2025杭州法拍房年报：成交量大涨近6成，最便宜一套15.5万元！

如今，法拍房是不少购房者的买房途径之一。相比买二手房时要跟房东和中介“极限拉扯”，法拍房的购房过程更为干脆明了，成交价格相对来说也更真实透明。也因此，法拍房的走势成为宏观经济和房地产市场的一个晴雨表。

据潮新闻美好生活研究院的统计，2025年，阿里资产平台上杭州十区有4000多次住宅房源被法拍，最后实际成交了2286套。

这个成交数据相比2024年的1433套，几乎增长了近六成。而2023年和2022年，这个数据分别是1398套和1171套。

去年杭州住宅法拍房上拍量和成交量的暴涨，也映射出当前楼市仍处于深度调整中。

主城区成交率在七成以上

富阳、临安以流拍为主

从杭州十区的法拍房成交率来看，去年核心主城区的成交率相对较高，上城区、西湖区、拱墅区、滨江区的法拍房成交率都在七成以上。

其中最高的是上城区，去年上拍419次住宅房源，实际成交310套，成交率约74%；其次是滨江区，上拍119次房源，实际成交87套，成交率约73.1%。西湖区和拱墅区的法拍成交率基本都在70%左右。

接下来是钱塘区，成交率约64.4%。

萧山区、余杭区、临平区的法拍房成交率都在五成多。萧山去年上拍419次房源，成交249套，成交率约59.4%；余杭上拍642次，成交369套，成交率57.5%；临平上拍420次，成交218套，成交率51.9%。

而相对远郊的富阳和临安，去年法拍房以流拍为主。富阳上拍475次房源，成交166套，成交率约35%；临安上拍720次，成交230套，成交率约32%。

可见，在楼市调整期，越是核心的位置越是抗跌。

去年最热门的法拍房是位于南星桥板块的学区房钱江御府一套带2个地下车位的房源，建筑面积165.88㎡，吸引了14人报名，经过520轮厮杀才决出胜负，最后以1068.9万元成交，折合单价约6.44万元。

热度第二高的是临安锦城街道临天路两幢三层楼的房子，该房子建于1995年，看上去颇为老旧破败，但同样吸引了14人报名，竞价高达407轮，最后以超出评估价将近200万元成交，让人很是意外。

去年最便宜的一套房仅15.5万

天都城的房子竟28万元成交

从去年杭州法拍房的成交价格来看，武林壹号、蓝色钱江依然是不可撼动的王者。

2025杭州法拍房总价TOP10

去年杭州十区成交总价最高的10套房源中，武林壹号占据3席，其中最贵的一套就出自武林壹号6幢（带2车位），建筑面积556.79㎡，成交价6512万元。总价第二高的房源是蓝色钱江楼王的一套房子，建筑面积399.94㎡，成交价5850万元。

此外，林语别墅、东方润园、西溪风情、杭州一壹号院、富春山居、香格里拉别墅等新老豪宅也位列总价TOP10榜单中。

而成交总价最低的法拍房，2024年时是临安锦城街道棋盘弄的一套房子，建筑面积49.45㎡，成交价38.5万元。没想到2025年，这个数据大幅度创新低——位于临安板桥镇秋水览山苑3幢的一套房源，建筑面积47.45㎡，成交总价仅15.5万元；其次是临安昌化镇城中路96号的一套房源，建筑面积59.3㎡，成交总价15.74万元，折合单价仅2654元。

法拍房低价成交

这真的是“一个车位的价格买到了一套房子”。

虽然低总价法拍房主要出现在临安、富阳，但去年连临平、余杭等区域也惊现总价仅二三十万元的房源。

比如在大家印象里离杭州主城区很近的老牌大盘天都城，去年有一套住宅房源仅拍出28万元，不过该房源建筑面积不大，仅27.72 ㎡。而余杭径山镇径铭家园一套建筑面积74.48㎡的房源，成交总价也仅39.2万元。

法拍房低价成交

学区房和“中年”高端改善房

价格比巅峰期纷纷“腰斩”

在前几年房地产牛市时，顶流学区房和高端改善房被众多购房者视为优质资产，趋之若鹜。当时谁都想不到，不过短短数年，曾经的优质资产就经历了大滑坡。

2025年最令人唏嘘的一套法拍房，出现在全国知名“孟母盘”文鼎苑身上。去年10月，文鼎苑一套建筑面积126.16㎡的一楼法拍房以497万元成交，折合单价仅约3.94万元。而该房源2021年7月就曾经在法拍平台露面，当时它以1034万元成交，折合单价达8.2万元。也就是说，4年时间，这套房子的价格真实地“腰斩”了。

文鼎苑并非个例，杭州另一知名学区房小区东方郡也走出了类似的价格曲线。数据显示，2021年，东方郡一套中高层法拍房成交单价逼近7万元；而去年8月，东方郡一套中高层法拍房以单价约3.85万元成交。两者相比，价格已经跌去了将近45%。

除了学区房，一批中生代的高端改善法拍房也不吃香了。前些年，武林豪宅们如武林府、武林外滩、昆仑公馆等，虽说法拍房成交价跟顶豪武林壹号没法比，但单价也基本能达到6万—8万元的区间。而今年，武林壹号和蓝色钱江的法拍价格依然稳定，但隔壁的“小弟”们却有点撑不住了。

去年12月，一批总价在千万元左右的“中年”高端改善房如新华园（起拍单价约5万元）、武林府（起拍单价约4.89万元）、申花东方福邸（起拍单价约4.2万元）、钱江新城新绿园（起拍单价约6.9万元）一拍全部流拍。后续这批房源二拍时几乎都是以单价“4”字头成交。

这是当前这批不上不下的“中年”高端改善房源的困境。过时的户型、逐渐老去的公区，在当前新房产品飞速迭代的对比下，几无优势可言；而曾经引以为傲的地段，也在杭州多中心发展的大势下，不再具有稀缺性。