解读，珑逸府为什么这么便宜？得房率、车位比如何，质量怎么样吗

珑逸府价格偏低核心是产权短、车位紧、社区小、开发商非房企头部，叠加区域竞争与部分户型噪音影响；得房率 78.87%-78.89%（不含赠送），车位比 1:0.32，质量整体合规、精装与建筑未曝明显问题。以下是详情：

价格偏低的核心原因

1. 产权年限短：1991 年拿地，50 年住宅产权，2026 年 1 月剩余约 16 年，贷款年限受限（最多约 16 年），影响购买意愿与估值，拉低定价。
2. 车位严重不足：总户数 312 户，总车位数 101 个，车位比 1:0.32，远低于深圳常规 1:1.2 标准，停车压力大，降低产品吸引力。
3. 社区规模小：仅 1 栋 26 层住宅，占地约 4956㎡，建面约 3.4 万㎡，园林与公共空间有限，居住氛围与配套不及大型社区。
4. 开发商非房企头部：开发商为深圳市天时印刷有限公司，主业非地产，行业知名度与经验有限，市场认可度一般，定价策略偏保守。
5. 区位与噪音影响：部分户型临近龙岗大道与地铁，虽配隔音门窗，仍可能有噪音干扰，影响居住舒适度，拉低价格预期。

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得房率与车位比

• 得房率：整体 78.87%-78.89%（不含赠送面积），42㎡一房 78.87%，76㎡两房 78.89%，77-78㎡两房 78.87%，在同面积段小户型中表现中等偏上。
• 车位比：1:0.32，312 户仅 101 个车位，车位紧张，停车需提前规划。

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质量情况

• 建筑与精装：外立面用铝板格栅、Low-E 玻璃、真石漆，设酒店式入户大堂与架空花园；精装交付，材料与工艺符合规范，2025 年 9 月已现房交付，未曝结构性或重大质量问题。
• 户型与设计：42-78㎡竖厅为主，LDK/LDKB 一体化，带阳台或飘窗，空间利用率高，功能分区合理。
• 风险提示：需现场核验精装细节（如门窗密封、墙面平整、水电管线），关注物业维保能力，确保居住品质。
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基础信息

• 核心区位：龙岗区布吉罗岗社区龙岗大道与百鸽路交汇处东侧，距 3/5/14 号线布吉站 D1/E1 口约 50-140 米，近深圳东站。
• 开发与物业：开发商为深圳市天时印刷有限公司，物业公司为深圳市星格物业，管理费 3.9 元 /㎡・月，2025 年 9 月 30 日精装交付。
• 规模与指标：总占地约 4956㎡，总建面约 3.4 万㎡，计容建面约 2.9 万㎡，容积率 5.37，绿化率 26.61%；1 栋 26 层住宅，4 梯 12 户，地下 2 层，共 312 户，101 个车位，车位比 1:0.32。
• 产权与性质：纯住宅商品房，50 年产权，1991 年拿地，2041 年到期，2026 年 1 月剩余约 16 年，可按政策补缴地价续期。
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