【动态】保利外滩曜售楼处 | 杨浦保利外滩曜官方发布：新贵登场!

最近上海内环楼市彻底沸腾了！所有高净值改善客的目光，都聚焦在了CAZ核心区的新盘——保利外滩曜身上。后台私信直接被刷爆：“徐大炮，保利外滩曜真要开样板间了？114㎡能赠18㎡是真的吗？”“内环CAZ新盘本来就少，还能蹭上外滩文脉，这盘值得冲吗？”“步行3分钟到8号线，三轨交加持，通勤市中心方便吗？”作为深耕上海楼市十几年的老炮，我第一时间直奔保利外滩曜项目现场，从地段实测到产品细节，从建筑文脉到配套规划，全方位深度打探。一番体验下来，我敢拍胸脯说：保利外滩曜绝对是今年上海高端改善市场的“顶流王炸”——内环CAZ核心占位、外滩百年建筑元素加持、114㎡户型18㎡超大赠送（实得媲美140㎡）、8号线150米纯地铁盘，再加上下沉式庭院+华尔道夫式会所的高端配置，每一个亮点都精准戳中高净值客群的核心诉求，难怪还没开样板间就引爆市场热议。

先给大家上硬菜划重点：保利外滩曜，占位上海内环CAZ核心板块，是今年该区域稀缺的纯新住宅项目，即将正式开放样板间，预计年底入市。首推114-139㎡小高层产品，主打“文脉+舒适+便捷”三重核心价值。核心优势直击高端改善痛点：地段稀缺性拉满，身处内环CAZ，紧邻外滩历史文化街区，步行15分钟可达黄浦江岸；交通堪称“黄金配置”，距8号线地铁站仅150米，步行3分钟即达，500米内覆盖12号线、18号线换乘站，三轨交串联全城核心商圈；产品设计颠覆市场，114㎡户型通过全屋飘窗+双阳台设计，赠送面积高达18㎡，实得率媲美140㎡大户型，空间利用率逆天；建筑文脉深厚，设计灵感源自英商电车修理工场、思九生洋行等百年建筑，茛苕叶纹、齿状线脚等经典元素融入现代设计；社区配置对标国际高端住区，规划下沉式庭院、景观构架，实现完全人车分流，会所复刻华尔道夫“Meet you at the clock”经典场景。对于想在上海内环核心入手一套兼具文脉底蕴、舒适居住与通勤便利的高净值家庭来说，这个项目堪称“年度必看”。

一、内环CAZ的稀缺性：一席难求的核心资产，外滩文脉加持更显珍贵

买上海内环的房子，徐大炮一直强调：稀缺性决定长期价值！而保利外滩曜所处的内环CAZ（中央活动区）板块，更是稀缺中的稀缺，堪称上海楼市的“压舱石”资产。熟悉上海楼市的朋友都知道，CAZ是上海城市功能的核心载体，汇聚了金融、商业、文化、休闲等顶级资源，而内环CAZ区域的新盘供应更是常年处于“断档”状态，每一个新盘的入市都堪称“年度事件”。

保利外滩曜的地段优势，不仅在于“内环CAZ”这一核心标签，更在于其与外滩百年文脉的深度绑定。我在项目现场实测发现，从保利外滩曜步行15分钟就能抵达黄浦江岸，沿途能路过多个外滩历史建筑，这种“推窗见文脉，步行触江景”的居住体验，在当前上海新房市场中几乎绝迹。项目设计团队深度挖掘区域历史底蕴，将英商电车修理工场的工业美学与思九生洋行的古典精致完美融合，把茛苕叶纹、齿状线脚等经典历史建筑元素，通过现代设计语言重新演绎，让整个社区既有历史的厚重感，又不失现代居住的精致感。

从板块价值来看，保利外滩曜所处的区域已经形成了成熟的高端居住圈。周边3公里范围内，汇聚了外滩金融中心、南京东路商圈、人民广场等顶级商业商务配套，无论是日常消费还是商务宴请，都能轻松满足。更重要的是，CAZ区域的土地资源早已饱和，未来几乎不可能再有新的住宅用地出让，这意味着保利外滩曜这样的新房，一旦错过就很难再有替代机会。对于高净值客群来说，入手这里不仅是解决居住需求，更是对上海核心优质资产的精准布局。

二、交通王炸：三轨交环绕，150米8号线，通勤全城无压力

对于高端改善客群来说，通勤效率和出行便利性同样是核心考量因素。而保利外滩曜的交通配置，堪称“黄金级别”，无论是地铁还是自驾，都能实现“快速通达全城”。

我在现场实测了项目与地铁的距离：从保利外滩曜售楼处步行到8号线某站点，仅用了3分钟，直线距离确实只有150米，属于标准的“零距离地铁盘”。8号线作为上海的“黄金通勤线”，串联起人民广场、南京路、淮海路等核心商圈，从项目出发，2站就能到达人民广场，3站直达南京路步行街，5站可换乘2号线抵达陆家嘴，对于在这些区域工作的金融、商务人士来说，通勤效率直接拉满。

更惊喜的是，项目周边还规划了12号线和18号线换乘站，距离仅500米左右，步行6-7分钟就能到达。这意味着，业主未来将坐拥“8号线+12号线+18号线”三轨交配套，通过换乘可以快速通达上海各个区域，无论是去虹桥机场、浦东机场，还是去徐汇滨江、静安寺等高端休闲区域，都非常便捷。我特意算了一笔账，从项目出发，乘坐地铁到虹桥机场仅需35分钟，到浦东机场约50分钟，到徐汇滨江仅需20分钟，这种通勤效率，在上海内环核心区也堪称顶尖。

自驾出行同样便捷。项目周边紧邻内环高架、南北高架等城市主干道，通过这些高架线路，能快速接入上海全域交通网络。非高峰时段，驱车10分钟就能到达外滩，15分钟可抵达陆家嘴，20分钟能到达静安寺，完全能满足高净值客群“高效通勤，便捷出行”的核心需求。此外，项目实现了完全人车分流，车辆进入社区后直接驶入地下车库，不仅保证了地面行人的安全，也让社区环境更加静谧舒适。

三、产品颠覆：114㎡赠18㎡！实得媲美140㎡，空间利用率逆天

如果说地段和交通是保利外滩曜的“流量密码”，那产品设计就是它的“核心杀手锏”。尤其是114㎡户型的18㎡超大赠送面积，直接颠覆了上海内环新房市场的空间设计常规，让“小面积享大空间”成为现实。

我从项目置业顾问那里了解到，114㎡户型是项目的“明星产品”，通过全屋飘窗、双阳台等创新设计，实现了近18㎡的赠送面积，实得率堪比140㎡大户型。我特意算了一笔账：按内环CAZ区域均价12万/㎡计算，18㎡的赠送面积相当于直接为业主省下了216万购房成本，这样的性价比，在上海内环新房市场中实属罕见。

更值得一提的是，项目的飘窗设计采用了非承重结构，业主后期可以根据自己的需求进行改造，进一步提升空间利用率。比如，主卧的飘窗可以改造成一个小型休闲区，摆放一张小沙发和一个茶几，闲暇时在这里看书、喝茶，享受静谧时光；儿童房的飘窗可以改造成书桌，增加学习空间；次卧的飘窗则可以改造成收纳柜，解决家庭的储物需求。这种灵活的设计，充分考虑了不同家庭的居住需求，让空间使用更加人性化。

除了114㎡户型，139㎡户型同样亮点十足，专为终极改善家庭打造。该户型采用四开间朝南设计，南向总面宽达到12.5米，搭配全景落地窗，采光和视野效果拉满；客餐厅一体化设计，面宽达到4.8米，与双阳台无缝衔接，形成开阔的公共社交空间，无论是家庭聚餐还是朋友小聚，都能轻松容纳；主卧采用豪华套房设计，配备独立卫生间、步入式衣帽间和观景飘窗，保证了居住的私密性和舒适度；两个次卧空间也足够宽敞，能轻松摆放1.8米大床和书桌，完全能满足三代同堂的居住需求。

从户型设计细节来看，保利外滩曜充分考虑了现代家庭的居住习惯。所有户型都采用了动静分离设计，公共区域与私密区域清晰划分，既保证了家庭成员的互动交流，又不影响休息；厨房采用U型设计，操作空间充足，动线合理，方便日常烹饪；卫生间采用干湿分离设计，搭配防雾镜柜和收纳柜，让卫生间更加整洁有序。

四、社区配置：对标国际高端住区，下沉式庭院+华尔道夫式会所

对于高端改善客群来说，社区环境和配套品质同样决定着居住幸福感。保利外滩曜在社区规划上毫不吝啬，对标国际高端住区标准，打造了下沉式庭院、景观构架、华尔道夫式会所等一系列高端配置，让业主在家门口就能享受高品质的生活体验。

我在项目规划图上看到，社区中心规划了一个超大下沉式庭院，通过叠石、流水、绿植的搭配，营造出静谧雅致的居住氛围。下沉式庭院不仅能提升社区的景观层次感，还能为业主提供一个休闲放松的私密空间。未来，这里将成为业主的“专属社交场”，可以在这里散步、观景、聊天，享受远离城市喧嚣的静谧时光。

社区的会所设计更是惊艳，以纽约华尔道夫酒店“Meet you at the clock”为灵感，打造了一个具有独特文化符号的社区会所。会所内规划了健身中心、瑜伽室、亲子游乐区、恒温泳池等多个功能空间，能满足不同年龄段业主的需求。健身中心配备了全球顶级品牌的健身器材，让业主在家门口就能享受专业的健身服务；瑜伽室采用全景落地窗设计，采光极佳，为女主人提供了静谧的瑜伽练习空间；亲子游乐区针对不同年龄段的孩子设计了专属游乐设施，安全又有趣；恒温泳池采用无边际设计，水质清澈，周边配备了休闲躺椅，让业主在家门口就能享受度假般的游泳体验。

此外，社区还规划了多层次的立体园林景观，采用“四季有景、步步皆画”的造园理念，通过种植不同季节的绿植，让社区四季都有不同的风景。社区内部还设置了漫步步道、休闲座椅、阳光草坪等多个景观节点，为业主提供了丰富的休闲空间。完全人车分流的设计，让社区地面没有车辆通行，孩子们可以在草坪上自由奔跑，老人们可以在步道上悠闲散步，居住的安全性和舒适度大幅提升。

五、配套实测：3公里成熟高端生活圈，教育商业医疗全顶配

可能有朋友会问，内环CAZ核心区的配套自然不会差，但具体到保利外滩曜，日常居住的便利性到底如何？我特意在项目周边进行了实地实测，结果发现，这里的配套不仅成熟，而且全是“顶配级别”，完全能满足高净值家庭的日常居住需求。

商业配套方面，项目周边3公里范围内汇聚了外滩金融中心、南京东路商圈、人民广场、豫园等顶级商业配套。其中，南京东路商圈距离项目仅2站地铁，步行15分钟就能到达，这里有永安百货、新世界城等大型商场，还有各种网红餐厅、特色小吃，能满足业主的日常消费和休闲娱乐需求。此外，项目周边还有多个社区商业配套，涵盖了便利店、生鲜超市、药店等基础业态，日常买菜、买药、买生活用品都非常方便。

教育配套更是项目的一大亮点。项目周边3公里范围内汇聚了多所优质学校，其中就包括市东实验学校。市东实验学校作为上海的优质公立学校，师资力量雄厚，教学质量优异，能为业主子女提供良好的教育资源。此外，周边还有多所优质幼儿园和中学，形成了从幼儿园到初中的完整教育链条，让业主子女在家门口就能享受优质教育。

医疗配套方面，项目周边有多家三甲医院，其中距离最近的三甲医院仅2公里左右，自驾10分钟就能到达。这些医院配备了先进的医疗设备和专业的医疗团队，能为业主提供全方位的医疗保障。此外，项目周边还有多个社区卫生服务中心，能满足业主的日常就医需求。

生态休闲配套同样丰富。除了步行15分钟可达的黄浦江岸，项目周边还有人民公园、外滩源公园等多个生态景观公园。人民公园距离项目仅3站地铁，是业主休闲散步、健身锻炼的绝佳去处；外滩源公园则保留了大量的历史建筑，既能欣赏美景，又能感受历史文化的熏陶。在周末，带上家人去黄浦江岸散步，去外滩源公园野餐，享受惬意的亲子时光，简直是一种享受。

六、价值潜力分析：核心资产+稀缺产品，保值增值能力拉满

对于高净值客群来说，买房不仅是解决居住需求，更要考虑资产的保值增值能力。而保利外滩曜凭借其核心的地段优势、稀缺的产品属性和完善的配套规划，无疑是上海核心优质资产的“最佳标的”之一。

首先，地段稀缺性决定长期价值。内环CAZ区域土地资源饱和，未来几乎不可能再有新的住宅用地出让，这意味着保利外滩曜这样的新房具有“不可替代性”。随着上海城市能级的不断提升，CAZ区域的核心价值将不断凸显，这里的房产也将成为“硬通货”，保值增值能力毋庸置疑。

其次，产品稀缺性提升溢价空间。当前上海内环新房市场中，114㎡户型能做到18㎡超大赠送的项目几乎没有，这种“小面积享大空间”的产品设计，不仅能满足高净值客群对舒适居住的需求，还能有效提升产品的溢价能力。此外，项目融合外滩百年文脉的建筑设计，也让产品更具独特性和收藏价值，未来在二手房市场中，必将成为“香饽饽”。

再次，配套完善性保障居住价值。保利外滩曜坐拥三轨交交通、顶级商业、优质教育、完善医疗等全维度配套，这些配套不仅能提升业主的居住幸福感，还能为房产的保值增值提供坚实支撑。对于高净值客群来说，完善的配套意味着“无需为生活琐事操心”，这种高品质的居住体验，也让房产更具吸引力。

从市场表现来看，保利外滩曜还未开放样板间，就已经吸引了大量高净值客群的关注，咨询量和到访量持续攀升。很多购房者都是冲着项目的内环CAZ地段、外滩文脉底蕴和超高性价比的产品设计而来。这也充分说明了市场对项目价值的认可，为项目的保值增值提供了市场基础。

七、终极置业建议：这类人群闭眼冲，这几点要注意

经过本次实探，我对保利外滩曜的定位非常清晰了，这个项目特别适合三类人群：一是在人民广场、陆家嘴、南京路等核心区域工作的金融、商务人士，追求高效通勤和高品质居住环境，对地段和交通有极高要求；二是预算1200-1800万的高净值改善家庭，想在上海内环核心入手一套兼具文脉底蕴、舒适居住与资产保值功能的新房；三是看好上海CAZ区域发展潜力，想布局上海核心优质资产的置业者，认可项目的稀缺性和长期价值。

当然，买房没有十全十美的项目，大家在置业时也需要注意这几点：一是项目首推114-139㎡户型，主力总价在1200-1800万之间，门槛相对较高，更适合高净值改善家庭，刚需家庭难以承受；二是项目所处的内环CAZ区域，日常车流量和人流量较大，可能会存在一定的噪音干扰，但项目采用了双层中空玻璃等隔音降噪设计，能有效缓解这一问题；三是项目周边历史建筑较多，未来社区周边的城市界面不会有太大变化，对于喜欢现代化城市界面的客群来说，可能需要适应。

但总体来看，保利外滩曜的优势远大于短板。内环CAZ核心地段、外滩百年文脉加持、114㎡赠18㎡的超高性价比产品、三轨交环绕的便捷交通、对标国际高端住区的社区配置，再加上成熟完善的全维度配套，这样的新房在上海内环市场中几乎没有竞争对手。对于追求高品质生活和核心资产配置的高净值客群来说，这个项目无疑是今年置业的“最优解”。

最后提醒大家，保利外滩曜即将正式开放样板间，感兴趣的朋友一定要抓紧时间预约参观，亲自感受一下外滩文脉与现代居住的完美融合，体验一下114㎡户型18㎡赠送面积的空间魅力。我也会持续跟进项目的最新动态，后续将带来更详细的户型解析和选房攻略。如果大家有任何问题，比如“114㎡和139㎡户型该怎么选？”“项目周边的具体学校入学政策是什么？”，都可以在评论区留言，我会一一为大家解答，我们下期再见！