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集中售出300套，北京晨光家园尘封13年“新房”入市

晨光家园C区实拍图

地方国资出售手中资产，一定程度上规避了国有资产贬值风险，但也不可避免地冲击了市场稳定。

从北京东四环6号线十里堡出站，东北方向约600米处就是晨光家园C区。近期有消息称，晨光家园C区约300套房源即将集中出售，目前已在客户统计阶段，7月中旬将正式接待看房。

被委托推介本批房源的房产经纪人表示，这次出售的房源，产权单位是北京市朝阳区国资委，均为毛坯新房出售。价位方面，低楼层均价约5.5万元/平方米，中间楼层均价约6万元/平方米，采取动态报价方式进行竞价。

300多套房源一次性涌入市场，对晨光家园及周边二手房业主们是一场考验。因为这些房源一旦进入市场，其体量相当于晨光家园过去6年二手房成交量之和。受此影响，价格更贵、首付比例更高的存量二手房或将面临“有价无市”的困境。

北京市朝阳区国资委计划集中出售晨光家园C区300余套房源消息流传后，引发市场对国有资产处置、区域房价稳定及供需平衡的广泛讨论。7月15日，记者多次致电北京市朝阳区国资委相关部门核实相关情况，均未取得联系。随后记者再次发去采访提纲，截至发稿前亦未收到回复。

01出让10多年前的“新房”

晨光家园位于东四环外1公里，隶属十里堡板块。链家网显示，小区分为A、B、C区域，其中A区建成于2002年，6栋塔楼1914户，主要是回迁房，为3梯8户或10户设计；B区建成于2009年，10栋1426户，主力户型为100~140平方米二至三居。

本次出售的C区建设时间最晚，于2012年建成，是区域内少有的次新小区。上述经纪人表示，C区有5栋住宅楼，其中1栋为定向安置房，2栋转为保障性租赁住房，此次处置的就是剩下2栋房源。

据介绍，本次预推的300套房源，涵盖96平方米全南两居、96/98/101平方米南北边户两居，以及154平方米南北三居，两梯三户，得房率约66%~70%。

根据链家二手房数据，晨光家园C区二手房挂牌价65137元/平方米，相比起拍价有一定优惠，相当于打了85折~9折。

房产经纪人表示，房源转让严格执行北京房地产调控政策，只有具备北京购房资格的人才可以参与竞价。法拍前，购房者先看房子锁房，并交10%保证金，准备好首付或全款。法拍成功后，10%保证金转入房款账户做首付款，1个月内网签交税，随后就可以房本过户领房本。

上述经纪人透露，毛坯交房后，若选择产权单位合作装修公司，还可另外享受总房款2%左右的装修补贴，可在房款内直接扣除。

值得注意的是，晨光家园并非朝阳区相关部门首次对外出售的项目。2023年9月，中铁建国际城154套住宅以低于市场的价格被集中处置，均价8.74万元/平方米。2024年2月~7月，中铁建国际城分别又转售几批房源，均价7.5万元~8万元。

今年5月，有消息称北京市朝阳区国资委计划出售新北苑世华泊郡约300套房产，均价6万元左右。当前世华泊郡链家二手房挂牌价约7.7万元/平方米，若以网传价来算，折价将近30%。

02市场环境下的资产配置

从中铁建国际城到世华泊郡，再到晨光家园C区，均为热门地段项目，且都尘封10余年，为何直到当前才出手问世？

多位市场观察人士认为，北京市朝阳区国资委近年不断出售资产，与朝阳区当前新房、二手房市场结构变化不无关系。

从二手房市场来看，今年上半年朝阳新增挂牌量约2.7万套，占全市的25.46%，是北京二手房挂牌增速最快的地区。挂牌量增加的同时，售价却相对走低，6月朝阳二手房挂牌均价64794元/平方米，环比上月下跌0.4%，同比去年下跌8.12%。

而在新房市场，2025年朝阳区不断新增土地供应，新盘相继入市。根据统计，2025年以来朝阳区已有5个新盘项目入市，分别是中海时光之境、中海萬吉玖序、中海朝阳ONE、保利朝观天珺和金茂满曜。

克而瑞数据显示，截至今年5月，朝阳区新建商品房库存达到131.65万平方米，仅次于丰台区。而在朝阳区土地供应名单中，下半年还有大批新地块准备入市，包括太阳宫、永安里、松榆里、高碑店等地块。

新房、二手房市场房源供应量增加，进一步加剧市场竞争，同时新房不断迭代的产品力对晨光家园等存量项目成交造成进一步冲击。

以朝观天珺和金茂满曜为例，两项目得房率均在90%以上，部分户型得房率甚至突破99%，而晨光家园C区得房率仅约70%，且其产品户型存在一定功能性缺陷。比如98平方米户型只能做两居，当前新房同面积段可设计三居户型，加之毛坯交付、东侧临铁路的视野遮挡及潜在噪音，均成为其低价出售的原因之一。

晨光家园C区96平方米全南向两居与98平方米南北通透两居

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，地方国资抛售房产一方面源于市场结构变化，另一方面，地方国资还承担着各种基建、保障性住房等建设性任务，地方财政对其上缴利润、资产保值增值的考核又在加强，对其而言有着变相资产的动机。

2022年11月，财政部发布《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》，其中明确要求加快对房屋、土地、车辆等各类国有资产盘活利用，提升资产盘活利用效率，真正落实紧日子要求。

地方国资出售手中资产，一定程度上规避了国有资产贬值风险，但也不可避免地冲击了市场稳定。此前中铁建国际城被低价抛售后，加剧业主恐慌性挂牌，形成“抛售-降价-更多抛售”的螺旋。

安居客显示，2023年9月，中铁建国际城154套住宅打包出售时，该小区二手房挂牌价98305元/平方米，随着市场下行小区挂牌价也一路走低，截至目前其房价已跌至75764元/平方米，降幅约30%。

当前，新北苑因国资抛售引发业主恐慌性挂牌的剧本正在上演。据一位所在区域房产经纪人称，晨光家园及周边二手房已经开始加快入市节奏。根据统计，目前链家挂牌晨光家园二手房79套，其中1个月内挂牌20套房源，占挂牌总量的1/4。

晨光家园C区与朝青板块一街之隔，今年上半年朝青板块刚入市保利朝观天珺、金茂满曜等新盘，黄衫木店两项目也将于下半年入市，区域现房项目御翠园仍在销售中。新房供给增加的当下，晨光家园300余套二手房集中出售，或将为区域新房市场带来一定去化压力。

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