悉尼墨尔本房价增幅不到2%！墨尔本全澳垫底，连珀斯零头都没有利率悬剑高悬澳洲入门房市

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房市冷到发抖？悉尼墨尔本房价增幅不到2%！

根据Barrenjoey的预测，由于2026年预计将有两次潜在加息，买家需求减弱，澳大利亚两大城市——悉尼和墨尔本——的房价今年可能大幅放缓，增幅仅略低于2%。

这一预测相比去年全国房价平均增长8.6%，即每套房约71,400澳元的涨幅，明显减弱。

Barrenjoey预测悉尼今年房价将上涨1.9%，而2025年为5.8%。

Barrenjoey预计，悉尼今年房价将上涨1.9%，而2025年为5.8%。全国范围内，预计房价增长2.8%，墨尔本上涨1.8%。

这一预测不到两大市场去年增幅的一半：当时悉尼房价上涨5.8%，墨尔本上涨4.8%，涨势受澳洲储备银行三次下调官方现金利率推动。

去年，中小城市的房价涨幅更高，Cotality数据显示，达尔文上涨18.9%，珀斯15.9%，布里斯班14.5%，阿德莱德8.8%。

Barrenjoey首席经济学家Jo Masters表示，今年的房价展望假设储备银行将在5月和8月各加息25个基点，这也是该投资银行在去年11月首次预测的情况。Barrenjoey将2月加息视为40%的可能性。

Masters称：“我们认为这是房价增长周期的降温，利率略升使市场热度有所下降，但我们仍预计中型城市将继续表现优于平均水平。”

《澳大利亚金融评论》季度调查显示，在受访的38位经济学家中，有17位预计在未来18个月内利率至少会上调两次。此前，储备银行行长Michele Bullock上个月意外表示，如果通胀无法控制，加息是可能的。

Bullock表示：“对于悉尼和墨尔本，我们预计未来几个季度房价会保持平稳……可能有几个月会出现小幅下跌，但不会出现大幅负增长，因为市场库存仍然很低。”

Cotality研究总监Tim Lawless表示，尽管缺乏降息可能会抑制住房需求，但供应水平仍低，意味着房价可能仍会上涨，只是增速不及去年。

Lawless称：“全国范围内，今年年底房源比五年平均水平低约20%，每个首府城市的房源均低于平均水平，而新建房供应也没有明显增加。”

“这是供需两方面的博弈。需求可能略有减弱，但低供应仍支撑价格，这种情况预计在2026年将持续，但供需关系可能会更平衡一些。”

Lawless预计，悉尼房市将放缓，因为房价高度不可负担，对利率敏感；墨尔本房市放缓则主要是因为对州经济和利率缺乏信心，而非可负担性问题。

Domain首席经济学家Nicola Powell表示，有两种可能情景：今年不加息，或者加息两次。但无论哪种情况，都会影响买家信心。

她说：“这会影响买家的情绪……决定他们是否真正执行2026年的买卖计划。我认为，现金利率预期的变化可能让一些澳大利亚人感到不确定。”

全国房价增长速度在12月放缓至0.7%，为五个月以来最低。Cotality数据显示，悉尼和墨尔本中位房价当月分别下降0.1%。

SQM Research总监Louis Christopher表示，去年人口增长42万，而仅建成17万套住房。

他预计今年人口迁移率和自然出生率将下降至39万套，同时新建房屋完工量将上升，这意味着房价将上涨6%至10%。

Christopher表示：“今年我们可能会多建一些房子，因此市场在供需关系上将接近平衡，甚至达到平衡，这将是自2019年以来的首次。”

他预测，2026年开局将呈现混合态势。悉尼和墨尔本市场仍将波动，首次购房者仍会利用5%首付计划。

Christopher补充：“如果消费者物价指数再次表现不佳，那么2026年上半年加息的概率将超过50%。”

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首购族激战投资者，利率悬剑高悬澳洲入门房市

澳大利亚房地产市场研究专家普遍预测，2026年入门级房产的争夺战将在首次购房者与投资者之间激烈展开。然而，对于资金紧张的年轻群体而言，潜在的利率上调风险可能令其彻底失去竞争资格。

权威房地产研究机构Cotality执行研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）指出，2025年房价的显著上涨已基本抵消了当年三次降息带来的利好效应。他分析道：“自去年2月首次降息以来，住宅价值已上涨约6.8万澳元，但普通购房者的借贷能力仅提升了约5.5万澳元，两者间形成了明显的差距。”

Cotality数据显示，2025年全国住宅（含独立屋和单元房）价值整体攀升8.6%，但增长势头在年末放缓，12月仅微涨0.7%，创下五个月来最小月度增幅。具体来看，悉尼独栋房屋价格上月小幅回落0.3%，墨尔本亦微降0.1%。尽管加息担忧和负担能力压力抑制了市场信心，但悉尼独栋房屋中位价仍高企于近160万澳元，墨尔本也达到981,165澳元。

劳利斯明确表示：“可以合理预期，2026年我们将不会看到进一步的降息。事实上，存在一个明确的风险，即我们可能迎来加息。” 这一判断源于去年通胀的意外跳升，彻底扭转了部分经济学家关于今年至少降息一次的预测。

Domain集团研究及经济主管尼古拉·鲍威尔博士（Dr Nicola Powell）对此评论道：“这充分说明，仅凭一两个关键数据点的变化就足以彻底改变经济前景。这对首次购房者是一个及时的警示，他们必须建立足够的财务缓冲，以便在情况变化时仍能从容应对房贷压力。” 市场正密切关注将于本周三公布的澳大利亚统计局最新通胀数据，若价格压力持续积聚，可能成为触发加息的催化剂。

劳利斯进一步强调：“即使利率维持不变而房价继续上涨，首次购房者想要成功‘上车’也将面临巨大挑战。” 推动入门级市场价格上涨的一个重要因素是高企的投资者活跃度。劳利斯透露：“当前投资者占据了抵押贷款总需求的约41%，而首次购房者占比仅为约22%。通常情况下，投资者在需求中的占比应维持在三分之一左右。”

这些投资者通常瞄准市场低端房源，并积极竞购以用于出租。鲍威尔博士观察到：“目前在全国各地的房产拍卖会上，首次购房者与投资者正面交锋的场景已变得非常普遍。不幸的是，对于首购族而言，投资者往往拥有更雄厚的资金实力。”

然而，2026年投资者活动也存在降温的可能性。劳利斯指出：“如果我们未能看到投资者活动自然放缓，监管机构有可能出台针对投资者购房贷款的信贷限制措施。” 与此同时，渴望购房的首次置业者可以利用联邦政府的扶持政策。其中，“5%首付计划”允许买家仅支付5%的首付且无需购买房贷保险。

另一项“置业援助计划”（Help To Buy）则允许政府购买房产中最高40%的产权份额，从而显著降低购房者的月供负担。

但鲍威尔博士也提醒道：“这些计划确实为首购族提供了优势，但支持人们购房的政策也会提前释放需求，进而推高整体房价水平。” 她建议符合条件的买家：“尽早行动。这些计划的真正赢家，将是那些在政策推高所有人购房成本之前就充分利用它的人。”

买家代理机构科恩汉德勒（Cohen Handler）的汤姆·彭福德（Tom Penfold）认为，对于首次购房者而言，做好充分准备至关重要。“现在就要确保万事俱备：落实贷款预批、准备好首付款，一旦遇到合适的交易机会就能立即出手。”

他同时指出，当前不确定的经济前景也可能为首次购房者带来机遇。“不确定性有时是好事，因为它意味着部分潜在买家会持观望态度，等待价格和利率走势明朗。根据我的经验，这反而能创造出交易机会和议价空间。”

劳利斯特别提醒那些希望从租房转向购房的人士需谨慎评估生活成本。“过去五年租金累计上涨了约43%，空置率仍维持在接近历史低点的1.7%，我完全理解许多租户渴望摆脱紧张的租赁环境、拥有自己住房的心情。但至关重要的是，必须对生活开支保持现实态度，并仔细比较在利率可能上升的情况下，租房成本与持有房贷的成本差异。”

鲍威尔博士对此表示赞同，并强调务实态度是关键：“你的出发点应该是准确评估自身的还款能力，而不是先列出一份理想居住区域的愿望清单。”

03

全年增幅仅4.7%！墨尔本全澳垫底，连珀斯零头都没有

过去12个月，大墨尔本地区独栋住宅中位价飙升至101.2万澳元，房主资产平均增值5.54万澳元。

房产数据分析机构PropTrack今日发布的最新房价指数显示，去年12月，墨尔本独栋住宅的价格仍高于阿德莱德、霍巴特和达尔文这三个中位价低于百万澳元的首府城市。

但在2025年全年涨幅方面，墨尔本以4.7%的增幅在全澳首府城市中垫底，不仅落后于排名倒数第二的首领地（5.6%），更与榜首珀斯（16.9%）的涨幅差距悬殊。

维州房地产协会首席执行官Toby Balazs表示，维州面临的宏观经济挑战，或许是拖累当地房市表现的重要原因。

PropTrack在报告中预测，2026年澳洲房价整体仍将上涨，但鉴于短期内预计不会降息，房价涨幅或将有所放缓。

金融比价网站Finder曾对35位专家和经济学家展开调查，结果显示，三分之一的受访者预计未来一年至少会有一次加息。

“如果真的加息，对于本就面临可负担性挑战的购房者来说，入市难度会进一步加大。”

Balazs指出，中位房价涨幅放缓，在一定程度上也降低了许多人的购房门槛。而且对于寻求未来几年资本增值的投资者而言，墨尔本依然具备吸引力。

“但与之对应的挑战是，投资者在墨尔本持有房产，需要面临税收和监管方面的多重压力。”

维州房地产协会正呼吁州政府出台更多激励政策，鼓励民众在维州购买并持有租赁房产，以缓解该州当前的租房危机。

区域市场方面，2025年12月，维州地区独栋住宅中位价达到61.8万澳元，较2024年 同期上涨4.21万澳元；墨尔本公寓中位价增长2.42万澳元，至63万澳元；维州地区公寓中位价则上涨2.76万澳元，达到44万澳元。

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年涨幅超14%！比悉尼墨尔本还要猛，公寓表现同样出色

新年伊始，布里斯班房主迎来资产增值利好，住宅中位价年度涨幅达14.6%，业主人均资产增值135,900澳元，增速超悉尼两倍、墨尔本三倍，昆州区域 （Regional）房产市场同步量价齐升。

根据房产数据分析机构PropTrack周一发布的最新房价指数，布里斯班住宅中位价已破百万大关，达到1,013,000澳元，在东部首府城市中一骑绝尘。

更颠覆市场传统认知的是，当地公寓表现首次反超独栋住宅：公寓年度涨幅高达 18.3%，增值125,500澳元；独栋住宅涨幅为13.5%，增值146,900澳元。

业内分析指出，这一市场结构转变源于多重需求驱动，包括购房者对高性价比房源的偏好、退休人群的小户型置换需求、跨州移民流入，以及年轻职场人士的置业选择。

昆州区域市场同样呈现罕见趋势。

以往独栋住宅与公寓的价格差距普遍在30%-40%，如今已大幅收窄至21,000澳元。

过去一年，昆州区域独栋住宅中位价涨至797,000澳元，年度增值99,800澳元；公 寓中位价达776,000澳元，年度增值99,100澳元，且公寓13.7%的涨幅已超过独栋住宅的12.7%，预计2026年两类房源价格将基本持平。

数据显示，昆州区域所有住宅年度涨幅达13%，一年内人均资产增值100,000澳元， 中位价升至790,000澳元。

市场人士认为，这一趋势背后是区域住房供应的持续短缺，推动两类房源价格加速靠拢。

从全澳范围来看，布里斯班房价涨幅仅次于珀斯的17.2%，远超悉尼的6.4%和墨尔本的4.5%。

而12月的月度数据更凸显市场分化：布里斯班与珀斯房价环比均上涨0.5%，悉尼、墨尔本则双双下跌0.3%，阿德莱得以0.8%的环比涨幅领跑当月各首府城市，达尔文持平，堪培拉下跌0.2%。

尽管2025年的三次降息是房价上涨的重要推手，且2026年澳洲联储存在加息可能性，但REA集团高级经济学家Anne Flaherty仍看好全年房价走势。

她表示，新房供应不足、市场需求坚挺，叠加联邦政府“5%首付购房计划”的政策支 持，将对冲加息带来的下行压力，尤其会拉动中低价位房源的需求。

Flaherty还指出，过去一年珀斯、布里斯班、阿德莱德领跑首府城市房产市场，这三座城市的区域市场也同步位居全澳区域市场涨幅前列。

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