稳预期信号持续强化 1月成楼市关键观察期

证券时报记者 吴家明

刚刚过去的2025年，一线城市的楼市在分化与调整中也呈现出一些亮点。2026年楼市在“稳预期”的政策信号中开启，在业内人士看来，1月成为楼市政策以及市场走向的关键观察期。

一线城市的市场表现一直被视为楼市的“风向标”。证券时报记者梳理2025年一线城市的楼市成交数据发现，二手房市场的表现相对更为抢眼。其中，上海二手房成交量接近25.4万套，创下近4年来新高。深圳二手房共成交6.82万套，同比增长5.7%，其中住宅成交5.62万套，同比增长3.2%。

元旦假期期间，记者在深圳市场走访时发现，大多数新房项目的价格变化不大，改善需求的购房者逐渐成为主力；二手房市场依旧属于以价换量，刚需群体正成为主力。深圳贝壳研究院数据显示，2025年深圳300万元以下房源成交占比高达45%，较2024年提升8.5个百分点，刚需成交占比持续攀升，成为支撑市场交易的核心力量。

受访的一线地产中介人士均认为，二手房成交量反弹的背后是政策松绑、以价换量以及刚需需求释放同频共振的结果，当前新房市场的问题在于控制“量”，二手房市场的问题在于提振房价。受访的多位购房者也表示，目前最为关心的还是深圳楼市政策是否还会跟进优化，特别是会不会在1月推出新政。

由此可见，购房者对楼市政策的变动依旧敏感。据中指研究院监测，2025年全国有超230省市（县）出台楼市政策约630条。就在去年年底，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，明确个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税。有业内人士认为，近年来中央层面出台多项房地产税收减免或调整政策，涉及契税、个人所得税、增值税等，减税对有购房需求的家庭特别是一线城市的购房者来说，相当于节省了一大笔开支，楼市交易已经进入“低税费时代”。价格的适度回归与政策端的持续宽松形成呼应，既降低了刚需购房者的入市门槛，更进一步推动市场企稳。

同样在去年年底，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，政策内容包括降低非京籍家庭购房社保年限要求、支持多孩家庭多购一套、不再区分首套二套商贷利率，降低公积金贷款首付比例、优化营商环境等多个方面。业内普遍认为，北京政策优化信号意义明显，上海、深圳等城市也存在限制性政策优化预期。随着中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”，近期多项房地产政策已形成清晰合力。

中指研究院高级分析师孟新增表示，由于2026年春节假期相对靠后，传统销售淡季窗口相应后移，因此1月的市场成交表现对于一季度整体“成色”较为关键。市场能否实现“开门红”，核心在于“稳预期”能否迅速转化为政策落地，并与市场现实有效衔接。整体来看，2026年楼市已在强烈的“稳预期”信号中开启，1月是政策与市场走向的关键观察期。