房价何时触底，两个指标深度拆解，把握当下地产周期规律

现在聊到房价，市面上无非两种声音。

一种是彻底悲观，认为房价泡沫已裂，我们必会重走日本覆辙，房价继续下跌30年。

另一种是认为只要政策继续刺激，房地产依旧会回到过去。

我认为这两种讲法都是错的，我们只有了解当下买房者真正的需求，才能明白房价何时触底。

先看这张图，这是我们，日本，美国，西班牙，香港的房价到顶点之后的走势图，可以看到除了日本持续走低30年，其他几个城市房价基本上在五年左右都实现了触底反弹，而且要知道日本当时是伴随着广场协议，外贸股市经济的全面崩盘，而我们当下经济转型，股市新高，黄金新高，外贸顺差历史新高，所以房价并不太会永远跌下去。

房价收入比

我们可以用几个动态指标来衡量当前房价走到哪了，首先就是房价收入比。

如果我们以北京为例，当前北京二手房均价在4万左右，对应100平的房子总价400万左右，如果对应北京本地双职工家庭，家庭年收入40万，那么房价收入比接近10倍，这无疑是非常有吸引力的，因为放在全世界这都不算高。但现在的问题是，年收入40万的家庭真的会考虑在当下买一套400万的房子吗？

很显然，如果不是刚需大概率没有买的动力，首先就是当前就业环境和收入水平的不确定性，当下年收入40万不代表可以持续30年不离职不调岗，而且房价还在降，所以现在房价哪怕对于房价收入比不高的家庭来说也没有吸引力。

如何破局？很显然，需要居民收入重新进入上涨通道。

从2022年12月至2025年11月，我们的核心政策利率7天逆回购从2%下调至1.4%，下调了0.6个百分点，2025年第三季度，中国可比价GDP同比增长4.8%，现价GDP 35.45万亿，同比增长3.7%，这意味着GDP价格缩减系数同比下降了1.05%。2024年第三季度， GDP价格缩减系数同比下降了0.48%；2023年第三季度， GDP价格缩减系数同比下降了0.86%。这意味着，我们进入通缩周期已经三年了，那么很明显，房价何时触底的问题就变成了我们何时能走出通缩周期。

这个问题各大机构都给出了自己的观点，2026年，是我们正式进入十五五规划的第一年，我们预计的实际GDP增速预计为5.0%，名义GDP增长4.8%。在此基础上，瑞银研报认为，我们的PPI同比降幅将在2026年逐季收窄，并可能于2026年底或2027年初转为正增长，也就是走出通缩，中金认为2026年在增加优质供给，和反内卷减少低效产能作用下，将有效提升通胀水平。中信建投认为，今年四季度有望迎来PPI同比转正和CPI同比抬升。摩根士丹利预测2027年初可以走出通缩。

同样参考我前面聊黄金走势的观点，我们可以不用盯着机构研报中具体的点位，而是参考他们的共同方向，很显然，各大投行对通缩的预期都是26到27年能结束，如果通胀回暖，居民收入抬高，那么当下的房价收入比对很多地区和家庭是不高的，走出通缩的那天就是成交回暖的时候。

从租售比角度判断

这是贝壳和中指研究院的数据，我们当前的平均租售比大概在1.8%

瑞银给的数据同样是1.8%，能对得上。

而当前我们的无风险利率之锚，10年期国债收益率就是1.8%，基本上租售比已经回归合理区间。

但是同样问题，虽然租售比和国债利率持平，现在会有机构把国债存款拿出来买房去出租吗？很显然不多，因为这涉及两个问题，一个是我们的租金仍在走低，第二是房贷利率仍有3%。

这是租金近4年的走势，可以看到是持续下降的，而租金的本质与收入，通缩周期相吻合，所以我们前面分析的，如果26年走出通缩，那么租金会重新回到上涨通道，那么租售比会进一步拉低，机构会有更强的动力实现资产搬家。

再者就是房贷利率3%会让普通老百姓没有办法通过租售比来套利。但是在25年底的经济工作会议上，上面明确指出，2026年将进一步实现房贷利率下行，可能用贴息的手段，定向补贴房贷利率，如果房贷利率进一步下探，降到2%，同时租金稳住重返上涨通道，那么除了机构，会有一部分居民也会把钱拿出来买房然后出租，寻求利差，那么房价的底部就真的到了。

而且近期上海二手房市场已经发生了异动，10月、11月上海二手房成交分别达到2.1和2.2万套，并且成交以300万以下小户型刚需为主，这背后逻辑就是我们上面分析的，从租售比的角度已经能够刺激到需求，而上海之所以能够转化为成交量，是因为地区经济韧性很强，换句话说，上文提到的分母端收入的伤害相对小一些。

所以总结一下，从房价收入比和租售比的角度来说，有三点可以支撑房价触底，通缩周期结束，收入回暖，房贷利率继续下降，而这些2026年很可能看到

但是同样，现在猜点位没有意义，我们能做的就是持续关注PPI，CPI等一系列相关数据，在动态中调整我们对资产的合理配置，所以点个关注，我会第一时间帮你们解读，我是张辽，下期见。