分化中见机遇：商品住宅市场的结构性投资机会

一、概念概况：商品住宅销售市场的内涵

商品住宅销售市场是房地产行业的核心组成部分，直接反映居民住房需求的实现程度。

二、行业特点

1. 强民生属性：直接关系居民基本居住需求，具有显著的社会保障功能
2. 价格弹性敏感：受信贷政策、利率变动影响显著，购买决策与融资成本高度相关
3. 产品分化明显：刚需、改善、高端等不同产品线表现差异巨大
4. 区域特征突出：不同能级城市、同一城市不同板块的市场表现天差地别

三、市场现状：数据深度解读

据博思数据发布的《2025-2031年中国商品房行业市场发展现状调研与投资趋势前景分析报告》表明：2025年上半年我国商品住宅期房销售面积累计值达25999.42万平方米，期末总额比上年累计下降10.9%。

商品住宅期房销售面积

1. 整体市场触底回升态势明确

• 商品住宅销售面积累计增长率从2024年7月的-21.1%显著收窄至2025年6月的-3.7%

商品住宅销售

• 这一超过17个百分点的改善幅度，表明市场已度过最艰难时期，进入复苏通道
• 2025年上半年增长率在-2.0%至-3.7%区间波动，显示复苏基础尚需巩固

1. 现房与期房市场"冰火两重天"

• 现房销售持续火热：累计增长率始终保持双位数正增长，2025年3月一度达到19.2%的高点

现房销售

• 期房销售深度承压：尽管降幅从2024年7月的-30.2%收窄至2025年6月的-10.9%，但仍处深度收缩区间
• 这一分化格局凸显购房者对"交付确定性"的高度重视

1. 改善型需求成为市场主导

• 在整体市场调整期，品质优良、区位优越的改善型产品表现相对稳健
• 核心城市、核心地段的高品质住宅去化速度明显快于普通产品

四、未来趋势展望

1. "现房主导"时代来临

• 现房销售占比将持续提升，推动行业从预售制向现售制逐步转型
• 开发商需要适应资金周转模式的根本性变化

1. 产品力成为核心竞争力

• 市场从"有无"问题转向"好坏"问题，产品设计、建造质量、社区配套成为关键
• 绿色建筑、健康住宅、智慧社区等将成为标准配置

1. 市场分层更加清晰

• 保障性住房、普通商品住房、高品质住宅各自形成独立轨道
• 不同细分市场将适用不同的支持政策和发展路径

1. 数字化营销成为标准配置

• 线上售楼处、VR看房、直播带货等数字化手段深度融入销售全流程
• 渠道整合与效果付费成为新常态

五、挑战与机遇

挑战：

• 期房信心修复任重道远："保交楼"压力下，期房销售信心的全面恢复需要时间
• 价格预期转变：房价"只涨不跌"预期打破，影响投资性需求的释放
• 居民购买力恢复缓慢：居民部门资产负债表修复需要较长时间
• 开发商转型阵痛：从高杠杆模式向稳健经营模式转型过程中的阵痛

机遇：

• 政策环境持续优化：支持刚性和改善性住房需求的政策基调明确
• 改善需求潜力巨大：居住品质升级的需求将持续释放
• 行业格局重构机会：优质企业可获得更大发展空间
• 产品创新窗口期：细分市场需求为产品创新提供广阔空间

在这个过程中，博思数据将继续关注行业动态，为相关企业和投资者提供准确、及时的市场分析和建议。