广东新政：农村老房确权有解了！但回乡买地、建别墅等4类拒批

家里有农村老房子、自建房，因为以前的历史原因一直拿不到“红本本”（不动产证）的乡亲们注意啦！

最近，广东省自然资源厅和农业农村厅联合发话了，专门出台一份新文件（《关于妥善处理农村不动产登记历史遗留问题的若干意见》），从2026年1月30号起开始执行，有效期5年。

简单来说，这个政策就是为了帮大家解决那些“因为年代久远、缺少手续”而办不了证的老大难问题。

为什么要出这个政策？很简单，为了让农民手里的“沉睡资产”活起来。只有确了权、发了证，房子和地才算真正属于你，以后无论是流转还是配合“百千万工程”建设，大家的权益才有保障。

哪些房子能“上车”？政策划了两条时间红线：

宅基地历史遗留问题，看2020年3月23日之前的。

集体建设用地问题，看2022年8月1日之前的。

此外，村里的学校、养老院、文化设施等公益类建筑，也可以参照执行。

怎么解决？创新办法来了！

以前卡在审批上，现在有了新路子：

宅基地搞“三级联审”。不用担心资料不全，村、镇、县三级政府帮你审核确认，只要符合事实，就能认账。

集体建设用地提倡“按现状登记”，实事求是解决问题。

政策是给老百姓解决历史遗留问题的，不是给违规行为“洗白”的。

以下几类情况，一律不予登记：

把违建合法化？不行！

城镇居民（含退休干部）下乡买地建房？不行！

社会资本下乡建别墅、私人会所？不行！

搞“小产权房”、私下买卖宅基地？不行！

一句话总结，这次新政是给合法的农村不动产“补票”的好机会，但想借机炒作“小产权”或者城里人想去农村买地盖别墅的，还是趁早死心吧！

以下是政策原文：

各地级以上市人民政府，省有关单位：

　　根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规文件精神，为妥善处理农村不动产登记历史遗留问题，经省人民政府同意，现提出如下意见：

　　一、总体要求

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，坚持以人民为中心的发展思想，以切实保障农民住宅财产权和宅基地使用权为目标，以权属无争议为前提，分类施策妥善处理农村不动产登记历史遗留问题。

　　二、适用范围

　　（一）宅基地使用权及其地上房屋所有权。

申请登记范围：未被列入农村乱占耕地建房专项整治范围，2020年3月23日《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）实施前已竣工建成的农村宅基地上，未办理首次登记的、已办理首次登记但面积界址范围发生变化需办理变更登记的房屋。

申请登记主体：原则上为本农村集体经济组织成员或本村村民。有下列情形之一，也可作为申请登记的主体：

　　1.本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权后，将户口迁出或因“村转居”转为城镇居民；

　　2.非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房；

　　3.已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地；

　　4.非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前合法取得宅基地或因合法取得房屋而占用宅基地，且权属未发生变化；

　　5.华侨原在农村的房屋拆除或坍塌，经县级以上人民政府批准，在原宅基地或村内其他宅基地建房；

　　6.其他经批准取得宅基地建房的。

　　（二）集体建设用地使用权及其地上建筑物（构筑物）所有权。

申请登记范围：2022年8月1日《广东省土地管理条例》实施前已竣工建成的集体建设用地上，未办理首次登记的、已办理首次登记但面积界址范围发生变化需办理变更登记的建筑物（构筑物）。

申请登记主体：有下列情形之一，享有集体建设用地使用权及其地上建筑物（构筑物）所有权的单位或者个人：

　　1.经批准使用集体土地兴办公益事业和公共设施；

　　2.经批准使用集体土地兴办企业；

　　3.相关国家或省试点改革政策批准使用集体建设用地建设；

　　4.其他经批准取得集体建设用地建设的。

　　上述已竣工建成房屋、建筑物（构筑物）的判定，以第三次全国国土调查认定现状地类为建设用地为主要依据。

　　三、处理原则

　　（一）在守住安全底线前提下，符合“一户一宅”的宅基地上房屋，按以下原则办理登记：

　　1.1982年《村镇建房用地管理条例》实施前已建成的宅基地上房屋，其范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，经组级集体经济组织（村、居民小组）、村级集体经济组织（村委会、社区）、乡镇人民政府（街道办事处）三级审核确认后，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按宅基地实际面积和房屋实际建筑面积办理登记。

　　2.1982年《村镇建房用地管理条例》实施后建成的宅基地上房屋，处理原则如下：

　　（1）占用的宅基地面积和房屋建筑面积（含面积和层数标准，下同）均未超过当地规定标准的，由村级集体经济组织（村委会、社区）公告30天无异议（公告须列明下列内容：拟登记的权利人、不动产面积、不动产坐落等，下同），并经组级集体经济组织（村、居民小组）、村级集体经济组织（村委会、社区）、乡镇人民政府（街道办事处）三级审核确认后，按宅基地实际面积和房屋实际建筑面积办理登记。

　　（2）占用的宅基地面积未超过当地规定面积标准，房屋建筑面积超过当地规定标准，由村级集体经济组织（村委会、社区）公告30天无异议，并经组级集体经济组织（村、居民小组）、村级集体经济组织（村委会、社区）、乡镇人民政府（街道办事处）三级审核确认后，按宅基地实际面积和当地宅基地房屋建筑标准面积办理登记。房屋建筑面积超过标准面积的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　（3）占用的宅基地面积和房屋建筑面积均超过当地规定面积标准的，由村级集体经济组织（村委会、社区）公告30天无异议，并经组级集体经济组织（村、居民小组）、村级集体经济组织（村委会、社区）、乡镇人民政府（街道办事处）三级审核确认后，按当地宅基地标准面积和房屋建筑标准面积办理登记。宅基地面积和房屋建筑面积超过标准面积的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　（二）农村集体经济组织成员或农村村民经批准建房的，按依法批准的占地面积办理登记，建房实际占地面积少于批准占地面积的，批准用地界线明确的，可按批准占地面积办理登记；用地界线不明确的，可按建房实际占地面积予以登记，在登记簿和权属证书附记栏中注明批准用地面积情况。

　　（三）宅基地使用权及其地上房屋所有权登记原则上应按照“一户一宅”要求确权登记到户。其中，每名年满18周岁的成年子女原则上可单独视为宅基地确权登记条件中的一“户”。各地市可以结合地区宅基地审批实际，探索解决满足分户条件未分开居住、因历史原因形成的“一户多宅”的宅基地使用权和房屋所有权登记问题。

　　（四）因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权与其地上房屋所有权人不一致的，可提供村级集体经济组织（村委会、社区）盖章确认的调解协商证明材料，并经村级集体经济组织（村委会、社区）公告30天无异议，经组级集体经济组织（村、居民小组）、村级集体经济组织（村委会、社区）、乡镇人民政府（街道办事处）三级审核确认后，明确房地统一登记的权利主体。

　　（五）宅基地使用权及其地上房屋所有权登记申请人是否符合登记申请主体要求和“一户一宅”、是否分户认定等内容由组级集体经济组织（村、居民小组）、村级集体经济组织（村委会、社区）、乡镇人民政府（街道办事处）三级审核确认。

　　（六）集体建设用地及其地上建筑物（构筑物）按以下原则办理登记：

　　1.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在乡镇人民政府（街道办事处）审核后，可依法对集体建设用地使用权办理登记。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村级集体经济组织（村委会、社区）同意，报乡镇人民政府（街道办事处）审核后，依法对使用单位的集体建设用地使用权办理登记。

　　2.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权办理登记。

　　3.对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村级集体经济组织（村委会、社区）同意，并公告30天无异议，经乡镇人民政府（街道办事处）审核，报县级以上人民政府批准后办理登记。

　　4.集体建设用地上建筑物（构筑物）没有建设工程规划验收合格证明文件或规划条件核实意见等符合规划的材料，按照规定能够补办的，应当依法依规处理并补办规划验收合格证明文件或规划条件核实意见等手续后办理登记。对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经县级以上人民政府同意后，县级以上自然资源主管部门按现状出具认定或审查意见。相关认定或审查意见可作为符合规划的相关材料。

　　5.集体建设用地上建筑物（构筑物）没有建设工程已竣工的材料，能够补办竣工验收备案手续的，应当依法依规处理并补办相关手续后办理登记。对于建设工程质量和消防验收合格但未取得竣工验收备案结果的，参建单位有效验收材料、工程质量监督报告等材料可作为建设工程已竣工的材料。对因其它各种原因确无法取得竣工验收备案结果的，建设单位或其他办理主体可委托依法设立的房屋安全鉴定机构进行鉴定，出具鉴定合格意见书；并委托依法设立的技术服务机构，按不低于原建筑物建成时的消防安全标准对项目进行竣工验收消防查验和安全评估。以上鉴定和查验、评估合格的，鉴定合格意见书、竣工验收消防查验报告和安全评估报告可作为建设工程已竣工的材料，办理登记。鉴定等结果同时报县级以上住房城乡建设主管部门备案。

　　四、工作要求

　　（一）提高思想认识。各地级以上市人民政府要提高思想认识，落实属地责任，构建“政府主导、部门联动”的工作机制，妥善处理农村不动产登记历史遗留问题，让农民群众合法权益得到有效保障。

　　（二）明确操作细则。各地级以上市人民政府要组织制定符合本地实际的操作细则，明确三级审核确认表样式。第三次全国国土调查认定现状地类非建设用地，但历史影像资料可证明房屋、建筑物（构筑物）在第三次全国国土调查开始前已建成且目前房屋、建筑物（构筑物）未拆除，房屋、建筑物（构筑物）建设未占用永久基本农田，经县级以上自然资源主管部门核实土地地类现状确为建设用地的，按房屋、建筑物（构筑物）已竣工办理，并在年度变更调查中予以地类变更。

　　（三）严守工作底线。各地级以上市人民政府及有关职能部门要根据职责守牢政策和安全底线，严禁通过登记将违法用地或违法建设合法化，对城镇居民尤其是回乡退休干部违法购买宅基地和农房、各类社会投资主体下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆、借流转之名违法违规圈占或买卖宅基地、违法违规搞合作建房、“小产权房”、违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建房等情形，一律不得登记。

　　列入农村乱占耕地建房专项整治范围的农村宅基地上的房屋、集体建设用地上的建筑物（构筑物）按国家和省的有关规定处理。

　　经批准使用集体土地建成的中小学校、幼儿园、养老服务设施、宗教活动场所、医疗设施、文化设施等公共（用）设施涉及的不动产登记历史遗留问题可参照本意见执行。

　　本意见自2026年1月30日起施行，有效期5年。