十五五构建的房地产新模式十大变化

最近从十五五规划、中央经济工作会议到最近倪部长发文《推动房地产高质量发展》都提到了未来要构建房地产发展新模式。那么，新模式的新体现在哪里，包括哪些内容？对于开发商和购房者又有哪些影响？

同策研究院联席院长宋红卫认为，新模式的新主要是相对过去发展模式提出来的，过去发展模式最主要的特征就是高杠杆、高负债、高周转，在高质量发展的一文中明确提出来，未来要以“新三高”的模式来推动房地产行业健康发展，即进入高品质供给、高效率保障、高水平运行新阶段。从“新三高”可以看出房地产的发展模式将会发生以下十个方面的变化：

第一、发展阶段的变化。文章提出城镇人均住房的面积已经达到40平米，需求总体上已经从“有没有”转为“好不好”，核心城市二手房的交易量现在远超新房，以上海为例，二手房的成交套数规模已经是新房的5倍，这是标准存量市场的特征，这意味着我国房地产市场已经从增量市场进入到存量阶段。

第二、住房属性的变化。房地产将主要回归到居住消费属性上来，进一步弱化住房的金融属性，值得注意的是资产属性依然保有，未来跟住房消费相关的政策也会逐渐出台。最近大家在媒体上也看到包括住房体检、住房养老金、住房保险等等，这都是未来住房消费的范畴。

第三、市场格局的变化。未来住房双轨制的方向更为清晰，保障性住房仍会摆在比较重要的位置，尤其是核心城市对于人才保障力度会进一步提升，目前已有多个城市都把人才的购房补贴额度提高到200万的高度。

第四、风险防范的变化。新模式的构建也是防风险模式的构建过程，与风险相关的“旧三高”模式将逐步被市场所调整。从企业来讲，规模将不是追求的目标，聚焦单项目的慢周转模式是发展方向。

第五、公司组织架构的变化。未来大型开发公司将调整为两层组织架构，实施房地产开发项目公司制，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，项目交付前，严禁投资人（企业总部）违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。

第六、融资模式的变化。房地产的融资模式未来将会推行主办银行制，一个项目确定一家银行或者一个银行团为主办银行，将项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求，形成主办银行与项目公司利益共享、风险共担的机制。

第七、销售模式的变化。现有的期房模式会逐步向现房模式过渡。

第八、规划和产品的变化。通过好房子模式推动住房产品升级迭代，激发改善需求是主导，产品创新、科技和服务将是核心竞争力。

第九、估值逻辑的变化。原来的资产估值更多采用的是预期估值的逻辑，未来租售比将会成为重要的考量指标，在存量市场，交易不再是最核心的盈利模式，持有收益，以及由此的定价逻辑将会成为未来主要逻辑和模式。

第十、投资逻辑的变化。未来规划将会依托“人、房、地、钱”四要素联动机制，根据人口变化合理确定住房需求，科学安排土地。有人口增量的城市还有持续增量发展的空间，如果城市产业在逐渐变弱，人口在持续流出，这些城市要严控增量，投资及资产配置价值也在不断下降。未来投资重点将会回归到核心城市以及核心城市的核心区域上来。

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