26年杭州地王锁定之江？今年之江待出让宅地盘点…

NO.1 丨 壹

两个月前公示，之江这宗位置不错的商改住地块又有新动静了！

12月下旬，西湖区政府发布了《之江度假区单元XH302-11地块苗木迁移公示》，其中提到：之江度假区单元XH110302-11地块内的97棵苗木将迁移至枫桦西路道侧绿化带内，迁移理由为之江度假区单元XH110302-11地块做地需要。

全知道注意到，公示中提到的这宗地块，正是两个多月前杭州市规划与自然资源局公示详规调整的之江度假区单元XH110302-11地块。

去年10月，杭州市规划与自然资源局公示了调整后XH110302-11地块，用地性质由商业用地/商务金融用地调整为二类城镇住宅用地；

麦岭沙梧桐路南片区即将做地开发

同时，规划局也对这宗地块的部分经济技术指标如用地面积、容积率、建筑密度、绿地率等进行了调整；

关于此次规划调整的原因，公示信息中提到：优化土地资源要素配置，促进区域职住平衡和完善单元功能，推进区域发展和提升地段活力。

一般而言，进行苗木迁移属于净地出让的前期工作；根据全知道了解到的信息，这宗地块很可能将在今年作为之江板块的主力地块上市出让！

NO.2 丨 贰

这几年来，之江的推地节奏整体比较稳定，在之江核心区开发饱和，板块开发与发展整体向南转移后，未来之江的推地重点，优质地块也就成为了板块有限发展的风向标。

今年，之江又有哪些新的地块待出让？全知道来帮大家做盘点；

已出让：镇南宅地

说到26年待出让的新地块前，不得不提这种25年底已经出让的地块，这也是之江镇南板块近几年来首次有宅地出让。

去年11月25日，蓝城&之江城投以15.1854亿元总价底价竞得的之江转塘单元XH100403-09地块。

XH100403-09地块用途为住宅（设配套公建）用地；地块出让面积为56150㎡，出让总建筑面积为95455㎡，容积率为1.7。

地块位于久未推地的镇南板块；从区位来看，地块周边有篁外山庄、赞成岭上等多个小区，居住氛围浓厚；配套方面，镇南板块在之江发展较早，因而各方面配套都比较完善，已经是所见即所得的状态：

教育方面，地块北侧是文三街教育集团文宣小学和杭州第七中学转塘校区、浙江音乐学院等；商业方面，周边两公里内有奥莱金街、金街美地等，医疗方面有浙江省人民医院（望江山院区）、浙江省立同德医院（之江院区）；交通方面，直线距离500米是地铁6号线浙江音乐学院站，距离彩虹快速路主线和出入口也很近。

久未推地的板块属性加上成熟完善的生活配套，让这宗地块在挂牌时就收获了不少关注；

另外，全知道注意到，2025年底，杭州市公共资源交易平台发布了杭政储出[2025]123号地块住宅（设配套公建）项目的招标计划表；地块开工在即。

待出让：原浙工大地块

要说去年和今年，之江板块乃至整个杭州低密市场最为关注的涉宅地块，应该莫过于原浙工大之江学院地块。

全知道注意到，更是有媒体把这宗地块与去年的建发蒋村地王对作对比，认为这宗地块很可能再次突破杭州宅地单价新高，成为新地王。

为什么会如此受关注？这就不得不提到其所在的区位和低密属性。

在地块整体完成拆除移平后，去年10月，市规划局网站发布了浙工大之江地块的详规调整公告；根据公告，浙工大之江学院地块将从原来的高等教育用地，拟调整为二类城镇住宅用地；

值得注意的是，地块的建筑高度因为要符合西湖世界文化遗产缓冲区要求，建筑限高仍为15米；

不仅如此，地块北面还有一众老牌低密豪宅，比如云溪玫瑰园、景月湾、西湖高尔夫等；稀缺的区位与规划的限高，奠定了浙工大之江地块的低密属性；

此外，这宗地块还具备交通上的优势：沿留泗路敷设的地铁12号线庙山站，将在留泗路东侧之江学院地块附近设置出入口；同时，地块南面就是长深高速，交通十分方便；

毗邻杭州顶豪区、低密、背靠西湖群山…众多buff叠加下，这宗地块的价值显而易见。

全知道认为，如果市场反应正常，这宗地块大概率会在今年面世；目前，已有多家房企针对地块展开了前期调研。

待出让：TOD盖下地块

浙工大之江地块预订了2026年的楼面单价“地王”；位于之江科创城核心区的西湖TOD云之城项目，则是之江2025年之江板块的总价“地王”；

从2025年4月建发、杭州地铁和之江城投以18.34亿元的价格联合竞得双浦车辆段地块；到4个月后的规划局网站公示，再到建发集团与西湖区签署战略合作协议；

可以说，云之城项目本身，已经脱离了一个40万㎡的综合型大盘的角色，作为新兴板块核心和最先启动的项目，每一步都备受关注。

全知道了解到，云之城项目借鉴新加坡榜鹅新城经验，依托地铁换乘枢纽优势，参照新加坡淡滨尼天地（Our Tampines HUB）的成功模式，构建复合型城市聚心（HUB）。

云之城邻里中心效果图过程稿

整个云之城项目分为一期、二期和三期，其中一期，也就是盖上空间的建设，已于2025年启动；

整个盖上空间分为6大地块，涵盖住宅（小高层、低密、洋房）、商业、社区配套、幼儿园等；

而盖下空间，指的是指轨交枢纽盖板之下的部分，可以理解为双浦车辆段周围的地块和配套，以及交互连通的配套空间（如连廊）等设施。

云之城项目东公园效果图过程稿

根据规划，未来的tod盖上与盖下将成片开发，互通互联。而全知道了解到，盖下部分的商业等地块，也有可能在今年出让。

待出让：梧桐路南商改住地块

开头提到的梧桐路南商改住地块，它的位置很特别。

从小的组团来看，XH110302-11地块位于梧桐路南侧；除了靠近梧桐路和梧桐支路的两宗住宅地块外，整个组团内还有西湖区老年活动中心(之江分中心)/西湖区妇女儿童活动中心(之江分中心)、以及养老院、体育文化活动设施等公共配套规划。此外，商改住的地块南侧还规划有学校、幼儿园等地块。

全知道注意到，与商改住地块一路之隔的北面就是西投银泰城、浙一之江院区等生活配套；

更重要的是，这些配套都比较成熟，处于“所见即所得”的状态；相比一些住宅项目还要等待配套兑现，这宗商改住地块有天然优势；

从大的区位来看，这宗地块正好位于之江核心区与之江新城的交界处，北面有已兑现且较为成熟的商业、医疗等生活配套，南面是待开发的空地，也是未来开发建设的重点；

全知道之前说过：在之江核心区建设用地饱和后，未来的主战场将围绕双浦沿江和双浦新区两个点位展开。

从远期规划来看，组团西北侧靠近梧桐路、之浦路的规划商业，未来也是远期规划地铁11号线梧桐路站的商业上盖TOD地块。

之江科创城沿江风貌区远期轨交路线规划示意图（非最终方案）

除了远期规划的地铁11号线，四号浦路过江通道的出入口，无论设置在梧桐路，还是设置在枫桦东路靠近钱塘江一侧，对于这宗地块来说都十分方便。

目前来看，这宗地块也很有可能成为今年之江首宗出让的宅地，让我们拭目以待。

✍️编辑：江树 | 主编：小全 |律师：郑晶晶

来源：杭州市规划和自然资源局、杭州市公共资源交易平台、西湖区政府、之江全知道

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