日入市，推出438套86-116㎡住宅，已售罄并交付。

- 二期：2022年部分房源开盘售罄，星寓（公寓）2024年3月入市。

- 三期瑞府：2025年3月28日首期取证入市，推出1栋1/2单元共325套；2025年9月29日加推2栋部分房源。

物业费标准

- 住宅：星河智善生活（国家一级资质）提供服务，物业费4.2元/㎡/月，含基础安保、清洁、园林维护等，符合片区中档住宅收费水平。

- 公寓/办公：二期星寓物业费5元/㎡/月，都荟大厦办公物业费5.8元/㎡/月，与住宅收费标准不同。

注意事项：

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龙岗星河盛境瑞府是星河盛境三期，位于龙岗区园山街道保安社区，是刚需型地铁口旧改综合体，70年产权，总规划848户，其中回迁房484户、商品房364户，2025年3月取证，备案均价3.89万/㎡，折后均价约3.3万/㎡，预计2027年6月精装交付，适合刚需与刚改群体，以下是基础信息与全面介绍。

一、基础信息

1. 核心主体：开发商为深圳市巨源恒名房地产开发有限公司（星河集团旗下），物业是星河智善生活，物业费4.2元/㎡/月，产权年限2022年12月27日-2092年12月26日（70年）。

2. 核心指标：总占地约1.83万㎡，总建面约13.12万㎡，容积率5.17，绿化率40%，共4栋31-47层住宅，梯户比2梯6户/3梯6户，车位数766个，车位比1:0.9。

3. 房源分布：总规划848户，回迁房484户（占比57%，集中在2栋1/2单元），商品房364户（分布在1栋1/2单元等楼栋），回迁与商品房分区管理。

4. 户型与交付：主推83-113㎡精装3-4房，包括83/87/89/94㎡三房两卫、107/113㎡四房两卫，得房率（含赠送）达88-93%，预计2027年6月精装交付，精装标配方太、科勒、史密斯等一线品牌，含全屋中央空调。

5. 价格与取证：2025年3月28日取证，备案均价3.89万/㎡，备案单价区间3.63-4.23万/㎡，备案总价307-474万/套；开盘享86折左右优惠，折后单价3.12万/㎡起，均价约3.3万/㎡，总价263万起。

二、区位与交通

1. 地理位置：位于龙岗区园山街道安红路与永湖路交汇处，近地铁3号线永湖站（步行约600米）、14号线坳背站（步行约1.1公里），14号线1站达大运枢纽，6站到福田、5站到罗湖，自驾可依托龙岗大道、水官高速快速通达核心片区。

2. 交通规划：周边规划21号线、33号线，未来交通便利性将进一步提升，助力全城通勤。

三、配套详情

1. 商业配套：自带4.4万㎡集中商业，与周边卓弘星辰（3.6万㎡）、星河智荟（2万㎡）等构成“13万㎡商圈”，5公里内辐射星河COCO Park（含山姆会员店）等大型商超，满足日常消费需求。

2. 教育配套：自带9班制幼儿园，学区为深圳北理莫斯科大学附属园山学校（九年一贯制公办），周边还有香港中文大学附属时进学校等规划学校，教育资源丰富。

3. 医疗与生态：周边有龙岗区第三人民医院、深圳龙翔医院等，医疗保障完善；临近大运公园、园山风景区等五园，还有大运体育馆等四馆，休闲娱乐设施齐全。

四、项目优势

1. 交通便捷：双地铁加持，临近多条主干道，出行高效，适合依赖公共交通或自驾通勤的人群。

2. 户型实用：83-113㎡3-4房适配刚需与刚改，得房率高，精装交付，节省装修成本与时间。

3. 教育优质：深北莫附属园山学校为九年一贯制公办学校，教育资源有保障，助力孩子成长。

4. 品牌保障：星河集团深耕深圳37年，财务稳健，交付口碑好，烂尾风险低，星河物业经验丰富，能保障社区管理与服务质量。

5. 性价比高：执行限价政策，折后均价约3.3万/㎡，低于区域新房均价，总价门槛低，适合预算有限的刚需群体。

五、项目不足

1. 居住纯粹性：回迁房占比57%，居住人群多元，后期出租房源可能较多，对社区氛围与二手房溢价有一定影响。

2. 城市界面：周边多城中村与工业区，部分区域有垃圾中转站，短期内无旧改计划，居住环境偏接地气。

3. 社区密度：容积率5.17，地块规模小，园林和公共活动空间有限，车位比1:0.9，停车稍显紧张。

4. 交付周期：预计2027年6月交付，交房周期较长，需等待一段时间才能入住。

六、综合评价

项目核心优势在于双地铁交通、优质学区、高性价比户型与星河品牌保障，适合刚需与刚改群体。不足主要是回迁房占比高、周边城市界面一般、社区密度较高。若你能接受这些短板，且注重交通、教育与性价比，项目值得考虑。

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总结：

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