北京的会所又迭代了，有人做出情绪会所标杆｜会所

01

2025年，北京楼市冰与火交织之年。

表妹发现最值得研究的房企范本，是一个很熟悉，却还能屡屡给到大家惊喜的房企：

金茂

为什么这么说？

两个观察的小视角，表妹和大家分享一下。

2025年，金茂在北京前些年操盘或参股，包括西山金茂府在内的众多核心地段或非核心地段的项目，基本全部出清，而且是网签率达到90-100%的出清。

同时新推出璞逸丰宜、满曜、观宸、璞樾等核心地段的优质资产。

这意味着，

金茂在楼市动荡的年份，彻底更新了自己的资产地图，做到轻装上阵，深耕顶级城市的核心地段。

从库存结构来看，你说金茂是2025年隐形冠军一点都不为过。

同样是2025年，金茂拿地并操盘的项目，都在北京市场取得了相当高的声量，比如1月份淡季开盘的璞逸丰宜，逆势狂销25亿；

金茂满曜开盘仅半年多，却拿下2025年北京普宅单价7-8w新盘网签套数TOP1，住宅总网签金额达30.14亿。

但更重要的是，

他们不仅基于对行业未来战略性的思考，在原本绿金科技住宅的基础上，推出了新的产品系，即「金玉满堂」，还在璞逸丰宜、金茂满曜的实景示范区率先开始做：

情绪交付

而且开始就是高潮，真正做到了情绪赛道的一骑绝尘。

所以金茂这一年，如果用一句话来概括，就很像销冠团队内部常说的那句：

开着飞机换引擎

这件事很牛，虽然有自夸的嫌疑，但金茂很牛却是真的。

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有朋友可能会好奇，为什么要关注情绪赛道？

一句话概括，在存量时代，功能是标配，情绪才是改善。

用户早就不会因为房子朝南就买单，甚至不会因为高配就买单，因为这样的房子几乎已经到处都是了。

但他可能因为你的社区很温暖，你的细节很考究，你的审美很合拍而买单......

买单的背后是在说，你满足了我的情绪价值。

所以对于住宅来说，尤其是高端住宅，除了本身的居住价值、资产价值，还要满足业主的情绪价值。

那么最能表现情绪价值的部分是什么呢？

我想一定还是集中在公域。

准确来讲，公域情绪价值的终极体现，应该就在会所。

城市的会客厅是酒店，楼盘的会客厅是会所。

比如北京会客厅是瑰丽，是宝格丽。楼盘也同样需要瑰丽和宝格丽。

而对于这样的公域，金茂是怎么做的呢？

就拿满曜来说，金茂已经在12 月初对业主开放了会所服务，请来了业主，请来了业主的朋友，不仅试吃、试玩，还能唱K，提前交付酒店品质的生活场景，拉满了情绪价值。

金茂又一次早早领先了北京市场四大步。

而在会所打造上，金茂同样做到了四大关键点：

1、极致的功能与克制的美学

2、动线与空间艺术馆化

3、豪宅尤其要有文脉的辉光

4、跨越时间的场景营造

而这每一点的背后，都在传递金茂满曜的一个质朴却无比真诚的态度：

开心最重要。

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开心最重要这句话，说起来容易，做起来却很难。

比如，会所最基本的功能空间就要不一样。

一般项目怎么做，当然会包含健身房、私宴厅、茶室等等功能空间，但如果只是把这一个个空间做好，那只是「功能罗列」，金茂满曜讲究却的是：

实用功能混合

「功能混合」比「功能罗列」更高级，他需要房企拥有更强大的功力与想象力；

「实用功能混合」则比「功能混合」又迈出一大步：高级烟火气更浓稠。

举个例子，几乎每个做会所的项目都会涵盖的健身空间。

但大多项目可能只是配备了跑步机、动感单车等可替代性很强的设施，充其量只是聊胜于无的配置级别。

而满曜的健身空间，不仅体量够大，更罕见的齐备了卧推架+自由深蹲+独立体能区，自由力量三大项基本可以在这里完成。

爱好健身的人一眼就能看懂：

我家真的有个好看好用的健身房，而且还是「发烧友级别」。

这样级别的健身会所，不光有丰沛的场景浓度，更能嫁接社交浓度。

为什么金茂要一反市场常态，提升健身区到发烧友级别？

不是设计师拍脑门决定的，而是金茂经过大量的调研，发现朝阳的客群更加年轻，也更有活力，更需要有通用的社交语言。

这才在满曜打造了一个拥有北京最大运动区的会所。

但对情绪价值追求极致的金茂决不会满足于此，所以又在极致的功能追求之上，嵌入了第二个主题：

交融

满曜做到了「双下沉庭院」，其中一个庭院就是在健身房部分嵌套了一个景观盒子。

一个景观盒子，四个景观面。室内的天光、绿意更加浓烈。

一起流过汗才是好朋友，还能赏景聊天，眼前就是无界交融的庭院景观，让你的社交朋友圈打卡照片更有品味感。

表妹走进看，枝桠伸展的大树不是塑料，而是真实的绿植。拒绝塑料感情，朋友间就要真情实意。金茂很懂朝阳人的情绪。

另一个下沉庭院景观面无界交融更是夸张，这就要求下沉庭院的景观树种植必须做到：

360度无死角的好看

放在其它项目，又是一个几乎不可能的挑战，但偏执的金茂还是做成了。

怎么做的？表妹卖个关子后边和大家详细说。

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不过，相比较功能与交融的极致，满曜对于美学讲究的却是：

克制

进入负一层大堂，对景是很典雅的范思哲黑奢石，接待台是如山水画般的芬迪白石材，仪式感十足，配色却非常克制。

下沉庭院水景的材料，直接用到幻影蓝石材。

你平时很少注意到，但北京冬季没有水的时候，你能看出池底幻影蓝的肌理与光泽，你仍然能读取石材的韵味，这是对材料的克制。

豪奢讲究张扬，隐奢讲究克制。

越是克制的美学，对于细节的追求越是苛刻。

比如入口的三块汀步石。

你能想象吗，满曜足足拆了两次，调整了三种材料。

从最初普米，换到了尼克石，这个一般项目会用在社区大门的材质，最终又被满曜换成了「白世贸」石材。

因为白世贸坚固度好、不渗水、不容易脏污，常被用在广州白云机场等大型高端公共建筑上。

这样一个小细节，你就可以瞬间感受到金茂品牌的那种偏执。

但更夸张的是，由于白世贸石材通常为竖纹，但满曜台阶是横纹，金茂愣是去找矿山买了原始料，一块块给劈下来，铺到社区入口。

就是为了让业主回家的时候，能时时刻刻感受到社区那种温润如玉的气质。

除此之外，他们还把一二进院的仿石砖，升级成了福鼎黑石材鱼骨拼，费材费料就不用说了，工艺难度更是指数级增长。

为什么这些材料的奢侈，满曜从不主动去说？

因为在他们看来，好的情绪空间一定是空间驾驭材料，我不想说用了多贵的材料，我只关心你住得开不开心。

但就是这一个个不着痕迹的细节，让满曜的美不是一眼看上去肤浅的贵气，而是

在细节中慢慢释放自己的气质，是真正「我懂你」的阶层审美。

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这种阶层审美，在满曜把艺术元素融入到物理空间之后，才直击心灵。

在满曜的会所中穿行的时候，你有种感觉：

这不是在会所，而是在一家美学艺术馆。

你的感觉没有错，这就是一家美学艺术馆，而且是在你日常的走廊里。

洄游动线不只是洄游动线，金茂将它升级成了现代艺术走廊，由欧式造型的拱门造型贯连起来。

别人的归家叫归家，你的归家叫泡美术馆。

先来提前感受下，在光影线的交织中，廊道内艺术品也被打上朝阳人一眼就懂的艺术光影。

这是他们从上海的J酒店获得了灵感，在高级酒店的美学土壤中汲取养分，这才生长出了这样的艺术长廊。

据表妹了解，这里的11个雕塑艺术，不是一成不变，每三个季度就会换一次，看展的感觉都会有不同。

表妹还觉得，点睛之笔在廊道尽头——摆着钢琴的光厅。

这是开放式琴室，有艺术品，还有手捧花钵造型景观。

这样的回家场景，会让你马上有了兴致，弹上一首久石让的《天空之城》，琴声也飘荡在邻居的归家路上。

让涸游动线生长成艺术圣殿，金茂是想让邻居们带来更强烈的身份认同，这是更高阶的情绪价值。

转过头来，与艺术走廊相连的行政酒廊区，不管是发呆闲聊、还是日咖夜酒，两扇芬迪白拱门包裹，空间就瞬间获得了仪式感，还有材质和尺度带来的温馨感。

继续往前逛，你会发现就连健身房、普拉提与瑜伽房连接的过道空间，也是拱门相连，形成连续不断的框景。

框景与框景镶嵌，既有小尺度空间的私密感，又有同一语境下的仪式感。

而整个会所空间，更是创造了数条迷人的洄游动线，带来令人沉醉的场景浓度。

你会发现，满曜的「动线与空间艺术馆化」从来不是在地块建筑规划之上增加一些艺术元素，而是将整个会所，甚至社区视为可居住的艺术品。

无处不艺术，无处不朝阳，最终成为业主们日常美学圣殿。

把一个项目做得符合大众审美很容易。

难得是让整个项目空间都赋予艺术气息化，金茂满曜做到了。

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当然，对于豪宅来说光有艺术体验还不够，否则就会沦为俗气的赝品。

对于这点，满曜这个细节怪更是做到了满格。

泳池，不止做了大人可用25m国际标准半泳道，还做了小泡池方便孩子玩耍。

在这里，满曜做了北京第一个天幕泳池，这意味着满曜的泳池不止是能看到天光，还能看到：

浮光跃金，静影沉璧

更重要的是两个池底，全都是用珠光贝母马赛克铺就，在光线的折射下折射出梦幻的色彩。

「家有贝，必富贵」的美好寓意，随着每一轮水纹的荡漾，流进业主的潜意识里。

不仅硬装如此，软装同样如此。

私宴区，门把手是非遗工艺「错金银」，白色系的餐桌椅，乍一看平平无奇，但椅背上却做着「娟秀」的工艺。

站在这些空间场景里，你就知道，在文脉深厚的背景，满曜不是用厚重来表达厚重，而是用润物细无声的造型渗透，来映照东方「举重若轻」的人生哲学。

但不管是经典的艺术，还是古典的文脉，你有没有意识到，满曜贯穿始终的一件事就是：

交融

室内外的交融，场景体验的交融，视线的交融，情绪的交融......

而交融的背后到底是什么呢？

其实是跨越时间的场景营造

最能体现这一点的是，满曜社区内部光是百年古树就种植了足足有

6棵

正所谓雕梁易筑，古树难成。

满曜种下的从来不是一棵古树，而是穿越了百年的气场和神性。

不过种植古树谈何容易，就拿下沉庭院的三株百年古槐来说，15米高的古槐，胸径就有50 公分以上，移栽的时候土球就要15 吨重。

所以目前在北京市场很少见，大多在颐和园、故宫等皇家苑囿里出现。

但满曜就是做了：

5个省，大几十趟选树历程，最后用200吨的吊把一棵树拉回来，1000吨的吊把树种下去。

这么说，大家恐怕不能get 到它的困难程度，按照设计师的话来说：

北京只有2个1000吨的吊，一天的出场费就是20w。

问题是，满曜为什么一定要百年古树呢？

因为只有古槐，在降雨丰沛的季节，才能长出苔藓，才能让园林真的具有一种「生命感」。

因为只有古树，对于高端社区来说，才不只是景观元素，更像是一种稀缺性极高的精神灯塔+时间资产+情绪资产。

而这种不可复制，才是最打动人的资产形态。

才能让金茂满曜，在产品力规划上，又一次领先行业一个身位。

或许，这也是为什么时至今日，

在北京楼市的社交语境里，一句「我住金茂的房子」依旧有一种充满光环的骄傲感。

不管是金茂府系还是如今的金茂满曜，金茂的房子总有一种特殊的情节，叫做：

里面的人不想出去，外面的人想进来。销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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