⚡越秀桂悦东晓官方售楼处发布：绝版城芯奢阔府邸 一席难求

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占地面积：约1.18万平

建筑面积：约5.9万平

小区规模：3栋楼

总户数：565户

楼层高：31-46层

梯户比：3梯5户

绿化率：35％

容积率：5.0

车位比：1：1

物业费：3.6元/平

在售户型：88-105-117平

「稀·桂供应」

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广州双轴中芯 海印桥旁近10年断供上新

✔海印桥旁、一桥东山、对望二沙、紧邻滨江东豪宅区

✔二手楼龄基本15年以上、在售一手新项目仅此桂悦东晓

这盘优点不少，硬伤也不小。地段、配套很牛，仅3栋楼，被马路包围，部分楼栋望变电站。

三大硬核价值解析：为什么它能逆市热销？

一.地段暴击：海珠核心的黄金 30 分钟生活圈

交通王炸：距离 8 号线晓港站仅 600 米，30 分钟内直达珠江新城、琶洲、金融城三大 CBD。实测自驾到珠江新城仅 7.1 公里、耗时 19 分钟，地铁 5 站 27 分钟，通勤效率碾压多数海珠新盘。

项目全能配套

交通配套

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距离地铁8号线晓港地铁站约600米，实现40分钟内通勤珠江新城/体育西路；另外地块门口就是公交站，线路很多，越秀、天河、荔湾、白云全覆盖。自驾方面，东晓路、内环路等主干道环绕，出行便捷。

教育配套

周边有海珠外国语实验中学附属小学、海联路小学、滨江东路小学、万松园小学、昌岗东路小学（千禧校区）等，学校在开盘前就已经官宣确认，直接对口海珠外国语实验中学附属小学，学校本身实力也过硬，周边的业主基本上都是高净值人群，生源都不差，距离学校直线约200米，目送式上学。

中学方面，摇号组别为第一组，附近有广州五中、六中、南武中学、南武实验学校、海珠区外国语实验中学等名校，为居民子女提供了更高水平的教育资源，初中阶段可通过全区派位进入这些学校。

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生活配套

商业配套：项目周边还有万联购物中心、中大合悦 HeyPark碧乐时光、富力海珠城等商场，以及盒马鲜生、华润万家等超市。

周边凯德乐峰广场，海珠·合生生活天地、江南西商圈、市二宫商圈、太古仓商圈、中大商圈和东晓南商圈等。

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医疗配套：直线范围1公里内有广州医科附属第一医院、海珠区中医医院、海珠区第一人民医院等。

其他配套：下楼即达晓港公园，根据去年11月广州规自局公布的计划，晓港公园8.9公顷的范围，将升级成“花市、花街、花墟、花博”主题园。

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项目设计方面

项目计划打造成岭南园林的plus版，即垂直园林，融入广雕、千年广绣、广府花窗等设计元素。还通过抬高架空层，打造双层全龄会所配套，包括空中会所、社区学堂、亲子农场、图书馆、社区议事厅、文化室等。

酒店式入户大堂，随处可见的广雕、广绣、满洲窗、花砖、岭南花艺等在地元素。

市区少见的雅致高端会所，健身房、家庭轰趴馆、会客厅、棋牌室、茶堂，一站式配齐。

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实用功能也很用心，从亲子乐园、健身房、书吧到棋牌室等，满足广州人不同的爱好需求，将广府人居“体感”带到新高度。

每个角落都看得出“经费在燃烧”，这波仪式感在大气层上。

园林实景区、沿街商业外立面，雏形已现，提前让业主感受到社区生活的品质。

二户型颠覆：在售2号楼，涵盖户型90㎡-119㎡，使用率高达

90㎡神户型：四开间朝南，客厅开间 5.2 米（比市面同面积户型宽 1.5 米），可改三房或四房，使用率超120%。270° 景观阳台 + 连片收纳系统，小面积做出大格局。

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三.教育王牌：省一级小学「目送式入学」

海珠外国语实验中学附属小学（省一级），步行 5 分钟到校。

项目并没有配建小学和初中，只能附近摇号入读，而项目在开盘之前就已经正式官宣就近入读海珠外国语实验中学附属小学，距离项目就200米。

小学教育还是比较出色的，但是该所小学所对口的初中资源虽然不算特别出彩，但是也不算差，像广州市第五中学、海珠外国语实验中学、南武中学附属学校等都在派位表里面，初中则需要摇号。

桂悦东晓以“近距离”姿态，融入晓港公园的肌理，把约17万方的晓港公园变成社区的延伸，带来“离尘不离城”的双园生活。

项目西南侧直面约17万平的晓港公园，东侧望百年学府中大和城市封面广州塔，北望珠江新城天际线和二沙岛，每一个角度，都有不一样的风景。

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晓港公园实拍图

不仅如此，高层周边几乎无视野遮挡，西南侧视距更超过500米，高层甚至能看到江南西商圈的繁华夜景。

当约17万平的晓港公园，如巨幕一样在眼前展开时，会带来怎样的视觉震撼？

别眨眼，我们沉浸式体验。

项目景观实拍图

晓港公园不仅是窗外风景，也是咫尺脚下的松弛之境。这种“下楼即达”的奢侈，让碎片化时间也能充满“度假感”：

孩子在放学归家的路上顺道观察四季变换的草木，晚饭后散步十分钟也能与充盈的负氧离子为伴。

越秀·桂悦东晓时，就有一种感觉：

这里的“广味”好浓。

这是因为，项目在很多设计语言中，都融入了极具辨识度的广府符号。

比如，项目在园林中复刻余荫山房设计，并融入广雕、广绣、花窗等蕴含美好寓意的图案，在生活美学上，带来一份独属于广州的文化认同与社区共鸣。

园林概念图

比如令老广们难以割舍的邻里人情味，在此被换种方式留存。

越秀·桂悦东晓在社区中打造全龄段会所、邻里交流空间、饮茶空间等等，传承“邻里榕树下聊天”广

府记忆。让不同爱好、不同年龄段的熟人社交，在这些空间里自然生长。

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优点总结

1、地段优越：地处海珠老城区核心，紧邻越秀天河核心区域，珠江新城直线距离4公里。

2、板块基本没什么新盘，比较稀缺。

3、交通比较好，距离8号线地铁晓港站700米，门口就是东晓路，无论是坐地铁还是开车去珠琶越秀等地都很方便，基本半小时内能到。

4、商业配套较好，海珠大型商圈都在附近，吃喝玩乐都没问题。

5、教育资源也不错，对口海珠外国语实验中学附属小学，对口的初中也不差。

6、对面就是晓港公园，可以解决花园绿化较少的问题。

7、产品设计较好，使用率比较高，交付标准据说也比较高。

8、品牌保障：越秀地产作为国企，品牌信誉度高，开发经验丰富，房屋质量和后期服务有保障。

适合人群

项目定位十分清晰，主打刚需和刚改，这很符合板块的调性。

一方面，海珠本身小户型就很稀缺，越秀桂悦东晓项目可以在一定程度上弥补部分想要在海珠置业的刚需购房群体，因为总价可控，且配套各个方面都很成熟。

另一方面，项目周边都是老小区，换房需求旺盛。而越秀桂悦东晓项目出来，可以吸引周边部分改善换房族出手向上置换。

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以下是新闻速览

①截至2025年底，上市基础设施公募REITs产品共78只，总发行规模约2200亿元； ②持有型不动产ABS累计发行规模约475亿元，其中2025年新增发行16单，而2024年只有5单； ③房地产正从开发逻辑向经营逻辑转型，证券化不仅是融资方式的转变，还是资产价值发现机制的重构。

财联社1月6日讯（记者 王海春）房地产行业处于多重变革过程中，国内不动产信托投资基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs）的快速发展，取得令人瞩目的成绩。

据戴德梁行今日披露的数据，截至2025年12月31日，全市场上市基础设施公募REITs产品共78只，总发行规模约2200亿元，新增规模与2024年大致持平，REITs产品新增20只，发行额600亿元。

数据显示，2025年国内发行的公募REITs募资规模约600亿元，金额上与2024年基本持平；按发行单数，2024年发行29单，2025年发行20单。

公募REITs二级市场分板块来看，以购物中心为代表的消费类基础设施以及保障性租赁住房涨幅较高，而产业园板块的基础设施二级市场表现相对偏弱。

此外，2025年成为机构间REITs（持有型不动产ABS）长足发展的大年。

机构间REITs产品的底层资产主要包括工业厂房、购物中心、涵盖优质写字楼及配套商业的城市综合体、IDC数据中心，租赁住房等多种资产类型。截至2025年12月31日，持有型不动产ABS累计发行规模约475亿元，产品数量22只，其中2025年新增发行16单，而2024年只有5单。

“2025年是我国基础设施REITs从‘常态化发行’向‘高质量发展’转变的标志性一年，资本市场多层次REITs显现出长足繁荣的发展态势。值得关注的是，REITs底层资产大幅度扩容到几乎全品类，商业不动产REITs开启试点，机构间REITs更是实现爆发式增长，2025年16单的发行数量较往年5单实现三倍增长。”戴德梁行华东区估价及顾问服务部执行董事、中国REITs联盟理事顾悦如表示。

一家银行机构研究员指出，当前房地产行业正处于从开发逻辑向经营逻辑转型的关键窗口期，证券化不仅是融资方式的转变，更是资产价值发现机制的重构。

据戴德梁行监测数据，截至2025年四季度，北上广深四个一线城市，存量优质写字楼总存量高达4760万平方米。而商业不动产REITs试点，被认为是顺应市场变化的重要举措，为持有大量优质商办物业的企业提供了崭新的融资和退出渠道。

“通过REITs、私募基金等工具，不动产的现金流、运营效率表现，将直接转化为资本市场定价依据，这也对资产持有方运营资产能力，提出更高要求。”上述研究员表示。

业内人士认为，在基础设施REITs试点经验的坚实基础上，证监会版的商业不动产REITs推出试点，恰逢其时。

“市场有望在2026年，看到首批产品发行落地。这不仅会在资产版图上补足优质商业写字楼以及星级酒店资产这两枚拼图，而且实实在在为多层次REITs市场的持续提质扩容并与国际成熟资本市场接轨，提供了重要路径。”顾悦如补充道。

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