越秀地产与紫江集团 上海新年首拍的“过江龙与地头蛇”

观点网 上海土拍市场顺利落下2026年第一槌。

1月6日，上海2025年第十批次集中供地正式开拍，仅推出两宗涉宅地块，分别位于浦东新区森兰板块与闵行紫竹板块，总用地面积约8.92公顷，总建筑面积约12.7万平方米，起始总价45.7亿元。

最终，上海新年首拍的两宗地块均在一轮报价内结束竞价，分别由广州国企越秀地产和本土民企紫江集团以底价摘得。

整场土拍用时不长，新一年土拍市场开局稍显冷清。

上海首拍

首先完成成交的是浦东新区森兰板块地块。

该地块编号为浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块，用地性质为普通商品房用地。出让面积约2.69公顷，容积率2.5，起拍价25.61亿元，对应楼面价约3.8万元/平方米。

由于仅有越秀地产一家房企报名，最终以底价成交。

从板块条件来看，森兰绿地作为区域核心景观，与周边仁恒、绿城、星河湾等中高端住宅项目，共同构成了相对稳定的居住氛围。

值得注意的是，森兰板块近几年涉宅用地供应并不频繁，上一次宅地出让还需追溯至2021年12月，当时招商蛇口以楼面价约3.57万元/平方米竞得地块，后开发为招商璀璨公馆。

再看闵行紫竹板块，此次采用组合出让方式，总出让面积约6.23公顷，由三个子地块及部分地下空间组成。

其中，14-07地块与14-09地块均为普通商品房用地，容积率1.01；06-18地块为商业用地，容积率1.0，并配建部分地下空间，整体起始总价20.09亿元。

最终，上海紫都置业发展有限公司与上海紫竹半岛地产有限公司（紫江集团）以底价竞得该组合地块，成交楼面价约3.34万元/平方米，同样未出现溢价。

近几年的紫竹板块已有象屿天誉兰香、兰香湖壹号、兰香湖2号等项目陆续入市，住宅成交价格主要集中在7万-13万元/平方米区间，市场对该板块定价清晰。

据统计，2025年上海共完成十个批次的涉宅用地集中出让，通过好地网招拍挂方式成交地块49宗，成交总金额约1450亿元。

从全年节奏来看，上海土地市场呈现出较为明显的阶段性特征：上半年推地节奏相对温和；进入下半年后，随着部分核心区域和重点板块优质地块集中推出，市场活跃度有所回升。其中，共有4幅地块最终溢价率超过40%。

从房企参与结构看，央企、国企仍是公开市场的主力。

越秀与紫江

本次土拍中最受关注的是越秀地产在浦东森兰的落子。

公开资料显示，越秀地产于2020年前后正式进入上海市场，早期多以合作方式参与项目开发，近几年开始尝试独立拿地，同时保持参与联合体拿地。

截至目前，越秀已在上海落下15个项目，覆盖静安、长宁、普陀、浦东等多个区域。此次森兰地块的获取，是其2026年首宗新增土地储备。

越秀地产选择森兰，并不意外。

一方面，森兰板块近几年涉宅用地供应几乎处于停滞状态，新房市场长期以存量项目为主。此前，招商蛇口在板块内开发的璀璨公馆于2022年入市，均价约7万元/平方米。

另一方面，森兰板块在浦东北部的定位较为清晰，产业基础、生态资源和居住配套已基本成型。对越秀地产而言，底价获取一宗体量不大的宅地，开发周期可预期，既能持续补仓上海版图，也不会对资金端造成过大压力。

相比越秀，紫江集团在闵行紫竹板块显然更具“本土属性”。

紫江集团创办于1981年，是一家根植于上海的民营投资控股集团。该集团与紫竹科学园区的关系由来已久，早在上世纪90年代便已参与该区域的开发建设，此后陆续打造了紫竹半岛、兰香湖壹号、兰香湖2号等多个项目，产品形态从高层住宅到联排别墅不等。

其中，兰香湖2号是较为典型的代表项目。该项目定位为低密度高端住宅，部分产品价格一度达到13万元/平方米左右，凭借湖景资源和低容积率配置，成为板块内的重要标杆。

此次出让的兰香湖组合地块，与兰香湖2号在空间位置和产品逻辑上存在一定延续性：同样是低容积率配置，同样依托湖景资源，也同样面向紫竹板块内的改善型与高端居住需求。

从这个角度看，紫江此次以底价竞得地块，更像是在熟悉板块内的常规补仓动作，价格也控制在较为理性的区间。

越秀地产在森兰的落子，是持续深耕上海的一次延续；紫江集团在紫竹的出手，则是本土房企对既有优势板块的稳步加码。

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