高端项目捂热楼市，房价上涨的真相

家人们，最近是不是又刷到“楼市回暖”“房价上涨”的新闻了？尤其是那个“12月百城新房均价环比涨0.28%”的消息，估计不少人看了都有点慌，甚至会想“是不是又错过买房的好时候了”？

先别着急焦虑，今天咱就把这事扒得明明白白。作为天天泡在楼市里的主播，我不跟大家玩虚的，也不用那些“环比增幅”“结构性行情”的专业术语绕圈，就用大白话跟你们唠，保证每个字都能听懂。

首先先把这个热点事实说清楚，到底发生了啥？简单说就是，有机构统计了全国100个城市的新房价格，发现2025年12月份的平均价格，比11月份涨了0.28个百分点，算下来每平米大概涨了几十块钱，同比去年12月也涨了2.58%。但有个关键信息很多新闻没说全：这100个城市里，有68个城市的新房价格其实是跌的，真正拉动整体均价上涨的，就只是北京、上海、深圳这些核心城市的高端豪宅项目。

举个直观的例子，就像咱们小区门口的菜市场，平时卖青菜、萝卜的占大多数，价格一直很稳定，甚至还降了点。但突然来了几个卖进口水果的摊位，一斤车厘子卖几百块，一下子就把整个菜市场的“平均成交价”拉上去了。你能说菜市场里的菜都涨价了吗？显然不能，普通人家买的青菜还是那个价，甚至更便宜了。现在的楼市就是这个道理，所谓的“房价上涨”，本质上就是高端豪宅的狂欢，跟咱们普通刚需、刚改群体没多大关系。

接下来咱拆解拆解，为啥偏偏是高端项目把房价“捂热”了？不是整个楼市真的回暖了，背后其实是三个核心原因，每一个都很现实。

第一个原因，开发商在“抓重点”冲刺业绩。每年12月都是房企冲年度目标的关键期，与其在普通刚需盘上打价格战，赚不了几个钱还费精力，不如把宝押在高端项目上。你想啊，一套高端豪宅总价几千万，卖个几十套就能完成一大半业绩，而刚需盘一套才几百万，得卖几百套才能赶上。所以去年12月，上海、深圳这些城市集中推了一批高端项目，比如上海徐汇滨江的某个项目，单套最高售价2.5亿，开盘3小时就卖光了；深圳还有个顶豪楼盘，单套最低8000万，一天就卖了50亿。这些豪宅成交量虽然只占市场总量的百分之十几，但对整体均价的拉动作用却超过了40%，相当于少数人的消费，把所有人的“平均水平”给拉高了。

第二个原因，高净值人群在找“安全筐”放钱。现在经济环境下，很多有钱人觉得把钱放在手里或者投其他行业不踏实，核心城市的高端房产就成了他们眼中的“硬通货”。这些房子要么在核心地段，要么有优质学区、产业配套，稀缺性强，不容易贬值，成了他们抗通胀、保资产的选择。而且这些买家大多是全款支付，决策周期也短，开发商不用愁回款，自然愿意重点推这类项目。反观咱们普通购房者，还在纠结房贷利率能不能再降点、首付能不能再凑点，两者完全不在一个赛道上。

第三个原因，政策宽松刚好帮了高端市场一把。2025年以来，不少城市都放松了限购，尤其是针对改善型需求的政策，比如提高公积金贷款额度、降低二套房首付比例，甚至有些城市对二孩以上家庭买房还有优惠。这些政策看似是普适性的，但实际上最受益的还是能买得起高端改善房的人群。普通刚需就算政策再松，手里没那么多钱，也还是买不起；而那些有实力换房的人，正好借着政策东风出手，进一步推高了高端项目的成交量。

搞清楚了原因，再说说这事儿可能带来的影响，这部分咱普通人才更该关注。

最明显的影响就是“市场分裂”越来越严重。一边是高端市场热火朝天，开发商赚得盆满钵满，媒体天天报道“楼市回暖”；另一边是普通刚需市场冷冷清清，很多三四线城市和一二线城市的外围板块，房子根本卖不动，开发商还在靠降价、送车位、送物业费吸引客户。就像广州，2026年1月新房均价整体涨了1.05%，但从化、南沙这些区域的价格其实是跌的，涨价的都是天河、海珠这些核心区的高端项目。这种分裂会让市场预期越来越分化，有钱人觉得楼市很稳，普通人觉得楼市还是不行，两者的认知差距会越来越大。

第二个影响是，开发商会更“偏心”高端市场，普通刚需盘的选择会越来越少。现在房企拿地都变得特别谨慎，只敢在核心城市的核心地段拿地，而且拿地后基本都会做高端项目，因为这样风险低、利润高。而普通刚需盘大多在城市外围，开发商觉得去化慢、利润薄，就不愿意拿地开发了。未来咱们普通购房者想买房，要么只能选更远的郊区，要么就只能买二手房，新房的选择空间会越来越小。

还有个影响可能大家没注意到：会让二手房市场的“冰火两重天”更明显。核心区域的次新房，因为旁边有高端新房定价托底，业主可能会坐地起价、缩小议价空间，甚至临时撤牌不卖了；而外围区域的二手房，因为新房都在降价促销，二手房更难卖，只能靠降价才能出手。就像上海，陆家嘴、新天地这些核心板块的二手房议价空间已经压缩到1.5%以下，而外郊环的二手房去化周期都快到40个月了，根本卖不动。

最后说说我的观点，可能有点犀利，但都是我基于现实的真实感受，不吹不黑。

第一，别被“平均房价上涨”骗了，这不是楼市全面回暖的信号，只是高端市场的“独角戏”。对于咱们普通购房者来说，要看自己所在城市、所在板块的真实行情，而不是盯着全国的平均数据。你在三四线城市，或者在一二线城市的外围板块，身边的房子都在降价，那全国均价涨再多，跟你也没关系。那些喊着“楼市回暖赶紧买房”的声音，要么是开发商的营销套路，要么是中介想促成交易，别轻易当真。

第二，这种“高端热、刚需冷”的分裂，本质上是楼市进入“价值重估”阶段的体现。过去那种“买套房就能赚钱”“所有房子都能涨”的时代早就过去了，现在的楼市，核心城市的核心资源才值钱，而那些没有产业、没有人口支撑的区域，房子只会越来越不值钱。这不是说楼市不行了，而是楼市变得更理性了，只是这种理性对普通购房者来说，门槛更高了而已。

第三，我们要认清一个现实：未来楼市的“马太效应”会越来越明显，强者恒强，弱者恒弱。核心城市的高端房产会继续保持坚挺，甚至缓慢上涨；而普通刚需市场会继续在底部徘徊，很难出现普涨行情。这种分化不是短期现象，而是长期趋势，因为人口还在往核心城市流动，核心区域的资源越来越稀缺，而外围区域的人口在流失，房子供大于求的局面很难改变。

最后总结一下，12月百城新房均价上涨0.28%，看似是楼市回暖的信号，实则是高端项目的狂欢拉高了平均水平。对于咱们普通观众来说，不用为这个数据焦虑，也不用被“楼市回暖”的声音裹挟。看清自己所在的市场行情，认清楼市分化的现实，比盯着一个全国性的平均数据更有意义。

当然，这只是我基于当前市场的判断，每个城市、每个板块的情况都不一样。如果你想了解自己所在城市的具体行情，或者想知道自己关注的板块到底值不值得入手，都可以在评论区留言，我会一一回复大家。好了，今天就唠到这，关注我，带你看清楼市的真相，不踩坑、不迷路。